房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃與風(fēng)險(xiǎn)控制問題探討

王聰穎

摘要：房地產(chǎn)企業(yè)是我國(guó)的納稅大戶，每年所繳納的稅額規(guī)模不斷擴(kuò)大，因而房地產(chǎn)企業(yè)也面臨著較大的稅負(fù)，在此背景下，企業(yè)一般會(huì)運(yùn)用納稅籌劃方式對(duì)稅務(wù)進(jìn)行合理規(guī)劃，以此達(dá)到降低稅負(fù)的目的。納稅籌劃在營(yíng)改增改革后，逐漸受到房地產(chǎn)企業(yè)的重視，但在應(yīng)用過程中仍然存在諸多問題，嚴(yán)重制約了房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃水平的提升，也不利于房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的降低。本文就房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃現(xiàn)狀及風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)進(jìn)行分析，對(duì)納稅籌劃中存在的問題進(jìn)行梳理并提出優(yōu)化建議，以此促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃質(zhì)量提升。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);納稅籌劃;風(fēng)險(xiǎn)控制

一、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃現(xiàn)狀

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目所牽涉的稅種類型十分繁雜。從房企開始籌資、拍地、開發(fā)到銷售的各個(gè)環(huán)節(jié)均涉及不同的稅種，加之房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)、銷售周期較長(zhǎng)，該過程中稅收政策可能會(huì)出現(xiàn)變化。因此房地產(chǎn)企業(yè)通常在前期進(jìn)行項(xiàng)目測(cè)算時(shí)會(huì)選擇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的形式進(jìn)行“倒逼籌劃”，具體如下：在項(xiàng)目開發(fā)前期通過優(yōu)化建設(shè)方案來降低開發(fā)成本;在開發(fā)環(huán)節(jié)則是篩選供應(yīng)商、施工企業(yè)等降低成本;在銷售環(huán)節(jié)則是通過控制銷售速度、價(jià)格等降低應(yīng)稅收入、增值率或延遲納稅義務(wù)的產(chǎn)生時(shí)間。

納稅籌劃最關(guān)鍵的就是預(yù)先性，而房地產(chǎn)企業(yè)的各項(xiàng)決策又受到環(huán)境的重要影響，且稅收制度處于持續(xù)優(yōu)化過程中，若房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃人員對(duì)稅收政策的理解不同，會(huì)給納稅籌劃埋下不同程度的風(fēng)險(xiǎn)隱患。同其他行業(yè)比較，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)較高，對(duì)于納稅籌劃的靈活性要求更高。

二、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃存在的主要困難

（一）納稅籌劃方法缺乏科學(xué)性

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃方法缺乏科學(xué)性，主要體現(xiàn)在如下方面。首先，稅后利潤(rùn)最大化與稅收最小化間的矛盾沖突。在應(yīng)用稅收優(yōu)惠政策的過程中，比如將預(yù)售款入賬時(shí)間進(jìn)行延期，將會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)的費(fèi)用開支，從而減少企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，所以在某些方面納稅籌劃與房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益最大化存在一定沖突。其次，房地產(chǎn)企業(yè)與單一稅負(fù)間的沖突。房地產(chǎn)企業(yè)的納稅稅種繁雜，通常是參考相同業(yè)務(wù)產(chǎn)生多種計(jì)稅稅目，最終致使納稅籌劃環(huán)節(jié)容易形成節(jié)點(diǎn)，造成納稅籌劃過程十分隨意，在執(zhí)行時(shí)精細(xì)化程度不足。此外，房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)項(xiàng)目所處地區(qū)不同，所采用的節(jié)稅途徑也存在差異，并且需要適用不同的納稅籌劃方法，而納稅籌劃方法選擇過于隨意，缺乏科學(xué)性。

（二）欠缺有效的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管

房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的防范主要集中在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)上，往往忽略稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的危害性。房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)薄弱，在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的分析、評(píng)估等工作上并沒有進(jìn)行有效落實(shí)，無形中增加了納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控工作都是采用事后控制的方式來降低損失，但稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)產(chǎn)生，不僅會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)造成經(jīng)濟(jì)損失，更甚者還會(huì)影響到房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)部門的信譽(yù)度。

（三）財(cái)務(wù)信息精確性不足

納稅籌劃工作需要基于房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)信息，但由于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目分布范圍較廣，在財(cái)務(wù)信息的傳遞上存在一定的不暢情況，某些財(cái)務(wù)信息精確性不足，無法滿足納稅籌劃工作的需要，某些財(cái)務(wù)信息如果披露不準(zhǔn)確，還會(huì)引發(fā)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，從而制約房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

（四）納稅籌劃團(tuán)隊(duì)素養(yǎng)有待提升

納稅籌劃工作的專業(yè)性較強(qiáng)，但是房地產(chǎn)企業(yè)卻缺乏該方面的專業(yè)性人才。原先的納稅籌劃工作基本上由財(cái)務(wù)部門承擔(dān)，而財(cái)務(wù)部門中的財(cái)務(wù)人員在納稅籌劃方面的業(yè)務(wù)能力有所欠缺，加之房地產(chǎn)企業(yè)原有的財(cái)務(wù)團(tuán)隊(duì)沒有進(jìn)行納稅籌劃專業(yè)培訓(xùn)，無法滿足納稅籌劃工作的人才需要。納稅籌劃團(tuán)隊(duì)的素養(yǎng)如果不提升，就無法有效地對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃工作進(jìn)行設(shè)計(jì)、執(zhí)行及管控。

三、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃質(zhì)量提升的具體建議

（一）全方位進(jìn)行納稅籌劃

納稅籌劃對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說具有重要意義，也是保障房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)降低的重要途徑。首先應(yīng)從房地產(chǎn)企業(yè)全方位角度出發(fā)進(jìn)行納稅籌劃，協(xié)調(diào)稅后利潤(rùn)最大化與稅收最小化的關(guān)系，促使兩者目標(biāo)一致，不僅需要對(duì)扣除項(xiàng)目進(jìn)行篩選，還要規(guī)劃稅收利潤(rùn)期望。其次是協(xié)調(diào)多項(xiàng)稅目、單項(xiàng)稅目間的關(guān)系。從房地產(chǎn)企業(yè)全方位出發(fā)，圍繞房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際情況篩選出最佳納稅籌劃方案，以有效消除納稅籌劃工作的形式化、局限性。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)就納稅籌劃工作設(shè)置專門的領(lǐng)導(dǎo)小組，由該小組將納稅籌劃工作落實(shí)到房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)、施工、銷售及回款等多項(xiàng)流程中，從而確保納稅籌劃的全方位性。

（二）優(yōu)化稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理體系

房地產(chǎn)企業(yè)在落實(shí)納稅籌劃時(shí)應(yīng)強(qiáng)化稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，通過優(yōu)化稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理體系來降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要針對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加強(qiáng)識(shí)別與分類管理，尤其是要對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的源頭及影響因素進(jìn)行分析，完善稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，并針對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)從多維度進(jìn)行量化評(píng)估，以此為稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理提供參考依據(jù)，進(jìn)而有效地將稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在房地產(chǎn)企業(yè)可承受的范圍內(nèi)，確保房企納稅籌劃的安全性。其次，在納稅籌劃執(zhí)行的過程中建立稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)動(dòng)態(tài)管控機(jī)制，根據(jù)各項(xiàng)稅務(wù)指標(biāo)為房地產(chǎn)企業(yè)提供預(yù)警信號(hào)，便于房地產(chǎn)企業(yè)及時(shí)制定出相應(yīng)的對(duì)策。再次，針對(duì)不同類型的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行靈活處理，制訂多樣化的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案，從而滿足不同稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范需要。最后，房地產(chǎn)企業(yè)必須強(qiáng)化稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，從觀念上進(jìn)行轉(zhuǎn)變，積極完善稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理體系。

（三）提升納稅籌劃團(tuán)隊(duì)的綜合素養(yǎng)

房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃水平的提升離不開專業(yè)人才的支持，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極打造納稅籌劃團(tuán)隊(duì)，對(duì)原先的納稅籌劃人才進(jìn)行專業(yè)培養(yǎng)。首先，引入專業(yè)且具有豐富經(jīng)驗(yàn)的納稅籌劃人才，然后與原有的納稅籌劃團(tuán)隊(duì)進(jìn)行磨合，促進(jìn)納稅籌劃團(tuán)隊(duì)綜合素養(yǎng)的提升。其次，聘請(qǐng)專家培訓(xùn)納稅籌劃團(tuán)隊(duì)的業(yè)務(wù)及理論知識(shí)，促進(jìn)納稅籌劃團(tuán)隊(duì)專業(yè)水平的提升。此外，將納稅籌劃工作成果與職工的績(jī)效掛鉤，從而激發(fā)納稅籌劃團(tuán)隊(duì)的積極性。

參考文獻(xiàn)：

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