湖南：完美實現(xiàn)國企存量資產(chǎn)大幅增值， 憑借哪幾把“刷子”？

2020年6月2日，是一個值得紀(jì)念的日子，在這一天里，長沙市共有3宗地塊成交，其中一級市場2宗，二級市場1宗，土地市場整體升溫，而這一宗在湖南省聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所（以下簡稱“湖南聯(lián)交所”）公開掛牌交易的二級市場土地——長沙市望城區(qū)金山橋街道金坪社區(qū)3宗約151.84畝國有建設(shè)用地使用權(quán)項目（以下簡稱“望城項目”）格外引人注目：236輪激烈競價，大幅溢價2.35億元，增值率高達(dá)63.68%！轉(zhuǎn)讓方起初還在琢磨，受疫情影響，項目是否有人問津？殊不知，項目不僅圓滿成交，還實現(xiàn)了2個多億的高額增值，完全出乎眾人意料！各大媒體爭相報道項目成交喜訊，各路微信朋友圈接連刷屏，湖南聯(lián)交所也從“幕后”走到了“前臺”。人們不禁要問：在土地二級市場相對冷清的宏觀市場環(huán)境下，湖南聯(lián)交所憑借哪幾把“刷子”，完美地實現(xiàn)了望城項目的大幅度增值？打鐵還需自身硬，好鋼用在刀刃上。下文就亮一亮湖南聯(lián)交所的六把“刷子”。

1? 豐富的產(chǎn)權(quán)交易經(jīng)驗

湖南聯(lián)交所是經(jīng)湖南省人民政府批準(zhǔn)，于2003年成立的湖南省省級產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)，是省財政廳、省國資委等主管部門指定的相關(guān)業(yè)務(wù)交易機(jī)構(gòu)。湖南聯(lián)交所自成立以來，始終秉承“陽光交易、價值發(fā)現(xiàn)”的執(zhí)業(yè)理念，不斷加強(qiáng)自身建設(shè)，著力拓展業(yè)務(wù)領(lǐng)域，從單一要素品種交易逐步發(fā)展為多個要素品種交易，形成了企業(yè)國有資產(chǎn)、行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)、金融企業(yè)國有資產(chǎn)、農(nóng)村綜合產(chǎn)權(quán)、企業(yè)貨物和服務(wù)采購、中小企業(yè)股權(quán)掛牌孵化融資、非上市公司股權(quán)登記托管、金融資產(chǎn)交易“八平臺”的業(yè)務(wù)格局，積累了十分豐富的產(chǎn)權(quán)交易經(jīng)驗，截至目前，湖南聯(lián)交所已完成各類產(chǎn)權(quán)交易項目數(shù)萬宗，保持了“零違規(guī)、零投訴”的展業(yè)記錄，確立了湖南省區(qū)域產(chǎn)權(quán)交易市場的行業(yè)領(lǐng)先地位。

湖南聯(lián)交所特別重視人才隊伍建設(shè)，從業(yè)人員本科及碩士研究生學(xué)歷占比達(dá)到83%。大部分員工具有金融、法律、財會、經(jīng)濟(jì)管理等專業(yè)知識背景，這為交易所業(yè)務(wù)拓展與創(chuàng)新打下了堅實的人力資源基礎(chǔ)。

2? 市場化的展業(yè)理念

盡管湖南聯(lián)交所是國有資產(chǎn)處置的指定交易平臺，但是，湖南聯(lián)交所不滿足國資監(jiān)管部門劃定的“一畝三分地”，而是始終堅持市場化的展業(yè)理念，以規(guī)范的交易程序、專業(yè)的執(zhí)業(yè)水準(zhǔn)、優(yōu)質(zhì)的交易服務(wù)贏得客戶，樹立口碑，開拓市場。近幾年來，不少疑難、復(fù)雜、重大的國有資產(chǎn)交易項目舍近求遠(yuǎn)，不在當(dāng)?shù)亟灰讬C(jī)構(gòu)交易，而主動選擇湖南聯(lián)交所，從一個側(cè)面印證了湖南聯(lián)交所堅持走市場化發(fā)展道路的正確性。

望城項目的轉(zhuǎn)讓方——望城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)銅官循環(huán)經(jīng)濟(jì)工業(yè)基地投資開發(fā)建設(shè)有限公司，是國家級望城經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的下屬公司。該項目不是監(jiān)管政策強(qiáng)制要求進(jìn)入湖南聯(lián)交所交易的范圍。轉(zhuǎn)讓方就項目轉(zhuǎn)讓事宜，先后與省、市多家交易機(jī)構(gòu)洽談，有的交易機(jī)構(gòu)甚至作出了免收轉(zhuǎn)讓方交易服務(wù)費的“讓利促銷”舉措。但是，轉(zhuǎn)讓方經(jīng)過多方比較，最終選擇在湖南聯(lián)交所交易。而湖南聯(lián)交所并沒有以“零收費”的方式開展市場競爭，拼的是專業(yè)化的項目運作能力，旨在為客戶創(chuàng)造附加值。溢價2.35億元的交易效果，就是這種專業(yè)能力的綜合體現(xiàn)。湖南聯(lián)交所沒有辜負(fù)客戶的選擇。

3? 專業(yè)化的項目運作能力

產(chǎn)權(quán)交易市場是典型的非標(biāo)市場。每一個交易標(biāo)的都有其自身的特殊性，需要產(chǎn)權(quán)交易從業(yè)人員針對具體項目提出具體的交易實施方案。接受項目委托后，湖南聯(lián)交所派出專業(yè)團(tuán)隊與轉(zhuǎn)讓方充分溝通，認(rèn)真梳理項目信息，提出了一系列的交易解決思路。

一是了解到拆遷工作尚未完成等瑕疵，建議轉(zhuǎn)讓方充分披露瑕疵，并明確按現(xiàn)狀掛牌。意向受讓方在受讓登記時，應(yīng)確認(rèn)已經(jīng)知悉項目瑕疵，并自愿按項目現(xiàn)狀受讓，不得以事后才知瑕疵為由撤銷交易或主張其他權(quán)利，從源頭上防范后續(xù)交易風(fēng)險。

二是針對地塊拆遷工作尚未完成的情況，建議轉(zhuǎn)讓方采取分期付款的方式。首期支付成交價的50%，剩余價款自轉(zhuǎn)讓方交付土地之日起30個工作日內(nèi)付清。此建議兼顧了轉(zhuǎn)讓方和受讓方兩方的權(quán)益，體現(xiàn)了公平交易的基本原則。

三是針對地塊尚未取得國有土地使用證的情況，建議標(biāo)的成交后，面積以國土部門最終確認(rèn)的面積為準(zhǔn);若有變化，成交價及交易服務(wù)費作相應(yīng)調(diào)整（多退少補(bǔ)、不計利息），以避免后續(xù)爭議。

四是針對土地開發(fā)的行政監(jiān)管要求，在信息披露明確要求受讓方應(yīng)在2020年6月30日前啟動開工建設(shè)前的相關(guān)工作，在2020年10月20日前正式動工建設(shè)（如因轉(zhuǎn)讓方原因未能按時交地，則開工建設(shè)日期相應(yīng)順延）。

五是針對評估報告中特別提示的“根據(jù)轉(zhuǎn)讓標(biāo)的《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》載明的建筑面積與根據(jù)最有效利用原則計算的建筑面積不一致”的問題，湖南聯(lián)交所請轉(zhuǎn)讓方協(xié)調(diào)長沙市自然資源和規(guī)劃局望城分局，出具相關(guān)書面說明文件，以解除意向投資者的后顧之憂。

4? 強(qiáng)有力的項目招商推廣

為力爭項目賣個“好價錢”，湖南聯(lián)交所不遺余力地加大項目招商推廣力度，全方位做足營銷文章。

一是湖南聯(lián)交所工作人員多次赴項目現(xiàn)場踏勘，詳細(xì)了解項目區(qū)位，交通、教育配套等情況，做到心中有數(shù)，以更好地解答意向投資者的咨詢;對項目進(jìn)行了多維度航拍，并將視頻資料鏈接到項目公告中，使疫情期間省內(nèi)外客戶無需抵達(dá)現(xiàn)場，即可全面充分地了解標(biāo)的概況。

二是望城縣于2011年撤縣設(shè)區(qū)，成為省會長沙城區(qū)第六區(qū)，加速了城鄉(xiāng)一體化發(fā)展。望城區(qū)以“點軸”發(fā)展理論為指導(dǎo)，合理調(diào)整區(qū)域城鎮(zhèn)空間布局，總體構(gòu)建“一心、雙核、三區(qū)、四軸”的城鎮(zhèn)發(fā)展空間結(jié)構(gòu)，發(fā)展前景廣闊。項目土地由原來的縣域郊區(qū)土地轉(zhuǎn)變成現(xiàn)在的商業(yè)住宅用地。針對這一行政區(qū)劃調(diào)整帶來的土地升值潛力，以及長沙高鐵西站落戶望城的重大利好，湖南聯(lián)交所充分挖掘項目特點優(yōu)勢，開誠布公地向意向投資者推介標(biāo)的，吸引盡可能多的投資者參與競買。

三是全方位發(fā)布項目信息。通過湖南聯(lián)交所網(wǎng)站和微信公眾號、“E交易”網(wǎng)站、紅網(wǎng)資產(chǎn)交易頻道及江蘇、安徽、江西、廣州、福建等兄弟機(jī)構(gòu)網(wǎng)站進(jìn)行廣泛推介;有的放矢地開展項目營銷，通過湖南聯(lián)交所房地產(chǎn)投資人信息庫、“湖南土地拓展群”等渠道精準(zhǔn)推送項目信息。

功夫不負(fù)有心人。公告期間，有近40家意向投資者對項目進(jìn)行咨詢，涵蓋了國內(nèi)許多知名的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。湖南聯(lián)交所對各意向受讓方反饋的問題，積極督促轉(zhuǎn)讓方及時回復(fù)，打消了意向投資者關(guān)于拆遷時點、建筑面積等方面的顧慮。至公告截止日，共有8家意向受讓方交納了競買保證金并辦理了競買手續(xù)，為項目增值成交奠定了堅實基礎(chǔ)。

5? 全流程的智慧交易

智慧交易是產(chǎn)權(quán)交易行業(yè)未來發(fā)展的大趨勢。湖南聯(lián)交所提前布局，未雨綢繆，高度重視交易信息化建設(shè)，主要依托e交易所擁有的大數(shù)據(jù)、海量投資人和成熟的支付結(jié)算體系等，積極打造云服務(wù)平臺，提供數(shù)字化在線服務(wù)、智能化交易場景，逐步實現(xiàn)掛牌信息錄入、公告發(fā)布展示、投資人報名、網(wǎng)絡(luò)競價、資金結(jié)算、交易鑒證、成交信息公示、監(jiān)管對接的全流程在線服務(wù)。望城項目正值疫情期間，智慧交易大大減少了交易各方親臨交易所現(xiàn)場的次數(shù)，方便了客戶，促成了交易，可謂“一舉多得”。

6? 獨具優(yōu)勢的金融配套服務(wù)

湖南聯(lián)交所的控股股東是湖南財信金融控股集團(tuán)有限公司（以下簡稱“湖南財信金控”）。憑借湖南財信金控旗下企業(yè)擁有的14張金融牌照，湖南聯(lián)交所具有打造金融配套服務(wù)體系的優(yōu)勢。湖南聯(lián)交所通過與華融湘江銀行、湖南財信小額貸款公司等兄弟公司合作，已經(jīng)形成了成熟的實物資產(chǎn)“交易+融資”服務(wù)模式。

望城項目成交后，受讓方作為一家大型民營企業(yè)集團(tuán)，具有交易后的融資需求。在了解到這一情況后，湖南聯(lián)交所立即與湖南財信金控旗下的財信信托、財信小貸等兄弟公司聯(lián)系，為受讓方提供量身定制的融資方案，目前相應(yīng)的融資服務(wù)正在積極推進(jìn)中。

《中共中央、國務(wù)院關(guān)于構(gòu)建更加完善的要素市場化配置體制機(jī)制的意見》（以下簡稱“《意見》”）于今年4月9日正式發(fā)布。《意見》明確提出了推進(jìn)土地要素市場化配置和資本要素市場化配置、加快發(fā)展技術(shù)要素市場、加快培育數(shù)據(jù)要素市場、健全要素市場運行機(jī)制等具體目標(biāo)要求，產(chǎn)權(quán)交易市場如何在深化要素市場化配置改革中發(fā)揮自身作用，成為我們共同的歷史使命。

潮平兩岸闊，風(fēng)正好揚帆。作為產(chǎn)權(quán)交易市場的一員，湖南聯(lián)交所將緊緊圍繞“智慧交易、金融聯(lián)動，向鄉(xiāng)村進(jìn)發(fā)”的發(fā)展思路，以市場為導(dǎo)向，以客戶為中心，精干主業(yè)，精耕湖南，砥礪前行，持之以恒地提升專業(yè)服務(wù)能力，打造具有顯著專業(yè)優(yōu)勢和明顯區(qū)域影響力的交易平臺。