政府參與下的三方協作更新內容與場景

重塑南京東路“中華第一商業街”是上海在城市更新中對既有資源更新改造的一次實踐。土地資源是有限的、可竭盡的，因而在城市空間規劃過程中，對城市現有土地資源的更新自然成為了盤活存量土地的重要手段。倡導城市更新，告別大拆大建，已成為大城市發展的必然選擇，因而眾多專家認為，城市更新未來預計將撬動十萬億級的內需空間。

所謂城市更新，是一種將城市中已經不適應現代化城市社會生活的地區作必要的、有計劃的改建活動。

1958年8月，在荷蘭召開的第一次城市更新研討會對城市更新作了有關說明：生活在城市中的人，對于自己所居住的建筑物、周圍的環境或出行、購物、娛樂及其他生活活動有各種不同的期望和不滿。對于自己所居住的房屋的修理改造，對于街道、公園、綠地和不良住宅區等環境的改善有要求及早施行，以形成舒適的生活環境和美麗的市容。包括所有這些內容的城市建設活動都是城市更新。因而城市更新項目通常有政府、市場主體、產權主體等多個參與方。

政府主導

當前的政府主導項目主要用于公益性質的改造以及具有特殊意圖的連片地區等。市場經濟時期，政府內逐步分化出市政公司、城建公司、住房保障中心等經濟部門承擔委托動遷和工程等工作。

針對歷史保護建筑、歷史風貌區等的更新及開發，在政府主導下還能成立統一的權威機構（組織）來規劃、實施、監督、管理。在對保護建筑、風貌區的評估甄別和保護開發上，確立合適的手法和模式，并建立起行業標準。同時通過教育市民、培養國際視野的城市管理者等多種方式加強對歷史保護建筑及歷史文化風貌街區的保護意識。

市場主體主導

以商業地產公司為代表的市場主導更新項目并不是先天存在的，而是政府逐步將主導的各個環節交給市場而出現。

比如瑞安房地產經典的上海新天地項目，就是通過牽手當地國企，積極配合上海市政府的城市發展規劃，獲得了該項目的后續開發資格。

今天的上海新天地不僅是上海的城市名片，更被福布斯評為“全球20大文化地標”之一。城市中心老街區在現代建筑中煥發新生，歷史保護與多功能復合小區開發相結合，再造了集住宅、辦公樓、零售、娛樂及文化和學習為一體的綜合性城市中心小區。

可見在城市更新過程中，以商業地產公司為代表的市場主體對資金配置有更加豐富的手段和經驗，對于空間產品適應房地產市場也有更靈敏的觸覺和更直接的經驗，能提供高質量開發和整體設計，有效地減輕政府的負擔，并促進當地的經濟發展。

產權主體主導

產權主體包括原村集體、原企業主等。產權主體主導的優勢在于，改造中來自原產權主體的阻力較小，易于消弭沖突，參與者更易受惠。然而，大多主導者的開發經驗不足、專業程度不高。在更新過程中可能出現資金短缺、難以尋找到專業團隊、設計/建設的質量不高等情況。

在城市化進程中，許多國家和地區都經歷了從造城到有機更新的過程，雖然各個國家的發展路徑不盡相同，但政府的參與和引導無疑是共性的。

英國格拉斯哥大學藝術史碩士Sasa游學海外多年，即將入職清華建研院的她參與過國內多個街區的藝術更新改造，在她看來，政府主導、市場主導、產權主體主導分別代表的是更新項目涉及的公共利益、經濟利益、產權利益，但這三方之間不可割裂，唯有協作才可實現城市更新中最重要的兩大部分——內容更新與場景更新。

內容更新

內容更新在于業種業態的更新。過去，將百貨改為購物中心是較為常見的操作，而近兩年也有不少老項目通過引入教育綜合體、眾創辦公，甚至菜場集市來做富有創造性的內容更新。

案例：創邑SPACE | 愚園（已完成）

愚園路是上海長寧區率先試點的“城市更新”案例，這條全長不過1486米的通幽小徑已有百年歷史，在上世紀20年代與當時的法租界平起平坐，是文化藝術界、金融界人士極其活躍的地方。

創邑SPACE | 愚園 圖/ 創邑SPACE

該項目由10棟風格各異的洋房、辦公樓、商業樓等建筑組成，涉及的改造對象是20世紀初中國著名銀行家孫衡甫的舊居，曾被稱為“孫家花園”。項目由建筑設計師郭錫恩操刀設計，通過高品質的空間功能改造、為時尚產業量身定制的平臺化資源布局，以及互聯網創新技術的融合應用，打造以“互聯網+時尚產業”為主題的標桿創意園區。

場景更新

場景更新則在于建筑、室內設計及軟裝部分。為迎合消費者對購物中心越來越高的要求，新舊購物中心都開始采用打造差異化形象的策略。通過鮮明的主題設計、多元化的互動、個性化的體驗吸引人流，從而增加在商場的消費。如何再次吸引顧客，是這類項目的關注重點。

案例：新天地時尚I（升級中）

上海新天地是瑞安房地產旗下首個“城市中心總體規劃社區”，首創歷史建筑開發性保護的新理念。雖然該項目已成為黃浦區乃至上海的一張城市名片，但從2001年新天地南北里建成至今，上海新天地依然在探索商業更新和業態組合優化的發展，建立更具有標桿性的復合型商業零售空間。

上海新天地正在進行升級改造。圖/ 新天地

通過智慧零售和大數據建模，上海新天地發現該區域對集結包括時尚、音樂、科技、運動、設計等諸多元素的品牌需求旺盛。因此2019年3月原南里商場作為上海新天地戰略升級的新起點，啟動了項目升級更新。升級后的南里商場更名“新天地時尚I”，在延續已有的潮流社交基因上進一步深化，充分滿足潮流消費者的多元化需求，打造潮流文化社交空間，試圖帶來多元多樣、年輕活力、獨具創新的零售格局和概念。