房產測繪中測繪面積的質量控制研究

王耀輝 王金鋒

摘 要 房產測繪的質量和房屋擁有者的切身利益是相關的。因此，進行一個比較準確的房產測繪，是審查房屋產權以及維護產權人權益的重要基礎之一，也是城市建設以及管理非常不可缺少的一項基礎資料。基于此，本文主要討論了房產面積測繪的質量控制，策略，以提升房產測繪產品的質量。

關鍵詞 房產測繪;測繪面積;質量控制

引言

房產測量是非常重要的一項房地產業務，具有一定的法律性質，必須要能夠始終清楚其權責，并且要準確劃分面積。在調查階段，必須了解產權人以及權屬性質，和單位名稱等，同時對房屋的各個邊角要仔細進行丈量，城市當中私人房屋比較密集，調查的時候一定要了解是屬于哪一種類型的墻，在測量邊長的時候，對房屋情況也要及時和業主所提供的竣工圖相互對照。

1房產測繪中房產面積測算的質量控制策略

1.1 準確調查房產要素

房產測繪工作和房產要素調查是分不開的，為了讓房產要素調查更加真實有效，在預測的過程中，要在建筑項目的規劃許可基礎上，確定平面圖里的文字標和地名登記表等相關文件資料，之后，對比房屋的坐落以及結構等房產要素。在實測的過程中，將房屋竣工圖的內容以及實際狀況，還有預測的成果相互進行對比和分析。除了要核對房屋建筑的尺寸大小之外，還要按照規范內容對房屋的坐落檢查，并且了解房屋編寫和結構等相關要素。使這些和房屋產權的發證規定以及設計圖紙相互能夠保持一致，一旦存在差異，那么測繪人員要及時按照委托方要求，提供文字和說明，及時變更圖紙或是單據，一旦出現了不相符的狀況，房地產的開發商要及時對其更改，讓實地因素以及產權登記的發證內容，還有房產的測繪結果能夠相互保持一致[1]。

1.2 房屋邊長數據的采取

首先要準確的采取房屋預測的套型邊長數據，有一些是直接可以從設計圖上讀取的，有一些必須要通過轉換，甚至還需要使用比例尺量取。因此相關工作人員必須看懂設計圖，其中包括平面圖等，還要了解設計圖當中的各項符號和線段含義。要知道各層相互之間的連接關系，怎樣換算到我們所需要的房屋邊長的數據。在很多設計圖上，一些基礎設計的尺寸主要包括有軸柱，柱軸心尺寸等，這些情況和所需要的計算套內面積當中的墻體中心尺寸，以及計算房屋建筑面積墻外的邊沿尺寸，和附屬建筑的外圍尺都是不一樣的，需要通過一定的換算，因此在作業的時候，要了解圖上所標注的都是哪一些部位，特別是在對邊長數據換算的過程中，要了解房屋竣工之后的實際情況。其次，要看清設計圖的各層上下之間存在的結構關系。比如樓層的高度以及陽臺的頂蓋等，還有就是設計是坡面的房屋，在層高超過了一定范圍的時候，才能夠計算建筑面積，而在設計圖上是很難直接看出來的。只有在剖面圖上，通過圖解三角形，才能夠真正計算出其投影范圍線[2]。

房屋實測套型的邊長數據在實測的時候，對比預測成果圖上的套型邊長數據，并且將其充分的利用。首先可以調出預測資料，比較預測施工圖和實測的竣工圖相互之間的不同之處，并且將所有變動的地方記錄下來，這樣在實地測量的時候，就可以將一些重點問題重點測量。其次，就是在實地測量的時候，要注重整體及局部相互之間的結合。在實際測量的時候，要事先觀測所需要測量的房屋整體，從外面里面來觀察哪一些標準層次的層建筑面積是相同的，哪一些層次是不同的，尤其是在陽臺的部分。因為一般情況下住宅除了底層房屋的套型以及水箱之外，外墻的立面大多都是一樣的。在建造的時候，可以在風格或者是陽臺上做出不一樣的設計，來達到比較立體的效果。利用這一特點，可以保障在相同的房型里擁有一樣的套內建筑面積，而在檢測房屋的每單元套型的時候，一般情況下并不需要對其中所有的內部尺寸進行詳細的再次測量。只要測量房屋的軸線總體尺寸，以及相鄰單元的一些尺寸就可以了。相對較為重要的一個步驟，就是要對照竣工圖檢查房屋是不是完全和圖紙相互保持一致，對于不一致的地方，必須認真進行檢測，確保房屋的套型以及邊長是準確的[3]。

1.3 面積計算部位應該準確具體

在房產測繪之前，首先對全面積等類型必須有所明確。如果這方面確定不準，很有可能會使得總面積出現錯誤。所以，在確定計算面積的過程中，要嚴格按照房屋測量的規范，確定房屋面積計算的范圍。而在界定房產測量性質的時候，比如入戶的花園和外走道需要基本保持一致。而在實踐的過程中，如果公用的位置是屬于封閉狀態的，就需要盡量計算全面積，并且要分不同的情況來計算。這個部位如果處于房屋建筑的主體結構以內，就需要將其認定為柱走廊，對其進行全面積的計算。如果只是選挑在建筑主體的結構之外的位置，就可以認為這是無柱的外走廊，只需要計算一半的面積就可以了。所以在實踐的時候，會遇到很多類似的事情，在進行房產面積測算的過程中，要按照這個建筑結構的情況來判斷，必要的時候，需要委托方來提供證明，以及對設計方面的詳細說明，最后再統一起來判斷房產所擁有的有效面積[4]。

1.4 對前期收件資料和圖紙審查

為了讓房產面積整體的測繪質量有所提升，前期收件的資料和圖紙審查當中的質量控制都是非常重要的。在測算房產項目的建筑面積的時候，委托方所提供的建筑施工圖紙，一定要通過規劃部門的嚴格審核。在實測房產面積的時候，委托方需要提供房屋竣工的圖紙，一旦產生的任何變更，還需要提供有關變更圖紙或者聯系單。委托方所提供到的圖紙一定要是一套相對較為完整的建筑圖紙，所有的圖紙都需要盡量的詳細，這樣在測繪的時候，查閱有關尺寸的數據就會較為方便。收件資料當中，必須要包括土地出讓的合同，以及建設工程的規劃許可證，還有建設工程的施工許可證，同時也要有門牌號和批準文件等。設計部門所出具的房屋配套設施的用房功能的相關部位，比如水泵房以及制冷機房的使用說明和其他的相關資料，只有通過前期資料的收集，并且徹底齊全，而且要符合要求，之后才能夠真正地確保房產面積的測算當中各個不同環節的質量可以符合標準[1]。

2房產面積測繪質量管理策略

測繪技術人員在測量過程中是非常關鍵的因素。首先，要讓工作人員技術水準發揮更加穩定，同時要通過一系列的培訓教程以及培訓活動，讓測繪人員的水準有所提高，防止因為人為因素而造成測繪質量不足的影響。其次，就是要對質量的控制機制有所完善，要確定房產測繪質量在控制方面的具體內容，在進行數字測繪的質量控制中，最重要的就是硬件和軟件的配置以及作業流程等。同時要能夠健全質量控制系統，讓崗位職責有所劃分，使測繪水準可以提高。

（1）增加培訓力度。測繪技術的工作人員在測量的過程當中，對測繪質量的控制是非常關鍵的因素。而測繪技術的水平和房產測繪質量相互之間關系非常密切，所以在控制房產測繪質量的時候，測繪人員其技術水準的發揮相當重要。因此，為了能夠讓房產測繪人員技術水準獲得全面提升，必須要編制測繪技術方面的培訓教程，同時也要編寫一個更加全面的社會培訓方案，并組織相關的培訓工作，防止因為人為的因素而導致測繪質量受到了惡劣的影響。

（2）內部控制機制。對內部質量控制機制的完善，也是房產測繪質量控制當中非常重要的內容。首先，要能夠確定房產測繪質量其控制方面的內容的詳細部分。目前在進行數字測繪的質量控制當中，最為重要的部分就是數據的作業流程，在控制作業流程的時候，硬件，軟件以及相關設備和方法，還有核查之后的結果都是非常重要的。數據的控制及其中主要包括的內容有已知的資料、數據以及最初觀測所得的數據，和檢查完畢之后得到的數據。這些數據都需要得到嚴格的保存，同時其精確度也需要獲得有效保障。其次，必須要使用更加有效地能夠健全質量的制度系統，比如要全面的執行測繪計劃，同時要提高質量責任制對各個不同崗位和部門的權限，責任也要足夠明確，要確保全部工作都可以組成一個比較統一的系統，根據科學標準和程序完成自動化管理，使崗位的責任制形成能夠更加有效的獲取保障，使測繪水準能夠全面提高。

（3）結果公開制度。首先，對測繪結果必須要建立起一個更加完善的詳細資料的公開制度，通過各種更加合理的方式將結果公布出來，這樣可以讓社會產業更加方便。通過公開測繪結果的詳細資料，可以讓權利人能夠及時了解這個房屋的基本情況，使權利人無論是合法權益還是權力都可以獲取保障[2]。

3結束語

綜上所述，房產面積的測繪精確度和購房者的利益是有密切關系的，造成的影響確實是非常巨大的，所以，必須要不斷地創新發展測繪技術，使測繪精確度有效提高。

參考文獻

[1] 崔磊.房產測繪中測繪面積的質量控制研究[J].城市建設理論研究：電子版，2018（17）：171.

[2] 盧晨煜.房產測繪中測繪面積的質量控制研究[J].建筑工程技術與設計，2018（9）：2005.

作者簡介

王金鋒（1982-），男，河南省駐馬店市新蔡縣人;學歷：本科，職稱：工程師，現就職單位：河南廣生地產評估服務有限公司，研究方向：測繪。

王耀輝（1982-），男，河南省駐馬店市西平縣人;學歷：本科，職稱：工程師，現就職單位：河南廣生地產評估服務有限公司，研究方向：測繪技術。