《民法典》建筑物區分所有權條款的理解與適用

[提 要]建筑物區分所有權由專有權、共有權、成員權三項權利構成。建筑物區分所有權關系著社區治理能力現代化建設和社區治理水平的高低。《民法典》建筑物區分所有權條款是對現有建筑物區分所有權制度的繼承與發展，既保持了部分規則的穩定性、連續性，又展現出了因應社會變化的諸多亮點。《民法典》建筑物區分所有權條款根據權利構成的不同可以類型化為五大類條款，即建筑物區分所有權的權利構成條款、對專有部分的專有權與權利限制條款、對共有部分的共有權與義務條款、對共有部分管理的成員權與權利行使條款、業主的權利救濟條款。《民法典》建筑物區分所有權條款在適用中可能面臨司法解釋的適用和部分條款內容規定不明的問題。立法、司法解釋、普法宣傳等方式將有利于化解條款適用中遇到的挑戰和問題。

[關鍵詞]《民法典》;建筑物區分所有權;條款;理解;適用

[作者簡介]謝德城（1989—），男，江西省社會科學院法學研究所助理研究員，研究方向為民商法學。（江西南昌 330049）

[基金項目]江西省社會科學院院級一般課題“我省住房租賃制度的完善”（19YB02）

建筑物區分所有權是指“多個區分所有權人共同擁有一棟區分所有建筑物時，各區分所有權人對建筑物專有部分享有的專有所有權，對建筑物共用部分享有的共用部分持分權，以及因區分所有人間的共同關系所生的成員權的總稱”[1]。《中華人民共和國物權法》（以下簡稱《物權法》）第七十條和2020年5月28日通過的《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）第二百七十一條均對建筑物區分所有權的權利構成進行了相同的規定，即業主對專有部分的專有權、對共有部分的共有權、對共有部分共同管理的成員權等三項權利共同構成了建筑物區分所有權的權利內容。

堅持和完善中國特色社會主義制度，推動國家治理體系和治理能力現代化，離不開作為社會治理“神經末梢”的城鄉社區治理水平的提高。《民法典》關于業主的建筑物區分所有權的規定，正是聚焦業主在社區中的專有權、共有權、共同管理權（也稱“成員權”）的行使規則與權利保障，為激發社區自治活力和實現社區治理的現代化，從而構建幸福美好家園貢獻立法智慧和法治力量。

一、《民法典》建筑物區分所有權條款的變化與亮點

《民法典》建筑物區分所有權條款是在由《物權法》及相關法規、規章、司法解釋等組成的既有建筑物區分所有權制度的基礎上繼承和改進而來。《民法典》第二編第六章設專章規定了業主的建筑物區分所有權制度，條文共計17個，具體范圍為第二百七十一條至第二百八十七條。《民法典》關于建筑物區分所有的條款內容，圍繞著專有權、共有權及共同管理權的行使而設定。相較于既有物權制度中的建筑物區分所有權而言，《民法典》不僅有對以往條款的保留與繼承，也有因應社會變化和現實問題而進行的調整乃至創新。

（一）新舊條款的類型化比較

《民法典》對建筑物區分所有權的規定，在法律條文數量上比《物權法》的14個多出3個。這多出的3個條文中，既有將《物權法》條文中的條款分立出來單設的情形（第二百七十六條），也有新增加的《物權法》中原本不存在的條文（第二百八十二條、第二百八十七條）。通過比較《民法典》與《物權法》的規定，可以進一步發現，在《民法典》建筑物區分所有權的17個條文中，有5個法條直接繼承《物權法》的規定，未發生任何變化，占比29%;有3個法條屬于新設條文，占比18%;有9個法條是對《物權法》規定的增刪修改，占比53%。（詳見圖1）從直觀數據可知，《民法典》對《物權法》的建筑物區分所有權規定進行了較大幅度的修改。

《民法典》建筑物區分所有權條款與《物權法》在內容上相比存在約21處變化，其中既有對舊規則的修改，也有對新規則的創設。為了行文方便，筆者根據建筑物區分所有權的權利構成，將《民法典》建筑物區分所有權條款分為五大類：建筑物區分所有權的權利構成條款、對專有部分的專有權與權利限制條款、對共有部分的共有權與義務條款、對共有部分管理的成員權與權利行使條款、業主的權利救濟條款。一是建筑物區分所有權的權利構成條款。該類型條款由1個法條構成，即《民法典》第二百七十一條。與《物權法》第七十條相比，該條文未發生任何變化。這也意味著《民法典》與《物權法》在對建筑物區分所有權的權利構成上的意見是一致的。二是對專有部分的專有權與權利限制條款。《民法典》與《物權法》對專有權基本內含的認識是相同的。但是，對該項權利的限制規定卻存在3處明顯的變化。三是對共有部分的共有權與義務條款。《民法典》與《物權法》對共有部分的共有權及義務的基本規定一模一樣，只是在體例和具體規則上總共有2處不同。四是對共有部分管理的成員權與權利行使條款。與《物權法》相比，《民法典》關于建筑物區分所有權中的成員權的規定有著諸多不同之處，總共有13處變化，是所有條款類型中內容變化最多的部分。五是業主的權利救濟條款。業主的權利救濟條款主要新增了2處內容，同時也為業主提供了2個新的權利救濟途徑。以上只是簡要地對《民法典》和《物權法》關于建筑物區分所有權條款進行類型化比較，具體內容的變化情況統計詳見表1。筆者也將在下文的條款解讀中詳細分析和論證條款的變化與含義。

（二）條款亮點的歸納

《民法典》建筑物區分所有權條款按照完善產權保護制度，健全歸屬清晰、權責明確、保護嚴格、流轉順暢的現代產權制度的要求，對現有的建筑物區分所有權制度進行了完善。對于群眾普遍反映的業主大會成立難、公共維修資金使用難等問題，《民法典》建筑物區分所有權條款均有所回應，并展現出了諸多“亮點”。

一是克服“公地悲劇”和“反公地悲劇”的理論思想貫穿始終。公地悲劇的實質是物被過度使用，而反公地悲劇的表現形式是物沒有得到充分使用[2]。在克服“公地悲劇”方面，建筑物區分所有權主要通過新增確權規則和重申對共有部分共有權的行使規則及其義務來實現對公地悲劇的克服。在新增確權規則方面，《民法典》新增了業主共有部分產生的收入的歸屬規則和按照業主專有部分面積所占比例確定收益分配的規則;在重申共有權的行使規則及其義務方面，將“車位、車庫優先滿足業主需求”單獨列為一條，且再次強調業主不得以放棄權利為由不履行義務。在克服“反公地悲劇”方面，《民法典》建筑物區分所有權條款主要表現在創新業主表決規則的方式，即將選舉表決的基數調整為專有部分面積占比三分之二以上和人數占比三分之二以上，以及特殊事項通過需達四分之三，一般事項通過需過半數，降低了討論事項通過的門檻。

二是激發了社區治理的活力，釋放了業主成員權的能量。《民法典》新增居民委員會應當對設立業主大會和選舉委員會給予指導和幫助，這樣更有利克服業主大會和業主委員會成立難的問題，充分發揮業主大會和業主委員會在小區中的治理作用;如前文所述，創新和優化了業主表決的規則，避免業主自治陷入“僵局”。

三是重視節約資源和保護生態環境。《民法典》和《物權法》一樣，均一致禁止業主任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲。與《物權法》不同的是，《民法典》還在第二百八十六條第一款將業主的“相關行為應當符合節約資源、保護生態環境的要求”新增為業主應盡的義務。

四是結合了疫情防控工作。《民法典》是在新冠肺炎疫情防控工作取得階段性勝利的背景下通過的，因而有部分條款內容是在總結疫情防控工作經驗的基礎上新增加的，以便更好地實現依法防疫的法治要求，具體體現在《民法典》第二百八十五條第二款和第二百八十六條第一款，分別對物業服務企業或者其他管理人和業主提出應當依法執行應急處置措施和其他管理措施，并配合相關工作。

二、《民法典》建筑物區分所有權條款的類型化解讀

《民法典》關于建筑物區分所有權的規定，一方面繼承了《物權法》中經實踐檢驗符合經濟社會發展實際的條款，另一方面也吸收和完善了《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》中的部分規定。此外，《民法典》還結合近年來社區治理經驗和業主常見糾紛，對一些疑難熱點問題進行了回應并明確了相關規則。因此，《民法典》是一部兼顧繼承性、包容性、創新性、務實性的“社會百科全書”。筆者在前文已根據建筑物區分所有權的權利構成，將《民法典》建筑物區分所有權條款分成了五大類，各類型條款涵蓋的具體條文詳見表2。下面筆者將結合條款的具體規定和相關物權法原理，對條款進行分類解讀。

（一）建筑物區分所有權的權利構成條款

建筑物區分所有權的權利構成條款主要是指《民法典》第二百七十一條。該條款不僅是闡釋建筑物區分所有權概念的法律依據，而且是指明建筑物區分所有權權利構成內容的基礎法條。根據條款的具體規定可知，建筑物區分所有權分別由專有權、共有權、成員權三項權利構成，而且該三項權利是一個統一的、整體的權利，具體體現在兩個方面：一是業主對專有部分的專有權進行轉讓，則業主對共有部分的共有權和對共有部分管理的成員權也一并轉讓;二是業主只要對專有部分的專有權進行了登記，則共有權和成員權也隨之產生。“只登記專有權即設立了區分所有權”[3]，這表明專有權在建筑物區分所有權的三項權利中具有主導性。

（二）對專有部分的專有權與權利限制條款

對專有部分的專有權與權利限制條款主要是規定了專有權的權利內容和限制專有權濫用的規則，具體包括《民法典》第二百七十二條、第二百七十九條、第二百八十六條第一款。該類型法條首先明確界定了專有權的具體內容包括占有、使用、收益和處分的權利，同時也確定了限制專有權濫用的基本原則，即不得危及建筑物安全和損害其他業主合法權益。該類型法條與《物權法》相比，存在三處明顯的變動。一是將住宅轉經營性用房需經“有利害關系的業主同意”修改為需經“有利害關系的業主一致同意”。此處修改其實是吸納了《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十條第二款的規定，解決了實踐中圍繞“業主同意”是“多數同意”還是“一致同意”的爭論。二是增加規定了業主行為應當符合節約資源、保護生態環境的要求，即“新增了業主應當遵循綠色原則的要求”[4]，該處新增內容是對《民法典》“綠色原則”的具體落實。三是增加規定了業主應當依法配合依法實施的應急處置措施和其他管理措施。該條款內容主要是總結了新冠肺炎疫情防控的經驗，針對實踐中出現的部分業主未能配合物業服務企業及其工作人員依法執行的疫情防控措施的問題，適時出臺了這項規定，有利于在疫情防控期間依法處理好業主與物業服務企業或者其他管理人之間的關系。

（三）對共有部分的共有權與義務條款

對共有部分的共有權與義務條款主要是規定了共有權及其義務的基本要求、常見的業主共有財產、收益的歸屬與分配規則、費用分攤規則等內容，具體包括《民法典》第二百七十三條、第二百七十四條、第二百七十五條、第二百七十六條、第二百八十一條第一款、第二百八十二條、第二百八十三條。共有權及其義務的基本要求主要有兩個：一是不得以放棄權利為由不履行義務;二是共有權隨專有權轉移而轉移。該類型條款規定的業主共有財產包括四類：建筑區劃內的道路、綠地等場所和設施，占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，建筑物及其附屬設施的維修資金，利用業主的共有部分產生的收入。費用分攤和收益分配規則以約定優先，充分尊重和體現意思自治，只有在約定缺失或約定不明的情況下，才按照法定規則即業主專有部分面積所占比例確定。該類型條款與《物權法》相比，主要存在三處變化。一是《民法典》在體例上將“車位、車庫優先滿足業主需求”單獨列為一條（第二百七十六條）。二是增加規定了業主對共有部分產生收入的歸屬規則。該項規則主要是為解決業主與建設單位、物業服務企業或其他管理人之間就利用外墻、電梯等共有部分所產生的收入的歸屬爭議提供了具體法律依據，屬于《民法典》新設立的條文。明確共有部分產生的收入在扣除合理成本之后歸業主共有，實際上是“建立了共益共享的原則”[5]。三是將費用分攤和收益分配的規則修改為“按照業主專有部分面積所占比例確定”。《物權法》第八十條規定的是“按照業主專有部分占建筑物總面積的比例確定”，再結合《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第八條的規定可知，《民法典》與《物權法》關于費用分攤和收益分配規則的規定是一致的，只是在語句表達上修改得更加清楚、準確、簡練，此種修改屬于“物權規范的非實質性修改”[6]。

（四）對共有部分管理的成員權與權利行使條款

對共有部分管理的成員權與權利行使條款主要是規定業主對建筑物及其附屬設施進行管理的相關規則，具體包括《民法典》第二百七十七條、第二百七十八條、第二百八十條第一款、第二百八十一條第二款、第二百八十四條、第二百八十五條、第二百八十六條第二款。與《物權法》相比，《民法典》中的該類型條款是變化數量最多、變化幅度最大的建筑物區分所有權條款。

一是新增了“業主大會和業主委員會成立的具體條件和程序應當依照法律、法規的規定”的內容。同時，還新增居民委員會應當對設立業主大會和業主委員會提供指導和協助的內容。居民委員會作為社區居民的基層群眾自治組織，其對所轄區的居民和治理情況了解地最多，與居民聯系地最緊密，也最具備基層治理經驗，因此賦予居民委員會指導和協助的職權，將有利于業主提高設立業主大會和選舉業主委員會的能力和成功率，減少或避免業主大會或業主委員成立難的問題。

二是對業主共同決定的事項和表決規則進行了修改和完善。第一，增加了業主共同決定事項的內容，將“改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動”增設為需經業主共同決定的事項，通過的比例也由過半數（需結合司法解釋判斷）提高到四分之三，這樣將有利于預防他人擅自改變共有部分的用途或者擅自利用外墻、電梯、物業服務用房等共有的場所或設施從事營業活動。第二，新增了表決條件和修改了決議通過的標準，將“面積和人數三分之二以上”作為表決的前提條件，否則不能進行表決或者表決結果將歸于無效。第三，特別事項即《民法典》第六項至第八項和《物權法》第五項至第六項，通過比例由三分之二以上調整為四分之三以上。需要特別說明的是，由于兩者計算的基數要求不同（但如果業主全部參加，則兩者的計算基數相同），因而不能簡單地比較“三分之二”或者“四分之三”的大小，更無法準確評價新舊條款關于特別事項通過門檻的高低。第四，修改了表決的計算基數，《物權法》表決的計算基數為建筑物總面積和全部業主人數，而《民法典》則將表決的計算基數修改為參與表決專有部分面積（三分之二以上）和參與表決人數（三分之二以上），大多數情況下（除非業主全部參加）將降低業主共同決定事項的通過門檻。

三是維修資金的使用規則有較大改變。第一，使用建筑物及其附屬設施的維修資金已不再是特別事項，因此它的表決只需要過半數即可，低于《物權法》的“三分之二以上”，在法律上降低了使用維修資金的門檻。第二，《民法典》還新增了緊急情況下依法使用維修資金的規定，使得緊急情況下維修資金的使用無需經過業主的共同表決即可由業主大會或者業主委員會依法申請使用，以滿足緊急情況下使用維修資金維修建筑物及其附屬設施的需要。第三，調整了維修資金的使用范圍，將“用于電梯、水箱等共有部分的維修”修改為“用于電梯、屋頂、外墻、無障礙設施等共有部分的維修”。第四，調整了維修資金的用途，即將維修用途擴大到維修、更新、改造。第五，新增了“定期”公布維修資金使用情況的規定，以便業主行使監督權和知情權。以上關于維修資金使用的規則修改，將有利于激活維修資金的功能。

四是新增了物業服務企業或其他接受業主委托的管理人的管理義務。一方面，新增了及時答復的義務，即“及時答復業主對物業服務情況提出的詢問”;另一方面，新增了執行和配合義務，即“執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施，積極配合開展相關工作”。

（五）業主的權利救濟條款

業主的權利救濟條款主要是規定當業主權利被侵害時可以采取的權利救濟措施，具體包括《民法典》第二百八十條第二款、第二百八十六條第三款、第二百八十七條。一是規定了業主的撤銷權，即業主可以請求人民法院撤銷侵害業主合法權益的決定。二是新增了業主的報告或投訴權，即在業主或者其他行為人拒不履行相關義務的情況下，業主可以向有關行政主管部門報告或者投訴，有關行政主管部門應當依法處理。三是新增了業主請求權，即“業主對建設單位、物業服務企業或者其他管理人以及其他業主侵害自己合法權益的行為，有權請求其承擔民事責任”，這里的“請求權”可以通過調解、仲裁、起訴等方式實現。

三、《民法典》建筑物區分所有權條款的適用與完善

通過全面梳理《民法典》建筑物區分所有權條款，總結這些條款“變”與“不變”的地方并歸納其主要亮點，將有利于我們更快適應《民法典》的新規則。此外，類型化解讀《民法典》建筑物區分所有權的各個條款，能夠深化和細化我們對條款內容的理解。在全面梳理比較和認真解讀理解的基礎上，我們可以進一步分析和總結適用條款將面臨的問題并有針對性地提出適用條款的完善建議，以期實現《民法典》建筑物區分所有權條款的充分適用。

（一）適用條款將面臨的問題

雖然《民法典》繼承了大量《物權法》中的建筑物區分所有權規則，同時也針對近年來存在的現實問題修改或新增了幾十處內容，使《民法典》建筑物區分所有權條款得到了完善和發展，但是有些地方仍然值得我們探討和彌補。

一是關于既有司法解釋的適用問題。關于建筑物區分所有權的司法解釋主要是指《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》。根據《民法典》第一千二百六十條的規定，《民法典》自2021年1月1日起施行，屆時有多部民事法律將同時廢止。但是《民法典》并沒有說明有關司法解釋在《民法典》實施后將何去何從，原有的司法解釋能否繼續適用將是《民法典》實施必然需要解決的問題。考慮到原先的司法解釋從制定依據到具體條文的表述都是建立在《物權法》基礎上的，當《物權法》被同時廢止的時候，也就失去了相關司法解釋賴以存在的依據。為此，《民法典》并沒有給出合理且明確的回答。

二是關于部分條款內容規定不明的問題。第一，緊急情況下使用維修資金的規定中，《民法典》并沒有說明“緊急情況”的判斷標準。第二，維修資金的籌集、使用情況應當定期公布，但是其中的“定期”并沒有明確時間范圍。第三，《民法典》第二百七十七條規定“業主大會、業主委員會成立的具體條件和程序，依照法律、法規的規定”。倘若現有的法律、法規并沒有關于業主大會和業主委員會成立的具體條件和程序，是否可以根據部委規章來確定具體條件和程序。目前，《國務院物業管理條例》作為相關法規對業主大會和業主委員會的設立有一些基本規定，但是不夠具體，然而《業主大會和業主委員會指導規則》作為住房和城鄉建設部的部委規章，對業主大會和業主委員會的成立條件和程序做了具體規定。但是《業主大會和業主委員會指導規則》作為部委規章，并未達到法律、法規的層級，根據《民法典》尚不能確定其能否被作為業主大會和業主委員會成立所依照的規定。第四，《民法典》第二百八十五條新增的“及時答復業主對物業服務情況提出的詢問”，其中的“及時”屬于一個彈性的表述，但是“及時”的判斷標準不清晰可能產生爭議，而且也不容易認定物業服務企業或其他管理人是否違法，而且該規定也沒有明確“未及時答復”的法律后果，減弱了此項規則的威懾力。

（二）適用條款的完善建議

適用《民法典》建筑物區分所有權條款將面臨的問題，可以通過立法和司法解釋的方式予以化解。法律條款的適用不僅要在專業和技術上解決其存在的問題，更重要的是使法律條款能夠真正成為維護群眾合法權益、解決群眾矛盾糾紛的有力工具，這就需要擴大法律條款的群眾基礎。

一是在立法上修改完善規定不明的條款。在充分論證和聽取意見建議的基礎上，結合社會生活實際，通過修正案的形式及時修改完善規定不明的條款。不過，為了保持法律制度的穩定性，立法修改完善法律條款的方式一般不會輕易啟動。

二是通過司法解釋提高條款的可操作性。司法解釋是司法機關根據法律規定并結合司法實踐所制定的用于指導司法實務的規定。對于《民法典》建筑物區分所有權條款中存在部分規定不明的情況，可以通過司法解釋的方式，在符合法律規定的基礎上，進一步明確條款規定的內容，以便提高條款的可操作性。同時，在《民法典》正式實施之前，司法機關可以提前清理出與《民法典》不相適應或相沖突的司法解釋，待《民法典》正式實施時同時廢止或修改。

三是通過普法宣傳擴大條款適用的群眾基礎。一方面，充分利用好每年的普法宣傳日，有針對性地宣傳普及《民法典》建筑物區分所有權條款;另一方面，各地在編制普法規劃時，應當將包括建筑物區分所有權在內的《民法典》宣傳納入規劃。

四、結論與展望

《民法典》建筑物區分所有權條款是對現有建筑物區分所有權制度的繼承與發展，既保持了法律制度的穩定性、連續性，又體現了時代性、開放性。條款的“變”，是適應經濟社會發展變化和群眾現實需要的結果;條款的“不變”，是經得起實踐檢驗的法律規則在新時代繼續發光發熱的選擇。在解讀具體條款內容的過程中，我們會發現這一切的制度安排都貫穿著“以人民為中心”的思想。物盡其用，民盡其力，充分保障業主的專有權、共有權以及成員權，提高社區治理能力現代化和構建美好家園是《民法典》建筑物區分所有權制度所奮斗的目標。出于對法律制度前瞻性、開放性的考慮，以及理論和現實條件的限制，加之未來可能出現的新變化、新情況，《民法典》建筑物區分所有權條款的規定和適用將難免遇到新的挑戰和問題，為此我們要學會及時總結民事立法和司法的實踐經驗，科學、民主、依法地做出回應和調整。法律的生命在于實施。我們應當通過執法、司法、守法、普法等多元渠道，形成促進《民法典》建筑物區分所有權條款實施的“組合拳”。我們堅信，《民法典》建筑物區分所有權制度將成為保護公民合法私有財產權利的一大“法寶”，業主們也將生活在鄰里和諧、管理有序、權責分明的社區環境中。

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[責任編輯：熊文瑾]