穩住地價，堅定“房住不炒”

王哲

“高度重視當前房地產市場出現的新情況新問題”“時刻繃緊房地產調控這根弦”“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”“不以房地產作為短期刺激經濟的手段”……從7月24日中央政治局常委、國務院副總理韓正主持召開房地產工作座談會到7月30日中央政治局會議，都明確傳達了中央對于房地產市場的態度。

目前，我國的房價總體上正在朝著穩定、健康的大方向發展。但從去年以來，有部分地方呈現出高地價、高溢價的態勢，一些城市甚至不斷刷新歷史樓面價。歷史證明，土地拍賣市場高溢價率，正是房價上漲的主因素，樓市需要長期穩定發展的話，就必須首先穩住地價，才能真正穩住房價。

城市土地供應的變化影響樓市格局

最近，在北京市CBD一家外資企業擔任中層管理工作的北京市民肖戈很焦慮。近幾年來，肖戈努力工作攢錢，準備幾年內把自己三環邊的“老破小”換成改善性的大戶型新房，但是今年以來愈加火爆的土地市場卻讓他越來越“揪心”。

“2017年以來，北京房地產調控是最嚴格的，因為‘限房價競地價政策，北京的土地市場很平穩，所以房地產價格也很平穩，此前瘋漲的一些區域回落了不少，我們這種改善剛需心里還挺踏實，準備近幾年內適時換房。”肖戈告訴記者，但是今年出現的新情況讓他非常擔心。

上半年以來，北京土地市場高價地頻現，先是年初海淀四季青板塊樓面價超過7萬元/平方米的不限價宅地引爆京城土拍，隨后東北五環外的東壩拍出銷售均價近7萬元/平方米、最高售價約7.6萬元/平方米的限競房地塊，老牌地產巨頭合生創展近180億包攬南三環分鐘寺三地塊，綜合樓面地價超過7萬元/平方米……上半年北京的土地出讓金已經突破千億。

《中國報道》記者日前前往分鐘寺地塊探訪，乘坐地鐵10號線，從繁華熱鬧的國貿往南10分鐘的車程，就來到分鐘寺地鐵站，出站后道路坑洼不平，地鐵站周邊地塊均被圍欄遮擋，圍擋上到處貼著各種小廣告，圍擋沒有遮蓋的地方顯露出一些破敗逼仄的平房。小紅門路附近只有一處剛剛建設的分鐘寺回遷安置房小區。

在附近經營一家旅館的李強告訴記者，分鐘寺村以前是很多北漂打工者群租房的集中地，因為這里的房租差不多是東四環內最低的區域了。與此同時，也帶來了與區域定位格格不入的臟亂差的環境，治安一度成為周邊居民比較擔心的問題。2018年，分鐘寺村列入北京市棚戶區改造及環境整治計劃，但是改造進展一直比較緩慢。

經查詢，分鐘寺地鐵站附近位于四環內的中海城、觀筑庭園等建于十幾年前的商品房小區，目前二手房的售價大多在4萬元至7萬元之間，而此前分鐘寺的土拍地價已經超過了7萬元。

據了解，目前開發商合生創展已經在自持的商業項目“合生匯”里搭建了豪華的展示廳，相關工作人員告訴到訪的記者，目前介紹材料只有一張紙，但是可以明確的是項目單價至少得10萬元以上，均價大概在12萬元。

“分鐘寺、大瓦窯、亦莊河西……這在很多人看來都不是“好地段”，可是最近賣出的不限價地塊一塊比一塊價格超預期，‘面粉已經貴過‘面包，怎么能不讓人擔心？”北京土著柳子韜告訴《中國報道》記者，“目前看起來樓市整體穩定，二手房市場也很平穩，這都有賴于中央‘房住不炒的政策，但是如果土地價格高漲勢頭不減，這股暗流肯定就會像多米諾骨牌一樣逐漸傳遞到整個房地產市場，最終又會回到之前的老路上。”

記者經過梳理發現，中原地產等機構的調查數據也和市民的感受相一致。2016年北京成交的地價均價為2.03萬元/平方米、2018年為2.14萬元/平方米，而2019年為2.23萬元/平方米，今年上半年突然沖高至3.37萬元/平方米。雖然上半年北京土地成交面積同比大降14%，但鑒于地價均價的大幅上漲，上半年北京賣地收入高達1142億元，比去年上半年大漲25%。據統計，2017年以來，北京合計成交了43宗不限價住宅地塊，其中2017年為零，2018年只有一宗，2019年有14宗，2020年上半年成交的34個地塊中有28宗，也就是說，不限價地塊已成為北京住宅用地的絕對主角。

中原地產首席分析師張大偉表示，城市土地供應的變化，正在逐漸改變北京樓市的格局及后續房價走向，如果政府不采取相應的措施，不限價的房企可能重回“饑餓營銷”的模式，必會加大北京樓市的供應緊張，供需矛盾會加大，到明年，八九萬以上的房價成為北京樓市的供應主流，進而會影響到二手房市場，從而加大房價向漲的壓力。

全國土地市場火熱態勢不減

放眼全國，從上半年以來，雖然受到了疫情的影響，但土地市場一直熱度不減。部分城市的地價今年以來明顯上漲，房企開發商高價拿地的情況更是屢見不鮮，僅在受疫情困擾的今年前5個月，房地產巨頭恒大就拿地550億元！

今年以來房地產市場一直高燒不退的南京，6月3日就采取“限房價、競地價”方式，地塊均設置毛坯房銷售限價，最高銷售單價不得超過售價均價的110%。但熱度似乎一點沒低。7月10日，在首場采用“雙限”新規的土拍中，南京集中出讓7宗地塊，其中5宗地塊達到上限價，總成交價達到135.2億元，平均溢價率16.55%。

據中指研究院數據，7月南京的土地出讓金居全國首位，為478.3億元，超過上海，是排名第三杭州的接近兩倍，接近3倍于北京，是排名第20的長沙的7倍多，其土地市場足可以用火爆來形容。

今年上半年，廣東東莞土拍成交額已經遠遠超出2019年整年土拍量，溢價率均達44%以上，開發商新拍的地塊樓面價比周邊在售樓盤價貴。即便是三線城市——徐州、鹽城、煙臺等地都出現了高溢價率的“地王”。山東省煙臺市的一場耗時7小時一宗土拍，經過千輪競拍，樓盤成交溢價率達到118.78%，房企大佬碧桂園最終勝出。

中原地產研究中心統計數據顯示，今年前7個月，50個城市土地出讓收入超過2.35萬億元，創同期歷史新高，土地成交量、地方土地出讓收入、土地成交溢價率等指標亦明顯走升。排名前五位的杭州、上海、北京、南京、廣州“賣地”收入均超過千億元。在一線城市中，北京和上海上半年的地價同比漲幅較大，分別高達48%和23%。

8月26日，上海易居房地產研究院發布最新一期《全國百城居住用地價格報告》顯示，1—7月份，全國100個城市居住用地價格為6088元/平方米，同比上漲8.8%，土地成交均價為每平方米創歷史新高。至少有7個城市地價漲幅超過20%，包括銀川、昆明、廈門、西安、成都、長春和呼和浩特。地價上漲最快的城市為銀川，漲幅為81%。從近期國家統計局的數據也可以看出，銀川樓市部分月份房價漲幅一度排名第一。

從中央到地方，加緊政策調控

土地市場作為樓市的指明燈，土地過熱的城市房價也有可能水漲船高。近幾個月來，從中央到地方，主管部門對房地產行業資金的監管，正在迅速升級。

6月24日，銀保監會發文強調“嚴控違規資金流入房地產市場”。

7月24日，中央政治局常委、國務院副總理韓正主持召開房地產工作座談會，北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、沈陽、成都、寧波、長沙等10個城市政府負責同志參加座談會，首次提出“實施好房地產金融審慎管理制度”。

之后，中央有關部委在8月底又連續召開了兩場會：8月20日央行、住建部、銀保監會聯席召開12家房企座談會，研究進一步落實房地產長效機制。記者采訪了解到，參會的12家房企分別是碧桂園、恒大、萬科、融創、中梁、保利、新城、中海、華僑城、綠地、華潤和陽光城，都是此前在土地市場上活躍且頻繁融資的房地產企業，在這次會議上，同時，人民銀行、住房城鄉建設部會同相關部門在前期廣泛征求意見的基礎上，形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則，明確了房企融資“三道紅線”，并對房企融資及整改落實要求做了具體安排。

8月26日，住建部召開沈陽、長春、成都、銀川、唐山、常州等6城房地產工作會商會。參與城市座談、城市會商的城市都是此前土地市場火爆和房價快速上漲的城市，警示意味明顯。

地方政府也有響應。7月23日，土地市場火爆的南京發布“寧九條”，明確提及加強土地市場調控，土地市場需要降溫，需要理性。8月19日，江蘇省自然資源廳官網發布《省廳部署做好住宅用地供應分類調控工作》，明確房地產市場平穩健康發展城市主體責任，重點加強對南京、無錫、蘇州市住宅用地供應監測、評價和考核。

2019年9月14日，人們在大連世界博覽廣場詢價參展的樓盤。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對記者表示，綜合來看近期的房地產相關政策，從6月銀保監會“回頭看”、部分城市調整土地出讓政策、重點城市調控加碼、房企融資收緊，再到城市座談、房企座談、城市會商等一攬子行動可以看出，中央有決心從供應、需求、金融、房企等多個層面入手，共同保障“房住不炒”落在實處。“穩地價、穩房價和穩預期”三方面是一個有機的整體，相互影響、缺一不可，必須并行，地價不穩，則會干擾房價和預期。

“現在對開發商融資渠道的監管，目的就是防止資金違規流入土地市場，從而間接性維穩房價，防止房價過快上漲，樓市這根弦會越繃越緊。無論是考慮政策層面還是市場自身規律，未來幾個月土地市場將迎來一波降溫調整，土地成交量、地價和溢價率的向上動能已明顯減弱。”嚴躍進說。

中國人民大學國家發展研究院城市與房地產研究中心主任況偉大指出，三穩當中，穩地價是另兩穩的根基所在，穩住地價的目的在于，讓居高不下的房價，不會因為高土拍溢價率，而影響樓面未來銷售價格。有了“房住不炒”的市場調控機制，并且能夠長期發揮作用，土拍價格穩定，樓市溢價率不上行，讓房價也更親民、讓廣大剛需群體不再焦慮。但是土地市場火熱的背后是地方政府土地財政依賴度的高企，降低土地財政依賴度依然任重道遠。

對于很多剛需家庭來說，無論多難，都沒有不買房這一選項。但是，對于經歷過“房住不炒”之前買房靠搶和潛規則、一夜房價跳漲幾十萬的人來說，土地價格高漲帶來的對于未來房價的恐懼和擔憂，刻骨銘心，他們也更深刻地理解“穩地價、穩房價、穩預期”的深刻意義。