成都、深圳多地樓市調控收緊 恒大7折促銷，樓市促銷潮來了？

張曉玲 陳詩菡

進入9月以來，全國多地出臺樓市調控政策，疊加融資新政，整體有收緊之勢?，F實的房地產市場則是冰火兩重天的局面，有的城市地王頻出，新房被搶，如佛山、深圳；有的城市卻是成交和價格雙跌，持續低迷。

在此背景下，房企紛紛調整四季度的銷售策略。受疫情沖擊，上半年大部分房企年度目標完成率未達到一半，在剩下的3個多月里，“金九銀十”成為各家房企“搶收”的關鍵。

9月初，恒大喊出7折促銷，打響“搶收”的第一槍。由于大部分房企今年的貨量都集中在下半年尤其是四季度，業內預計，大規模的樓市促銷潮即將來臨。

調控再加碼

成都，這個西部熱點城市，突然在9月14日出臺樓市調控新政。新政內容共15條，涵蓋了加強土地市場調控、落實金融審慎管理、支持合理自住需求、完善住房調控政策、加強市場監管監測、強化輿論宣傳引導等6個方面。

成都“房產新政15條”調控重點在于，個人住房轉讓增值稅征免年限由2年調整到5年。易居研究總監嚴躍進表示，增值稅政策是今年各地調控的政策新動態。

目前全國包括深圳、無錫、沈陽和成都已經調整了增值稅的政策，即從過去的“滿2”調整為“滿5”。他認為，類似政策預計是后續各地容易采納和模仿的政策，這有助于防范“快進快出”的炒房行為，使得買房行為更加理性。

成都之外，9月12日，常州也出臺新政，要求市區新購商品住房取得產權證后4年方可交易；二套房貸最低首付60%。

而作為全國樓市風向標的深圳，繼“7·15新政”之后，再次給“假離婚買房”打補丁。

9月10日晚，央行深圳市中心支行、銀保監會深圳監管局、深圳住建局聯合發文，將創新上線建立婚姻信息查詢機制，查詢借款人婚姻狀況和購房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成員名下住房套數，作為貸款審核依據，實行差別化的房貸辦理。

嚴躍進表示，實際上，過去深圳假離婚的，普遍都是采用偽造離婚證明來進行的。換句話說，此類離婚的目的，都是為了騙取首套購房資格，所以新政需要追溯過去3年的房產持有情況。

而婚姻信息聯網后，通過偽造離婚記錄等方式，繞過房地產“限購”“限貸”政策或獲取更低首付的房貸行為，會無所遁形。

從以上這些政策來看，調控基調均為“支持合理自住需求，遏制投機炒房”，既有收緊的地方，也有適度放寬的地方，但整體以收緊為主。

與此同時，房地產融資和資金管控也前所未有的嚴厲。9月14日，在國務院例行吹風會上，中國人民銀行副行長、國家外匯管理局局長潘功勝對市場傳言的融資新規進行了回應。

他說，房企資金監管及融資規則醞釀了將近兩年時間，目的在于增強房地產企業融資管理的市場化、規則化、透明化，矯正房企盲目擴張行為。

中原地產認為，房地產調控最寬松的2020年上半年過去了，調控收緊已經難免。預計后續將有超過30個城市會發布出臺收緊力度不同的房地產政策，維持市場平穩。

價格戰一觸即發？

無論是調控政策收緊抑或是融資“三條線”，都給各家房企的年度銷售目標帶來了巨大壓力，也讓今年“金九銀十”成為各家房企“搶收”的關鍵。

根據3條紅線“踩線”情況，房企將分為紅、橙、黃、綠4檔，如果3道都觸線則為紅檔。

以2020年中報數據來看，220家A股、港股、美股上市房企中，“踩線”房企多達7成，其中恒大、融創、富力、綠地等3條紅線全部超過了。

經濟學家、財經評論員郭施亮認為，融資規則收緊對房企現金流以及負債率存在較大考驗，房企急需在“金九銀十”通過打折促銷，加快現金回收，逐漸降低凈負債率等財務指標，來提升房企自身的風控能力。

9月7日，恒大宣布對全國樓盤600個項目進行7折優惠，打響了“價格戰”的第一槍，爭取在九十月份完成2000億的銷售目標。

中原地產首席分析師張大偉認為，恒大作為業內龍頭房企，多年一直有打折促銷的習慣，在這個節點又率先開啟，后續肯定有更多的房企跟進。

9月10日，市場傳言碧桂園也將打折促銷。碧桂園方面表示，公司一直保持經營性現金流穩健，目前并無針對全國范圍項目大幅降價促銷的計劃。不過，在一些城市和項目上，碧桂園仍然采取了靈活的價格策略。

近期，資金充裕的央企中海地產也加入到了優惠售房的行列，通過9.9折優惠、花式減免、補貼等福利，促進房產銷售。

可以預測，未來一段時間，各家房企的推盤力度會加大，促銷的房企會明顯增加。

事實上，上半年受疫情影響，大部分房企缺失了至少兩個月的銷售業績，年度銷售目標一半都沒有完成。甚至，有些企業已經下調了年初設定的銷售目標，完成率依然沒有達標，大部分的銷售壓力都集中在下半年尤其是四季度。

數據顯示，前50強房企在下半年的可售貨量和銷售目標有數萬億。

張大偉分析認為，各地經濟都在快速復蘇，對于房地產市場來說，7-8月平均恢復水平已經超過了去年同期的100%，多地已超之前水平。

由于近期的房地產調控政策比較嚴格，樓市調控也一直堅持“房住不炒”的原則，既要防止房價過快增長，又要避免大起大落，所以指望房價大幅度下降也不太現實。因此可以判斷，房價在“金九銀十”期間，會保持平穩偏下降的整體格局。

嚴躍進也認為，四季度樓市促銷肯定是會有的，房企大都會進行價格方面的讓利、折扣等，但不會出現大規模的降價。

8月70個大中城市房價環比微升廣州、成都二手房價領漲

9月14日，國家統計局發布2020年8月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計數據。70個大中城市房地產市場運行總體平穩，價格略漲。

其中，一、二、三線城市的新房價格分別環比上漲了0.6%、0.6%和1.0%，一、二線城市漲幅比上月擴大0.1個百分點。

在整體樓市走向平穩的背景下，廣州、成都、深圳等熱點城市的二手房價漲幅靠前，其原因值得關注。貝殼研究院首席市場分析師許小樂指出，下半年以來，全國已有約10個城市出臺房地產調控政策，從供需兩端同時發力保持房地產市場平穩運行，未來短期內，房價上漲較快的城市不排除會出臺調控加碼政策。

價格總體穩定

根據國家統計局數據，70個城市中，新房價格環比上漲的城市數量與7月持平，同為59個，但房價下跌的城市數量有所增加，從6個增加到9個。二手房價格環比上漲的城市則有47個，比上月增加2個。

具體來看，4個一線城市維持上揚態勢。新房環比上漲0.6%，漲幅比上月擴大0.1個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.6%、0.6%、0.9%和0.5%。

31個二線城市新房價格環比上漲0.6%，漲幅比上月擴大0.1個百分點；二手房價格環比上漲0.4%，漲幅微幅回落。

35個三線城市新房和二手房價格環比分別上漲1.0%和0.6%，漲幅比上月分別擴大0.2和0.1個百分點。

“70城房價漲幅總體仍處于合理區間”，易居房地產研究院研究員王若辰表示，但一些城市房價漲幅仍保持較高水平，調控壓力仍然較大。

具體來看，惠州成為8月新房價格環比上漲最快的城市。這被認為和深圳的政策調控有關系。分析人士指出，隨著深圳房價的高企和調控的升級，部分購房需求正進入鄰近的惠州市場。

此外，銀川、錦州、唐山、溫州等三四線城市緊隨其后，領跑新房價格漲幅。許小樂認為，三四線城市中，銀川、唐山及惠州等城新房價格環比漲幅近幾月多次居70城前列，主要是疫后房企融資環境有所改善，拿地熱情較高，一級市場熱度向二級傳導所致。

王若辰指出，8月26日，住建部召開部分城市房地產工作會商會，沈陽、長春、成都、銀川、唐山、常州等城市負責人參加會議。從8月數據來看，這些城市房價漲幅較大，具有較大的調控壓力，其中沈陽、銀川和常州已經出臺相關政策。

實際上，在國家統計局數據發布的當天，又有成都、大連等地出臺了新的調控政策。其中成都更是提出，將增加住宅用地供應，未來住宅用地占經營性用地的比重不低于60%，供需緊張區域不低于70%。

二手房結構性上漲

在二手房方面，熱點城市的價格上漲值得關注。

其中，廣州以1.7%的漲幅領跑70城，這已經是廣州連續兩個月在國家統計局的二手房價中排名第一。另外，成都、深圳、無錫、寧波、西安等一、二線城市的二手房價環比漲幅，也同樣進入了前15位，成都1.2%的漲幅更是僅次于廣州。

不過，從供需層面來看，當前二手房市場出現了供給高位而需求走弱的態勢。

需求層面，貝殼研究院數據顯示，二手房需求在3-5月持續釋放后，在6-8月進入平臺期。8月全國重點城市二手房市場實際成交量環比下降約7%。

易居研究院的數據也顯示，8月份，深圳、成都等多個熱點城市的二手房交易量出現了沖高回落。具體來看，深圳的二手房交易面積從7月的123萬平方米，下降到103萬平方米；成都從62萬下降到49萬平方米，東莞則從41萬下降到29萬平方米。另外，杭州、蘇州、廈門、大連等熱點城市，交易量同樣回落。

供給層面，2016年以來的大批限售房開始上市，使得二手房掛牌量顯著增加。

房地產大數據共享平臺珊瑚數據顯示，2020年，多個城市二手房掛牌量創下歷史新高。以重慶為例，二手房掛牌量已經從2019年初的4萬余套，上升至2020年7月的近16萬套。杭州的二手房掛牌量也從去年初的6.5萬套，攀升至12.1萬套。

因此，一些觀點認為，除了深圳等少數城市以外，更多的熱點城市二手房價的上揚，主要是交易結構變化所致。

以廣州為例。廣東省住房政策研究中心高級經濟師李宇嘉表示，廣州連續領跑二手房漲幅，這并不意味著廣州市場全線火熱。相反，這與部分區域二手房高位橫盤，交易量下挫有關。

當下的廣州，越秀、黃埔、天河等熱點區域，由于公共配套好、優質教育資源集中，二手房交易回升、價格上漲，形成良性循環。但其他城市外圍區域，如增城、花都、從化和南沙等板塊，過去幾年一直是新盤供應大戶，現在二手房掛牌量很大，交易比較慘淡。

李宇嘉指出，這導致廣州少數區域二手房市場火爆，多數區域出現橫盤，若想成交，就必須拉長周期或降價。由于交易周期、交易成本和政策的限制，加上享受過前幾輪樓市回升的好處，業主心氣很高，市場上交易的少，高位橫盤。表現在全市數據，就是在少數熱門區域的帶動下，二手房價格還在上漲。