耕地：平衡投資組合的新興資產

莎拉·麥克斯

圖/視覺中國

馬克·吐溫（Mark Twain）曾說過這樣一句話：“買土地吧，因為它們無法再生（Buy land， theyre not making anymore of it）?！比缃?，他這一睿智的建議可以用在購買耕地上。

世界資源研究所（World Resources Institute）的數據顯示，世界人口正在膨脹，到了2050年，全球糧食產量需要增加50%才能滿足需求。耕地正變得越來越稀缺，氣候變化和極端天氣使其成為一種更加珍貴的商品。

飲食風尚和大宗商品的波動會影響農作物價格，但即使是在經濟困難時期，農業用地也往往能夠保值。“耕地這樣的投資有著天然的護城河?！奔~約Goldcrest Farm Trust Advisors聯合創始人愛德華·哈格羅夫斯（Edward Hargroves）說。這家公司管理著一個私人持有的耕地房地產投資信托，其中包括兩只規模超過6億美元的基金。不管發生了什么，“人們仍然需要吃東西”。

投資者當下非常關注糧食問題，這不是因為美國消費者一直在囤積糧食，而是因為新冠肺炎疫情擾亂了供應鏈，一些國家政府限制或禁止了食品出口。聯合國預計，全世界面臨嚴重糧食短缺的人數可能會因疫情而增加一倍，達到2.65億人。當然，即使對于財力雄厚的投資者來說，擁有和經營耕地也是一項艱巨的任務。雖然這種資產整體上頗具吸引力，但個別作物和種植區域有其自身的復雜性，此外還存在種植多樣化的問題。

哈格羅夫斯說：“我們的辦法是，投資者不必去做經營耕地的那個人，可以做地主?！惫窳_夫斯曾在知名對沖基金經理史蒂文·科恩（Steven Cohen）旗下的SAC Capital Advisors和士丹利·德魯肯米勒（Stanley Druckenmiller）旗下的Duquesne Capital Management擔任高級分析師。投資者一般是從擁有耕地所有權中獲利的，其中包括定期的租金收入和隨時間推移的資產增值，不必親自種地。

哈格羅夫斯和他的合伙人非常看好購買耕地并將其出租給農戶或其他經營者的潛力。Goldcrest Farm Trust Advisors旗下的基金成立于2015年，目前已經在美國六個州投資了超過8萬英畝的耕地，種植了超過20種不同的農作物。基金經理關注作物和地理的多樣性，但也尋找那些能夠讓農戶選擇種植替代作物的土地。

投資耕地的機會很多

美國農業部的數據顯示，預計2020年美國耕地的價值將達到2.6萬億美元，2000年時這一數字還不到1.4萬億美元。但哈格羅夫斯稱，作為一種資產類別，耕地投資還是一個新生事物，全球范圍內管理的相關資產的規模約為350億美元。

隨著農民的平均年齡正在上升，他們中一些人通過投資機構實現了兌現和退休，因此對于這些投資機構來說，積累更多土地的機會在繼續增多。哈格羅夫斯說：“投資者仍有很多機會買入這一資產類別?！彪m然大多數投資耕地的基金是私人的，但投資者可以選擇公開交易的房地產投資信托（REITs），例如Farmland Partners Inc.（FPI）和Gladstone Land Corporation（LAND）。這種投資方法可以為投資者帶來多樣化和流動性，但隨著而來的代價是較大的波動性——大宗商品價格的波動、匯率波動和貿易爭端等。2018年Farmland Partners Inc.的股價下跌了43%，過去五年平均跌幅為6.6%。Gladstone Land Corporation的表現要好一些，過去五年的年均回報率為6%，但期間波動非常大。

投資耕地能讓投資組合更平衡

和其他房地產一樣，不同地區的耕地價格不盡相同。但總體而言，在計入土地價值和現金地租收益之后，過去50年美國的耕地投資只有5年回報為負，其他時間里回報均為正。

耕地也往往和其他資產類別沒有太大相關性，而且和黃金也不一樣，耕地相對而言不受長期趨勢和經濟沖擊的影響。Nuveen的研究發現，自1999年以來，美國耕地投資只有一個季度出現了負回報率（2002年一季度為-0.01%）。此外，在股市下跌期間，耕地價值都是上升的。

投資耕地還是一種對沖通脹的手段。雖然經濟衰退通常不會導致通貨膨脹，但當經濟復蘇時，為了應對疫情而采取的大規模政策刺激可能會導致通貨膨脹飆升。

（《巴倫周刊》英文版2020年5月5日）