房地產施工管理與技術措施

馬莎

摘 要：本文將簡單分析房地產施工項目管理中的工程建設項目招投標管理、施工管理與后評價管理等，并對造價管理加以探討，但愿能為房地產施工管理水平提升起到些許幫助。

關鍵詞：房地產施工管理;項目管理;技術措施

一、房地產施工項目管理

房地產施工涉及多個工程項目，內容繁雜且周期長，管理難度較大，必須依靠科學的方法進行高效管理，其中項目管理正是保障管理質量與效率的有效措施。

（一）工程建設項目招投標管理

招投標是正式進行工程施工前的重要準備階段，此階段的關鍵在于合理優選施工單位、材料及設備供應商等，同時對工程成本進行合理控制，從而為后續的工程施工的質量與成本控制奠定良好基礎。在招投標階段必須嚴格按照相關流程、規范執行，踐行公平公正原則進行項目招投標競爭，對招標文件與投標文件的規范性、嚴謹性進行嚴格管理。并在完成招投標之后加強合同管理，明確合同雙方職責和權力，以合同規范作為工程建設項目管理的重要依據和規范。

（二）工程建設項目施工管理

工程建設項目施工階段是最為重要的管理階段，此時需要重點做好現場施工管理，同時還需要兼顧合同管理、造價管理等。在進行施工之前，應當做好圖紙會審工作，讓施工單位熟讀圖紙，并就現場實際情況對圖紙有深刻理解，準確把握圖紙要點。如果發現不合理或者需要改進之處，應當及時與設計人員取得聯系，適當進行設計調整與完善。而且如果需要對圖紙設計進行調整的話，必須嚴格按照流程規范執行，在取得設計單位代表、業主方現場代表、總監理工程師共同簽字后方能生效執行，同時對造價進行調整。根據施工圖紙、現場情況、施工工藝等初步擬定相應的施工方案，而且應當充分利用BIM技術進行模擬規劃，務必要確保施工方案科學合理且具有高度實踐性，以免方案本身存在問題而對整個工程的施工造成影響。

在當代房地產項目中的超高層建筑項目數量逐漸增多的情況下，應當對施工技術進行更為嚴格的管理，尤其要重點優化基礎與結構的施工技術。由于高層建筑規模較大，必須要將主樓作為中心，預先對主樓進行建設，既能保障施工管理的科學性，也能有效提升短期回籠效率。而在優化建筑工程基礎和結構的施工技術時，應當對圖紙進行深入研究，同時掌握施工現場實際情況，進一步對地基承載力、基礎傳導力等加以計算，確保它們滿足工程施工要求，避免地基、基礎失效的情況發生。另外，超高層建筑的一大難點在于高空作業環境過于危險，同時高空作業面小，會對施工效率造成一定影響，需要施工隊伍在現場利用先進機械設備構建垂直運輸體系與相應的高空作業管理體系。在進行高層建筑施工時應當遵循逐層次施工的基本原則，同時優化工藝流程，盡量兼顧工程提升與施工工期縮短。

房地產施工的現場管理還必須重視現場簽證管理，這是保障施工安全和施工質量的基礎制度，同時也是確保施工技術管理高效進行的關鍵。開發商需要對工程簽證管理制度加以建立和完善，明確劃分各單位、人員的權利職責和分工，嚴格要求相關人員按照制度標準進行簽證管理，加強相應的簽證監管。需要注意的是，簽證管理必須保障簽證質量，不僅要及時辦理工程簽證，還需要對簽證描述、隱蔽簽證等進行嚴格檢查。

（三）建設項目后評價管理

在項目竣工結算審核階段同樣需要加強管理，該階段管理將直接決定工程質量是否完全達標以及工程造價控制是否符合預期，而且會對其他建筑工程項目施工管理造成一定影響。在竣工結算審核階段必須嚴格按照標準進行結算審核，嚴格按照相應的規范制作完整、真實、規范的報表。同時還需要將建筑工程項目相關資料編入數據庫，為后續工程項目以及其他工程項目提供重要參考，而且也能為公司考核項目部績效提供重要依據。

二、房地產施工中的造價管理

造價控制是指以批準的工程造價限額為基準，圍繞整個工程的全部建設費用進行確定、控制、監督與管理，確保前期可行性研究、投資決策、設計施工、竣工交付等階段順利進行與完成，最終實現竣工決算控制在審定的概算額內。在房地產施工的造價管理貫穿整個建筑工程項目的全過程。在設計階段，需要對項目規模、結構形式、使用功能、標準等進行初步設計，并在此基礎上進行造價預算，基于施工圖預算編制具體造價控制目標。而在施工階段，造價控制是動態化過程，主要原因便在于施工過程存在大量變數，如施工材料市場價格波動、施工工期因惡劣天氣延期、施工設計變更等。對此，只有加強動態化的施工造價控制，將造價控制與施工管理進行緊密結合，依靠施工管理盡可能地優化施工組織設計管理、減少設計變更，切實把好材料與設備的質量及價格關，為造價控制創造有利條件。在完成建筑工程項目建設后，還需要加強竣工結算管理，在最后階段加強造價

控制。

綜上可知，優化房地產施工管理與技術措施能夠有效提高建筑工程質量，合理控制成本，從而以盡可能低的成本開發出高質量的房地產商品，促進經濟效益最大化的實現。房地產商必須高度重視相應的施工管理與技術措施，在實踐中不斷探索更為高水平的管理模式，為房地產施工管理提供可靠保障。

參考文獻

[1]石慶省.房地產建筑施工技術管理及控制研究[J].住宅與房地產，2015（28）：89.