房地產企業開發環節應關注財稅風險

蔣彬

本文筆者對房地產企業開發環節的財稅風險進行了分析研究，在文章中闡述并分析了房地產企業的經營特點，指出了財稅風險對房地產開發企業的重要影響，也提出了在房地產企業開發環節和銷售環節進行財稅風險防范的措施。

房地產行業是當前我國的重要行業，對于我國的經濟發展以及國民住房條件都有著非常重要的影響。但是，現代部分人群對于房地產企業缺乏正面的認識，認為房地產開發就是單純的“建筑”企業，忽略了房地產企業開發環節。房地產企業的開發環節也是企業發展得重要環節，企業開發環節中，涉及到的財務和稅務問題直接影響到企業的發展和建設。所以，在現階段，研究房地產企業開發環節的財稅風險問題對于房地產企業的建設和發展而言極為重要。

一、房地產企業的經營特點

（一）房地產企業

房地產企業是當前我國發展過程中，非常重要的企業組織。房地產企業具體是以房地產開發、房地產經營銷售以及房地產管理服務為主要經營內容的盈利性經濟組織。在房地產企業中，“房”具體就是指生產經營的建筑物，主要是商業房屋建筑。“地”具體就是指土地，房地產企業在經營和開發的過程中主要的對象就是“土地”，對“土地”的開發和建設是房地產企業經營活動的主要內容。“產”具體就是指房地產企業的經營產品，房地產企業的經營產品是居民住房建筑物。房地產企業的開發經營流程可以總結為通過土地使用權的交易開發，利用土地資源進行房屋工程建設，使房屋工程具有商業產品特性，也同時使土地房屋資源具有產權效益。另外，房地產開發企業還要進行房屋產權的經營、管理以及服務工作。

（二）房地產企業開發環節經營特點

房地產企業開發環節是房地產企業生產經營中的重要組成部分，也是房地產企業生產經營過程中的核心環節，在房地產企業開發環節中具有以下幾方面特點：首先，房地產企業開發環節具有審批文件相對較多的問題，房地產企業開發環節涉及到土地交易買賣，土地交易合同訂立、房屋建筑合同建立、工程招標訂立以及項目開發審閱等多個環節，房地產企業在開發的過程中也要與政府以及相關部門有直接的聯系。其中政府建設相關部門也要對房地產企業開發環節的各項部門進行分別審閱，需要審閱內容相對比較多。其次，房地產企業開發環節還具有項目周期長的主要特點，房地產企業在開發過程中要經歷設計、審、施工以及銷售經營等多個環節，各個環節的周期時間相對比較長，尤其在房地產開發工程建設階段，周期所占用的時間比較長。另外，為了保證房地產企業產品質量，后期階段還要對企業進行經營維護，從而導致整個房地產企業開發周期相對較長。最后，房地產企業在開發環節中，所涉及的財務和稅務內容比較復雜。房地產企業在開發階段要涉及開發成本計算、土地使用稅務、企業所得稅以及相關增值稅務的計算，所以在實際的房地產開發環節中，房地產企業應該重視稅務工作和財務工作的質量，對房地產財稅問題進行關注和管理，保證房地產企業開發環節遠離財稅風險，提高房地產企業開發環節的生產經營效率。

二、財稅風險對房地產企業開發環節的重要影響

房地產企業在開發階段，要面對著各種財務和稅務工作，財稅工作與房地產企業的開發效益有著根本的聯系，所以在房地產開發環節，財稅工作有著非常重要的影響，具體表現為以下幾個方面;首先，財務和稅務處理工作存在著很大的風險，財稅工作涉及到企業的成本核算，也關系著企業的經營成本。但是，財稅工作的影響因素相對比較多，從而導致實際的財稅工作中經常受到風險影響，進而影響到房地產企業開發環節的效率和效益。其次，房地產企業的開發環節是房地產企業的核心內容也是房地產企業生產經營中的基礎內容，后續的企業生產經營活動，都要圍繞房地產開發產品進行。所以，房地產企業開發環節的財稅風險不僅會影響到房地產企業的開發環節，而是直接影響到房地產企業的整個生產經營流程。

三、房地產企業開發環節的財稅風險規避

（一）房地產企業重視起開發環節的財稅風險

房地產企業開發階段的財稅風險比較多并且對于房地產企業開發環節的影響也比較大，所以在房地產企業實施開發工作中，應該重視起房地產開發的財稅風險規避，保證房地產企業開發環節順利完成，提升企業開發經營效率。在當前，我國房地產開發企業增加速度非常快，投資者都希望借助房地產經濟勢頭實現企業發展和利潤提升。但是，房地產企業數量增多，企業建設各有不同，部分中小型房地產企業缺乏財稅風險意識，在開發環節中忽略了財稅風險規避，從而導致了房地產企業開發環節經營效益下降，甚至是企業產生巨大的經濟損失。所以，當前房地產企業開發環節風險規避中，首要工作就是提升房地產企業管理者以及財務工作者的財稅風險意識，建立房地產開發環節財稅風險規避制度和財務工作人員的工作監督制度，通過制度的建立加強房地產企業財務工作者以及管理者對財稅風險規避的重視，提升房地產企業開發階段財稅風險控制效率。

（二）房地產企業開發前期階段的財稅風險規避

房地產企業開發環節分為前期準備階段、開發實施階段等兩個環節共同組成。首先，房地產企業的開發階段的前期準備階段內容包括項目開發申請、項目規劃設計、項目具體檢查等多個環節，并且各個環節所涉及到的財稅問題和風險問題有所不同，所以在開發前期準備階段的財稅風險規避中，應該注重細節化的風險規避，要求管理者和財務工作者配合完成各項財稅工作，具體可以從以下幾個方面做起;

1.房地產企業開發管理者在開發前期階段，應該重視起財稅風險規避，對前期準備階段的各環節財稅風險進行提前的規劃認知，并建立良好的規避計劃，防止突發性風險出現，影響房地產開發前期階段。

2.房地產企業開發財務工作者要負起重要的責任，做好本身的財務工作和風險防范。房地產企業財務工作者是實施財稅風險規避的主要單位，直接影響到房地產企業財稅風險規避的效率。財務工作者應該實施具體的財稅風險規避工作，具體可以從以下幾個方面做起;1.財務工作者要對開發環節前期階段的各類文書合同進行有效的清算和管理，了解合同和文書相關內容，并根據內容進行財稅風險防范。例如，財務工作者應該對前期階段的文件、文書、工程合同以及策劃方案等文書進行審閱、清算和管理，將其分類進行管理，從而有效的保證企業管理者能夠隨時查閱使用相關文件。財務工作者還應該做好相關賬務核對以及稅務核定，財務入賬記錄以及稅務計算是財務工作的基礎內容，財務工作者應該認真對待自身的工作，做好賬務和稅務核對工作。例如，房地產企業財務工作者應該將企業開發前期階段所繳納的相關費用計入到“開發成本-取得土地使用權所支付的金額”當中，并且在進行入賬的過程中應該考慮到出讓合同、土地出讓票據等因素的留存計入，保證原始憑證的準確記錄，對于賬目信息的準確性而言具有非常重要的意義。另外，為了有效的規避財稅風險，財務工作者應該對房地產企業開發前期準備階段的涉及稅務進行了解，其中包括土地使用稅、企業所得稅等內容。

（三）房地產企業開發實施階段的財稅風險規避

房地產企業開發實施階段是企業開發環節的核心內容，對于房地產開發工作而言起到了關鍵的作用，所以對于房地產開發實施階段的財稅風險規避意義重大。房地產企業開發實施階段涉及到具體的工程投資、資金運作以及工程建設等內容，而在工程建設過程中，資金投入以及周轉次數更多，涉及到財務和稅務問題也更多，從而導致整個實施階段的財稅風險問題比較復雜。而在房地產企業開發實施階段進行風險防控的過程中，企業管理者和財務工作者可以做好相應的工作。

首先，企業管理者應該做好資金統籌規劃，并有效的控制資金籌措過程中的風險，在房地產開發實施階段，工程資金使用量巨大，所以部分企業選擇金融融資的方式進行資金籌措，但是由于金融環境以及融資機構等因素的影響，在房地產企業融資籌措的過程中，往往會受到風險影響。所以，房地產企業在進行開發階段融資籌措的過程中，應該對融資企業以及借貸產品進行風險評估，通過有效的風險評估，做好財務稅務風險管控，從而做好房地產企業開發實施階段的財務風險規避。另外，企業管理者在開發實施階段，也應該履行自身的管理和監督職責，對企業財務工作者的財務工作實施嚴格的監督管理，防止財務工作者工作態度以及工作能力問題而造成財務稅務風險。房地產企業的有效監督管理，能夠有效的促進財務工作者的工作效率以及稅務風險規避。

其次，財務工作者應該履行好自身的財務工作職責，做好房地產企業開發實施階段的財務稅務工作。1.企業財務工作者在企業資金運作的過程中，就要做好相關的財務記錄工作，保證企業在資金運作階段，能夠有效的規避風險。例如，當企業完成金融借貸后，財務工作者應該將資金記入“短期借款”，并對資金入賬進行有效的了解以及確認好還款日期，以防止借貸資金還款日期延時而造成資金損失風險。2.財務工作者應該做好工程項目成本控制。房地產開發實施階段的主要工作內容，包括房地產工程建設具體內容，而建筑工程建設就要成本核算、工程結算所涉及到的財務和稅務內容也比較多，財務工作者要做好相應的財務記錄。例如，在工程合同、工程結算報告以及工程造價報告制定中，財務工作者應該結合財務記錄中的“預付賬款”、 “應付賬款”內容以及相關發票進行嚴格的制定，保證報告合理，使房地產企業規避財務風險。

四、結語

本文筆者從房地產企業開發前期階段和實施環節兩個方面闡述了房地產企業開發環節的財稅風險規避。希望能夠對房地產企業的經營發展有所幫助。

（作者單位：廣西怡華房地產開發有限責任公司）