房產(chǎn)測(cè)繪中房屋面積測(cè)繪的探究

隋玲志

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)是拉動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要行業(yè)，尤其是隨著城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)還有上升和發(fā)展的空間。房產(chǎn)測(cè)繪是房地產(chǎn)管理的重要工作，通過房產(chǎn)測(cè)繪可以了解房屋面積，了解某一地段的自然情況。雖然房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)越來越成熟，房屋面積測(cè)繪的精準(zhǔn)度越來越高，但是由于技術(shù)、人員等因素的影響，房屋面積測(cè)繪還存在著一定的問題。本文主要從現(xiàn)有的工作經(jīng)驗(yàn)出發(fā)，簡述房產(chǎn)測(cè)繪中房屋面積測(cè)繪存在的問題，并提出優(yōu)化措施，以期為其他學(xué)者研究提供新的視角。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測(cè)繪;房屋面積測(cè)繪;問題;策略

提高房屋面積測(cè)繪的精準(zhǔn)度不僅能夠優(yōu)化房地產(chǎn)管理工作，同時(shí)完善房產(chǎn)信息，保障購房者的合法權(quán)益。國家十分重視房產(chǎn)測(cè)繪工作，并出臺(tái)《中華人民共和國測(cè)繪法》為房產(chǎn)測(cè)繪提供法律依據(jù)。房產(chǎn)測(cè)繪主要包括預(yù)測(cè)和實(shí)測(cè)兩部分。預(yù)測(cè)就是在房屋驗(yàn)收之前對(duì)房屋面積進(jìn)行測(cè)繪。實(shí)測(cè)就是在房屋驗(yàn)收之后對(duì)房屋面積進(jìn)行測(cè)繪。雖然國家出臺(tái)了相關(guān)政策為房產(chǎn)測(cè)繪工作提供了相應(yīng)的指導(dǎo)和支持，但是在實(shí)際測(cè)繪中預(yù)測(cè)和實(shí)測(cè)之間還存在著比較明顯的誤差。因此要想優(yōu)化房屋面積測(cè)繪工作，減少測(cè)繪誤差，就必須要從現(xiàn)有的問題出發(fā)，找出解決措施。

1 房產(chǎn)測(cè)繪中房屋面積測(cè)繪存在的問題

1.1 操作流程不規(guī)范

首先，部分測(cè)繪人員在測(cè)繪過程中沒有嚴(yán)格遵守測(cè)繪規(guī)范，按照自己的經(jīng)驗(yàn)和主觀意識(shí)進(jìn)行測(cè)量。在測(cè)繪過程中外業(yè)測(cè)繪數(shù)據(jù)測(cè)量不標(biāo)準(zhǔn)，圖紙上的數(shù)據(jù)標(biāo)記不清晰，外業(yè)數(shù)據(jù)與圖紙數(shù)據(jù)誤差較差，影響最終的測(cè)繪結(jié)果。其次，布網(wǎng)工作和內(nèi)業(yè)圖形處理是影響測(cè)繪結(jié)果的重要因素，同時(shí)這兩項(xiàng)工作的技術(shù)性較強(qiáng)，不易操作，處理不當(dāng)會(huì)直接影響到測(cè)量的精準(zhǔn)度。

1.2 缺乏高素質(zhì)的測(cè)繪人員

房產(chǎn)測(cè)繪工作不僅關(guān)系到房地產(chǎn)建造企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)還關(guān)系到業(yè)主的利益，因此必須要選擇高素質(zhì)的測(cè)繪人員，盡可能的減少測(cè)繪誤差，但是在實(shí)際測(cè)繪過程中，測(cè)繪人員的素質(zhì)難以滿足當(dāng)前測(cè)繪工作的需要。首先，缺乏專業(yè)的測(cè)繪團(tuán)隊(duì)^[1]。房屋面積測(cè)繪工作比較復(fù)雜，不僅有預(yù)測(cè)還有實(shí)測(cè)，所以要求測(cè)繪人員不僅要掌握測(cè)繪的理論知識(shí)，同時(shí)還要具備實(shí)操能力，能夠根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況制定合理的測(cè)繪計(jì)劃，提高測(cè)繪的精準(zhǔn)度。其次，人工測(cè)繪會(huì)存在誤差，再加上部分測(cè)繪人員會(huì)存在著漏測(cè)現(xiàn)象，導(dǎo)致預(yù)測(cè)與實(shí)測(cè)的誤差較大。

1.3 測(cè)繪技術(shù)手段落后

測(cè)繪技術(shù)隨著國家的發(fā)展而不斷完善，但是我國的測(cè)繪技術(shù)與國外部分發(fā)達(dá)國家相比還存在著較大的差距，在測(cè)量中存在著精準(zhǔn)度較差等問題，影響最終的測(cè)繪結(jié)果。尤其是在地圖測(cè)繪技術(shù)、房屋面積測(cè)繪及核算技術(shù)相差比較大，有待進(jìn)一步提高。

1.4 比例尺選擇不合理

比例尺是影響測(cè)繪結(jié)果的重要因素，選擇合適的比例尺能夠提高房屋面積測(cè)繪的精準(zhǔn)度，減少測(cè)繪誤差。但是部分測(cè)繪人員在選擇比例尺時(shí)完全憑借自己的主觀經(jīng)驗(yàn)，沒有結(jié)合實(shí)際情況去選擇比例尺，導(dǎo)致預(yù)測(cè)與實(shí)測(cè)的誤差較大。

2 優(yōu)化房產(chǎn)測(cè)繪中房屋面積測(cè)量的策略

2.1 完善房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)的操作流程

首先，先做好外業(yè)測(cè)繪工作。外業(yè)測(cè)繪工作是進(jìn)行房屋面積測(cè)量的第一步，測(cè)繪人員要選擇合適的測(cè)繪儀器和測(cè)繪工具收集數(shù)據(jù)信心。同時(shí)要檢查測(cè)繪的結(jié)果與圖紙上的數(shù)據(jù)誤差大不大，如果誤差較大或者與圖紙數(shù)據(jù)不一致，需要重新進(jìn)行復(fù)測(cè)。其次，堅(jiān)持布網(wǎng)原則，處理好內(nèi)業(yè)圖形^[2]。為了保證房屋面積測(cè)量的精準(zhǔn)度，在正式測(cè)量之前必須要結(jié)合當(dāng)前建筑的結(jié)構(gòu)，運(yùn)用GPS技術(shù)進(jìn)行定位，設(shè)計(jì)好布網(wǎng)圖形，保證可以從各個(gè)方位都能夠獲得比較準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)。在房屋面積測(cè)繪過程中可以選擇網(wǎng)連式、點(diǎn)連式或者其他組合方式，優(yōu)化布網(wǎng)工作，保證收集到的數(shù)據(jù)精準(zhǔn)度較高。在收集完數(shù)據(jù)之后，測(cè)繪人員再用內(nèi)業(yè)平差處理圖形。最后，運(yùn)用分?jǐn)傆?jì)算法，提高測(cè)繪的精準(zhǔn)度。在運(yùn)用分?jǐn)傆?jì)算法之前必須要查看房子的戶型信息、收集房屋數(shù)據(jù)，并通過反復(fù)核對(duì)保證數(shù)據(jù)的穩(wěn)定性，減少測(cè)繪誤差。

2.2 提高測(cè)繪人員的素質(zhì)

房屋面積測(cè)繪工作專業(yè)性較強(qiáng)，不僅要求測(cè)繪人員具備專業(yè)的測(cè)繪知識(shí)，同時(shí)還要求測(cè)繪人員掌握專業(yè)的測(cè)繪儀器。房屋面積測(cè)繪的精準(zhǔn)度直接影響到房屋銷售以及房地產(chǎn)建造企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，所以整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)測(cè)繪工作的要求比較嚴(yán)格，因此要想提高測(cè)繪工作的精準(zhǔn)度，就必須要從人才角度出發(fā)，加強(qiáng)對(duì)測(cè)繪人員的培訓(xùn)和指導(dǎo)，培養(yǎng)高素質(zhì)的測(cè)繪人員。首先，測(cè)繪人員要具備房屋面積測(cè)繪的理論知識(shí)，熟知房屋面積測(cè)繪流程，能夠了解房屋面積測(cè)繪工作的內(nèi)容以及細(xì)節(jié)^[3]。其次，測(cè)繪人員不僅要具備技術(shù)知識(shí)，還要具備房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域其他通識(shí)知識(shí)，比如房地產(chǎn)管理學(xué)、房屋測(cè)繪的相關(guān)法律規(guī)范等。并且在日常工作過程中具備職業(yè)素養(yǎng)，遵紀(jì)守法。最后，測(cè)繪人員要具備創(chuàng)新能力，敢于進(jìn)行技術(shù)創(chuàng)新。當(dāng)前房屋建筑結(jié)構(gòu)日趨復(fù)雜，測(cè)繪難度也越來越大，因此在房屋面積測(cè)繪過程中要改進(jìn)測(cè)繪方法，并運(yùn)用先進(jìn)的測(cè)繪儀器提高測(cè)繪效率。

2.3 運(yùn)用先進(jìn)的測(cè)繪技術(shù)

測(cè)繪技術(shù)是提高房屋面積測(cè)繪精準(zhǔn)度的重要手段，所以在測(cè)繪過程中測(cè)繪人員要擅于借助測(cè)繪工具開展房屋面積測(cè)繪工作。首先，要運(yùn)用GPS RKT技術(shù)收集信息。GPS RTK技術(shù)與其他技術(shù)相比，不僅收集信息速度快，同時(shí)收集到的信息比較全面。運(yùn)用GPS RTK技術(shù)能夠更準(zhǔn)確的挖掘、整合、處理測(cè)繪信息，幫助測(cè)繪人員做好信息分析工作。同時(shí)GPS RTK技術(shù)能夠不受時(shí)間和空間的限制，實(shí)現(xiàn)信息采集和管理一體化，提高測(cè)繪效率^[4]。其次，運(yùn)用新型全站儀測(cè)繪房屋面積。新型全站儀將自動(dòng)化技術(shù)與測(cè)距、微數(shù)據(jù)處理技術(shù)融為一體，能夠?qū)y(cè)繪信息直接輸入到信息管理系統(tǒng)中，實(shí)現(xiàn)收集、存儲(chǔ)和分析一體化，提高測(cè)繪的準(zhǔn)確度。最后，人工制圖會(huì)存在著計(jì)算誤差，因此可以利用AUTOCAD技術(shù)輔助制圖。該技術(shù)不僅操作簡單，同時(shí)還能夠檢驗(yàn)并完善圖紙中的錯(cuò)誤，為制圖人員提供便利。

2.4 科學(xué)選擇比例尺

房屋測(cè)繪工作一般都是在城鎮(zhèn)進(jìn)行，并且在測(cè)量過程中需要借助圖紙來標(biāo)記測(cè)量位置，選好測(cè)量方向，然后可以根據(jù)實(shí)際測(cè)量情況選擇比較大的比例尺，提高測(cè)繪的精準(zhǔn)度，為房產(chǎn)信息管理提供更加真實(shí)的數(shù)據(jù)。

3 結(jié)語

要想提高房產(chǎn)測(cè)繪中房屋面積測(cè)繪的精準(zhǔn)度，減少預(yù)測(cè)與實(shí)測(cè)之間的誤差，就必須要從測(cè)繪流程、測(cè)繪技術(shù)以及測(cè)繪人員等角度出發(fā)，收集并分析測(cè)繪數(shù)據(jù)，提高測(cè)繪質(zhì)量，進(jìn)而提高房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，維護(hù)購買者的利益。

參考文獻(xiàn)：

[1]趙元芳. 房產(chǎn)測(cè)繪中房屋面積預(yù)測(cè)和實(shí)測(cè)對(duì)比分析[J]. 住宅與房地產(chǎn)， 2018， No.496（11）：12-12.

[2]趙體彪. 淺談房產(chǎn)測(cè)量中面積測(cè)算問題的幾點(diǎn)體會(huì)[J]. 市場(chǎng)周刊·理論研究， 2018， 000（002）：162-162.

[3]張華. 淺談房產(chǎn)測(cè)繪中測(cè)繪面積的質(zhì)量控制[J]. 名城繪， 2019， 000（003）：P.568-568.

[4]陳輝. 淺議房產(chǎn)測(cè)繪中測(cè)繪面積的質(zhì)量控制對(duì)策[J]. 建材與裝飾， 2018， No.529（20）：230-231.