“深八條”打破對房地產宗教般的迷信

陳志龍

深圳五部門聯手推出房產新規：7月15日起，入戶滿3年且社保滿3年才有購房資格，非深戶要5年社保；夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內購買商品住房的，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算，即購房資格倒追3年計算套數。具體說，在離異之日起3年內，若離異前家庭名下在本市無房，離異后任一家庭成員可以以成年單身人士身份在本市購買1套商品住房；離異前家庭名下在本市有1套商品住房，離異后無房一方可以以成年單身人士身份在本市購買1套商品住房；離異前家庭名下在本市有2套商品住房，離異后任一家庭成員在本市均不得購買商品住房。此外，包括轉讓增值稅從2年免變5年才免，細化普通住宅標準，750萬以上的房產不再算普通住宅，因而在稅率和貸款首付比上有所區別。同時，加強對包括新房抽簽在內的優先權設計，讓無房、個稅或者社保年限長的人士優先等。

“深八條”對今年疫情穩定后持續高燒的深圳樓市，可謂精準狙擊，招招致命，見血封喉。今年二季度以來，部分大中城市房地產價格繼續在高位向上攀升，上海、深圳等城市的房價出現了較為明顯的上漲，新開樓盤價格在不斷刷新各種紀錄。媒體曝出的深圳一處新樓盤開盤，8998人搶394套房。許多人交了100萬元認籌金，仍沒能搖上號。“在深圳買新房搖號像買彩票一樣，除了湊夠錢，還得碰運氣。”參與此次認籌的8998位購房者，合計認籌凍結的資金額近90億元。認籌人數和凍結資金數量都刷新了深圳史上新盤搖號紀錄，中簽率4.37%。深圳幾乎新盤一房難求，火爆場景不是個例，許多新盤一出現即“秒光”。6月20日深夜，深圳另一樓盤發布5套新房源的誠意登記客戶名單顯示，認籌人數共計1171批。也就是說，每234人搶1套房，中簽率僅0.4%，創下深圳樓市最低中簽率。

值得關注的是，這一現象在上海、南京等地也同步出現。疫情下全球經濟不確定性加大、貨幣政策寬松疊加人民幣匯率下行，實體經濟低迷，信貸寬松大潮下部分貸款不可避免地流向樓市，助推房價上行，也加大了投資客押注的熱情。應該說，這輪大中城市的房價上漲得益于流動性的充裕，帶有明顯的防止貨幣貶值和對沖通脹目的。正因為如此，其復雜性值得警惕。因為，房地產在高位持續過快上漲，對任何國家都是棘手而危險的宏觀經濟問題。深圳是中國房地產市場的幾個龍頭城市之一，在市場面臨失速風險時，痛下決心，摁住龍頭意義重大。而以750萬為界限區分普通住房和豪宅，也給區別剛性需求和奢侈型消費提供了想象空間，更多的稅收細則可能已在路上了。

對所有迷信過房地產的國家來說，房地產泡沫發酵過程中，無法模型化的動物精神發揮著重要作用。一般在最純粹的資本主義模式中，往往認為市場完全是自我管理的，是理性和有效率的，但泡沫化的市場卻經常出現偏離和脫軌，這反映的是動物精神的本質特征。房地產泡沫往往反映了一個時期經濟政策的差池。長期執掌美聯儲的格林斯潘擁有如“法老王般”的權威，他堅持“永遠不要緊縮，始終保持寬松，泡沫不是問題，泡沫的破裂才是問題……不要跟我說長遠，長遠看，我們終將死去。”格林斯潘巫師終以”永遠不要緊縮”的放松魔法，如愿喚來了房地產泡沫。

進入新世紀，美國經濟政策的制定者們認為，美聯儲需要為美國政府力推的美國夢——“住房所有權社會”制造一個房地產泡沫。美聯儲出手了，過剩的海量資金、廉價貨幣無限地輸入房地產市場和華爾街投行，投行的金融巫師們設計出與房地產信貸相關的各種衍生金融產品，無限加大與房貸相關的金融衍生產品杠桿率。這種大規模的“貨幣注入”、“貨幣噴射”開啟了“讓每個人都興奮得發狂的泡沫周期”，他們的房產可以循環往復地放大抵押，房子就是每個人的提款機。信貸失控可能給經濟帶來麻煩，當泡沫劇的主角“宿命般”地變成了不動產，“房地產之癌”自然成了次貸危機前美國金融體系中最致命的因素。這個腫瘤最終把美國、把全世界拖入一場百年不遇的金融海嘯中，房地產最終成為超級投機者紙上富貴的沼澤地。每次房地產泡沫破滅后，都會有一大批泥足深陷的金融機構迎來無情的“末日清算時分”，這從來沒有過例外。這也是讓理性的當政者和監管者最不寒而栗的地方。

房地產是人性貪婪的試金石，人們在高漲的利益面前很難擺脫對群體性共識的渴望。這也決定了人們對房地產問題上的代價和教訓往往是健忘的，總以為有傻瓜會接棒，總以為在盛宴的大廳著火時，自己會第一個跑出去，而不擔心出口處的踩踏風險。許多危機的記憶已成往事，但危機還是一次次地重演。1998年亞洲金融危機前夕，當時，中國香港、新加坡、吉隆坡、曼谷等地的房地產成了國際機構、本地中產階級夢寐以求的投資品。危機爆發前的1997年，房地產部門已成為香港經濟中最大的部門，對GDP的貢獻度達到26.8%，而同時期金融對GDP的貢獻度只有10%，區域房地產市場的過度畸形繁榮，為最終觸發“明斯基風險”埋下了伏筆，從而引發了亞洲金融危機。

如果時間再往前追溯，上世紀80年代后期，韓國席卷全國的房地產熱潮中，韓國地價高企，僅次于日本和美國，居世界第三位。韓國地價是加拿大的6倍，是法國的9倍，而美國和加拿大的國土面積是韓國的100倍左右，法國是其5倍左右。單位土地價格（每坪），韓國是英國的4倍多，是美國的50倍。在上世紀80年代后期，賣掉韓國土地的話，可以買6個面積是其100倍的加拿大，可以買9個面積是它5倍大的法國，或者可以買半個美國。今天回頭來看，這個數字讓人吃驚，但當時就真的發生了，“一切就像夢一樣”。

房地產泡沫和股票泡沫一樣，它天然具有自我麻痹效應。市場持續上漲和外溢的財富效應，讓多數人在面對房價上漲時都像注射了荷爾蒙，不滅的如夢如幻的財富神話，讓他們如鯊魚嗜血般地追逐下一場“輪盤賭”，這方面的教訓都是過幾年來一輪。

“房地產不敗”的神話在上世紀80年代的韓國、90年代初的日本、1998年的東亞、2008年次貸危機臺風眼的美國，一個個破滅，并都造成了難以收拾的后果。

散兵坑里沒有無神論者。在房地產泡沫面前，不能做格林斯潘式的“不可知認者”和無所作為者，必須切實加強預期管理。如果房地產泡沫持續膨脹，導致泡沫破裂，必然出現金融混亂和嚴重的通脹風險。所以，在當前的復雜環境下，我們必須正視部分地區房地產的結構性泡沫問題。從金融體系的安全來說，要采取切實有效措施實現軟著陸，謹防經濟過度房地產化導致金融體系的“癌變”。所以，深圳的行動是理性的、及時的、清醒的。