新晉兩口之家的換房決策如何做

文熙

阿樹先生和夢迪小姐計劃著明年春天舉辦婚禮。阿樹的父母早就在市郊買了一套三居室公寓，預備留給阿樹作婚房，目前市價約450萬元。但是小兩口都在市中心工作，如果婚后搬去新房居住，每天的往返通勤時間太長。夢迪現在租住的小區地段倒是合適，但該小區一套75平方米的二居室公寓，市場售價750萬元。

如果用阿樹父母準備的婚房置換，資金缺口為300萬元，小兩口的貸款壓力會有點大。阿樹的父母提議，他們老兩口搬去市郊的公寓，騰出現在住的位于市中心的二居室公寓，給小兩口作婚房。如果是這樣，重新裝修市郊公寓的資金需要約30萬元，翻新市中心的老房需要25萬元。阿樹和夢迪兩口的稅后月收入總和為2.4萬元，換房還貸壓力大；如果不換房，又覺得浪費了公積金。

身份、角色的轉變，往往意味著責任的轉變。單身時，可以讓父母罩著我們，成家后，就該我們顧著父母啦。

新晉兩口之家，在面臨人生重大的選擇如結婚、買房時，該如何抉擇？

短期理財選擇

當下，在余額寶收益跌破1.5%，理財產品收益越來越低的情況下，還有哪些短期理財工具，可以獲得較高的收益呢？

1.銀行的大額存單

30萬元的資金，達到了購買大額存單的門檻。

鑒于這筆30萬元的資金要在明年春天投入婚禮和蜜月使用，所以這筆資金需要在保證安全的前提下，再考慮收益的高低。另外，為了兼顧流動性，大額存單可以選擇短期如6個月、3個月和1個月期限的。

今年6月，各個銀行開始下調大額存單的利率，由之前基準利率上浮50%下調至上浮45%，這樣1年期、2年期、3年期的大額存單上浮45%后分別為2.175%、3.045%、3.9875%。

以投資一筆30萬元大額存單為例，1年期、2年期、3年期的大額存單和同期的定期存款相比，每年收益將分別相差2025元、2835元、3712.5元，累計的收益則相差2025元、5670元，11137.5元。

以6個月期限的大額存單為例，年化收益率1.95%，半年下來的利息有2925元。

2.結構性存款

這兩年，結構性存款非常熱門。

根據資管新規要求，銀行理財產品需打破剛性兌付，發行更多凈值型理財產品，即沒有明確預期年化收益率的產品。但是，目前很多投資者仍是習慣接受保本保息的產品，因此結構性存款在一定程度上契合了這部分需求。

在保本型理財產品被監管部門要求退出后，結構性存款成為比較好的補充，滿足了部分希望保證本金，但又渴望高收益用戶群體的需要。

招行App上就有一款結構性存款：黃金3M存款，92天，預計到期利率1.35%或3.14%或3.34%。20萬元起存，存續內不提供申購和贖回，但可質押。

假設最終是中檔水平3.14%，半年后，也有利息4710元。

3.創新型存款產品

相比國有大行或者股份制銀行，民營銀行推出的存款產品利息普遍偏高。如京東金融上一款創新型現金管理類產品，按日計息，活期利率3.8%，起存金額為100元，持滿5年，獲得4.875%的年化利率。

活期存滿180天，利息也有5700元。

選擇的短期理財工具不一樣，最終獲得的利息收入就不一樣。

換房時機到了嗎

房子對于中國人來說有著不同的意義，因為在中國，房子不僅僅只有居住屬性，還具有投資屬性，并且年輕人結婚、孩子上學、社會福利待遇等等都和房子掛鉤。所以對中國人來說，買房是人生中非常重要的一件事，而越來越高的房價，卻讓買房成為了一件非常難的事情。

5年期LPR 連續3個月保持3.65%，低息利率持續，購房成本降低，對剛需族來說，現在是換房好時機嗎？阿樹先生和夢迪小姐，究竟是選擇換房，與父母住得更近，方便照顧，還是分開居住？

（1）假設換房

如果考慮換房，資金缺口有300萬元，完全靠公積金貸款不可能，雙職工公積金貸款額度最高80萬元，那只能考慮商業貸款。至于是否可以組合貸，則要看當地政策是否允許。

如果是商業貸款300萬元的話，新婚小兩口還年輕，可以考慮貸款30年，等額本息，以LPR利率3.65%計算的話，每個月還款13724元。阿樹和夢迪兩口的稅后月收入總和為2.4萬元，完全可以覆蓋月供，月供占比收入57%，還貸壓力會有，但也不至于壓彎。而且后期隨著工作經歷的積累，阿樹先生和夢迪小姐的收入還有上升的空間，此時有壓力，5年或10年后，這點可能就不算壓力啦。

如果是商業貸款組合公積金貸款300萬元的話，即公積金貸款80萬，商業貸款240萬，每個月還款額是13546元，每個月節省178元。

從換房成本來看，可以承擔房貸費用。但如果要換房的話，還要考慮一個順序，即是先賣還是先買，兩者的順序直接決定換房是按首套還是二套算。如果先賣，買房則是首套房，可以享受利率優惠和首付優惠，首付3成只需要225萬元；如果是先買，賣房則算是二套房，首付需要6成即450萬元資金。

顯而易見，還是先賣更劃算。

換房的話，翻修老房的資金25萬元資金可省，但換房后的新房，也還需要一筆裝修資金約20萬元。這筆資金，一方面可以直接從存款里拿出來，或者是用大額信用卡刷出來后慢慢還也可以。

（2）假設不換房，而是翻修老房

如果不換房，則只需要支付兩筆裝修款約55萬元。除了把公積金賬戶現有的資金取出來裝修，還可以再額外貸款幾十萬來裝修，銀行一般都會有這項業務。貸款最長不超過5年，假設貸款50萬，則每年只需還10萬的本金再加上2萬的利息費，合到每月1萬的支出。阿樹和夢迪兩口的稅后月收入總和為2.4萬元，也完全負擔的起。

完善風險保障

上述兩個方案，小兩口不論是否換房，婚后的他們都要背負貸款，每月最低1萬元，相比之前無債一身輕，肩膀上多了更多的責任。所以為了規避相應的財務損失風險，小兩口還需完善風險保障。這筆保費，可以先用30萬元的結婚錢的生息錢來覆蓋。

當下，小兩口最需要的就是身故或傷殘責任。可以選擇物美價廉的意外險、定期壽險以及百萬醫療險來覆蓋風險，保費控制在1000元以內。

若還有資金，可以考慮重疾。鑒于資金有限，可以每人投保50萬元的1年期重疾險，再加30萬元的支付寶重疾互助額度。

財務分析

鑒于小兩口目前收入較低，還有日常開銷，還貸壓力頗大，可居住父母的市區二居室公寓，購房計劃從長計議。目前的理財目標，首先是做好30萬元婚禮蜜月準備金的短期配置；其次是多元配置每月的剩余資產，努力穩步增長，為日后購房做準備。公積金也可通過其他方式利用起來。

理財建議

短期穩健增值，助力蜜月婚禮。

由于30萬元存款要在一年內用于婚禮和蜜月，所以建議做短期配置，定活搭配。建議配置保本產品為重，因為這是一筆即將使用的資金。其中20萬元買入交通銀行活期理財天添息步步盈結構性存款〔自有產品，保守型（1R）〕，這款產品靈活性和收益兼具，既可以隨時支取，以備不時之需，也可以存較長時間，讓收益穩步增長。萬一婚前需要一些籌備支出，這筆資金也足夠應對。

剩余10萬元，可做定期類配置，用于婚后蜜月。建議購買交銀添利6個月〔自有產品，穩健型（2R）〕，半年后繼續購買交銀添利3個月〔自有產品，穩健型（2R）〕，之后放入活期理財，以備支付婚禮和蜜月費用。

基金定投降風險，積少成多配保險。

假設小兩口每月生活支出1萬元，每月家庭月收入結余1.4萬元。其中4000元建議每月做基金定投，平攤風險。剩余1萬元，每月購買交通銀行薪金A款理財，屬于存款類。每月零存，急用也可支取。存滿一年后整取，分為兩層配置，一是配置交通銀行代銷的交銀康聯樂享無憂產品，因為按照小兩口的狀況，需要配置一款百萬醫療作為保障；二是配置交通銀行代銷的沃德睿享債券增強1902〔平衡型（3R）〕，實現資產穩健增長，攢錢為日后買房。

公積金定期提取，合理配置也可增值。

小兩口擔心不買房，公積金會浪費，但是買房還貸壓力又太大，所以建議，公積金可每年提取。按照每月工資2.4萬元計算，公積金一般繳存比例為1∶1，單位和個人各繳8%，也就是每月公積金共有3840元，一年公積金結余為46080元。提取的資金，推薦購買年金保險，作為長期儲備，為日后買房做打算。