經濟欠發達地區房地產業健康發展探究

文/李嘉珣

一、引言

我國幅員遼闊，不同地區發展差異巨大。房地產業憑借其投資金額大、納稅金額高和吸納就業廣的特點，成為眾多經濟欠發達地區的支柱產業，各地政府也不斷通過政策引導促進當地房地產業的快速發展。一、二線城市由于基礎設施強和產業完備率高等呈現人口持續流入狀態，房地產業發展也較為迅速。廣大的三、四線城市，尤其是一些經濟欠發達地區，產業單一、市場容量小、沒有足夠的人口流入而導致大量空置房的產生，造成商品房庫存高企。2017年至今，由于人口外溢及棚改貨幣化等原因，廣大三、四線城市及其所屬縣域房價上漲迅速，積累了較大風險，而隨著國家給出“房住不炒”的定位和提出房地產平穩發展長效機制，如何促進經濟欠發達地區房地產市場的健康發展，成為各界關注的重點。2019年12月，住建部召開工作會議，提出要扎實做好防范化解房地產市場風險并加強村鎮建設工作。本研究結合文獻資料分析和實地調研，探究經濟欠發達地區尤其是其廣大縣域地區的房地產業發展狀況，總結其發展特點和存在的問題，從而有針對性地提出相應政策建議，以期為政府的決策提供參考，推動當地房地產業的良性發展。

二、經濟欠發達地區房地產業發展的特點

（一）房地產業起步緩慢，但發展迅速

我國大部分經濟欠發達地區的經濟以縣城為中心，輻射周圍廣大農村地區，形成一個相對完整的運營體系。但經濟欠發達地區交通不便、資源匱乏、信息閉塞，多數地區以農業為主要就業渠道和收入來源。作為第三產業的房地產業，其起步和發展大多伴隨著第一、第二產業經濟活動范圍的擴大和生產方式的轉變，住宅分布也由經濟活動區域周邊向地勢平坦和交通便利的地方延伸，由單個建筑體零星分布向集中化方向發展。但相比鄰近的地級市，縣域房地產業發展明顯偏晚，大部分地區在2010年以前發展規模較小，城鎮化水平也較低。隨著國家政策的扶持和自身產業的聚集，各地利用城鎮的擴張功能形成經濟區域發展中心，住宅小區、商業寫字樓、工業園區等多種房屋形式得以出現，此時房地產業步入高速發展期。縣域房地產業的蓬勃發展也帶動相關產業迅速發展，一方面消耗大量建筑材料，使縣域內建筑建材、裝飾行業企業數量增長迅速，碎石、石材和黃沙等資源得到充分開發和利用，另一方面促進了家具、家電、家紡等制造行業的發展。同時，住宅的開發和銷售對當地金融、物流、物業等第三產業有明顯的拉動效應。縣域房地產業兼具聚集人口、拉動產業升級和促進商品流通等三大效應，在轉移農村勞動力的同時，推動縣域經濟發展。

（二）購房人群相對單一，改善性住房逐漸占據主流

與一、二線城市置業人群分布廣、置業形式和用途多樣等特點不同，經濟欠發達的縣域內置業人群相對單一，主要分為兩類：一是外出務工人員返鄉置業，二是鄉村人口進城發展。相對本地人員，外出務工人員收入較高，經濟實力相對較強，回鄉置業以改善性住房為主，兼顧教育醫療、生意往來、資產投資等目的，而鄉村人口經濟基礎薄弱，工作技能較差，在縣城置業的首要目的是改善居住環境和就業，部分進城人口居住在政府提供的各類保障性住房內，他們對房產價格敏感，對住房品質和配套服務要求較低。由于置業人群抗風險能力較弱，縣域內家庭購房杠桿率普遍較低，房價漲幅也基本與當地常住居民人均可支配收入增幅保持同步，房價收入比相對較低，房價波動大部分取決于房屋供需關系。隨著城鎮化進程和經濟發展的加快，縣域內新建商品房品質和檔次也不斷提高，主要戶型由二居室向三居室過渡，套均面積也以年均5%-8%的速度增長。各縣域房地產開發模式由零星開發向成片開發和品牌開發轉變，出現了一批優質住宅小區和精品樓盤。這些小區在開發理念、環境融入和配套設施方面較以往都有很大提升，一方面使縣域內的建筑特色日趨多元化和美化，另一方面使縣域人居環境得到較大改善。

（三）存量房市場處于起步階段

目前，縣域內的住房市場仍然是以新房交易為主，存量房交易和住房租賃市場還處于起步階段，住房市場制度不完善、金融支持力度不夠、從業機構不足等都限制了其發展。由于市場需求不足和業務發展滯后等原因，大部分縣域僅有新建商品房備案系統而未建立存量房網簽系統。近年來，各地不斷“建新城、擴縣城”，新建商品房多集中在規劃的新區內，新房對二手房的分流效應在縣城體現更為明顯，加之縣城居民普遍存在著“買新不買舊”的心理，對二手房懷有偏見，后者成交僅集中于學校和醫院周圍，導致存量房交易缺乏活躍度。此外，縣域內提供二手房按揭的金融機構不足，造成二手房貸款難、周期長的局面。同時，缺乏專業化房屋租賃運營機構、房地產中介門店和人員工作，沒有房屋發布和房屋真實性驗證的途徑，都導致縣域內的存量房市場發展緩慢。

（四）人才保障住房制度日漸完善，租房租賃供給增加

由于政策支持力度加大，縣域處于自身發展需要，近年來陸續出臺各種人才引進與落戶等政策，立足打造縣域人才生態，吸引高級人才、特殊人才到縣城的機關、企事業單位工作。各地陸續建設人才公寓為這些在當地無住房的人才提供住所，并出臺管理辦法提供租金和伙食費減免、子女就近上學等保障措施。各縣域根據自身財政情況，以“分級建設、分層保障”方式，建設不同套數的青年人才公寓和大學生實習實訓公寓，同時完善公寓周邊交通、商業、教育等基礎設施，留住更多優秀人才為當地經濟發展作貢獻。此外，在住房需求較大的地區，政府著手培育市場供給主體，增加租賃住房供給，在完善人才公寓的基礎上探索“旅館式”農村社區租賃點等特色租賃項目，同時要求開發商在新建商品房項目中增加自持租賃住房占比，并對專業化住房租賃企業給予政策支持和培育引導。

三、經濟欠發達地區房地產業發展存在的問題

（一）房地產行業分化嚴重，抗風險能力不足

整體而言，經濟欠發達地區房地產開發商資質狀況不佳，呈現出金字塔形分布：一、二級資質較少，三、四級及暫定資質較多。大部分房企為當地民營房地產商，開發范圍也僅限于本縣域，注冊資本少、土地儲備少、開發樓盤少。部分地區房企頭部集中度不斷提高，排名靠前的房企拿地、開發勢頭不斷增強，而更多房企變為項目公司或僵尸公司，分化日趨嚴重。此外，受國家房地產和金融政策的影響，縣域內各銀行對開發商貸款大多實行名單式管理，禁止開發商用土地作抵押品，導致房地產開發企業資金基本來自自籌，融資渠道單一。遇到房地產市場周期性調整或企業現金流緊張，將明顯提升企業資金壓力和開發成本，帶來較大的經營風險。

（二）商品房供應結構失衡，非住宅類商品房去庫存壓力較大

經濟欠發達地區住宅需求總體保持平穩，但非住宅類（辦公樓、商業營業用房）商品房存量較多，部分地區供給嚴重過剩，供房結構比例失調。部分縣域在規劃之初未詳細測算人口與商業配比，配套設施不完善、需求人口不足以及供給數量過大，導致城區中心地段商業地產建設面積過大，盡管引進了外部商業，仍完成不了商業用房去化目標，造成大批商業綜合體的空置。此外，部分縣城中心地段商業地產價格高企，嚴重超出居民承受范圍，使得一些商業步行街、大市場的商業鋪面滯銷。對于部分緊鄰省會、直轄市的縣域而言，商業地產開發處于一種尷尬境地：高端消費基本流向了大城市，縣城發展高端商業的市場容量不足，而中低檔商業的競爭已趨白熱化，疊加網購沖擊，商業類地產空置率上升。此外，政府單一項目供地面積過大也是造成結構失衡的原因之一。目前單一項目供地面積持續增加，并要求住宅強制配建商業設施，用賣住宅賺的錢去養商業，導致商業地產去庫存難度較大。

（三）商品房質量良莠不齊，配套設施不完善

由于縣域大部分樓盤都實行預售制，交房質量難以得到保障，房屋質量良莠不齊，配套設施縮水、戶型改變、房屋質量不達標等情況時有發生，導致房屋糾紛數量也逐年上升。此外，縣域內的眾多商品房項目配套設施不完善，影響居住體驗。新建小區普遍缺少養老、托幼等配套設施，部分小區雖然有一定的配套教育設施，但過密的小區規模使得其承接周邊學生能力不足。同時，縣域開發商普遍沒有在戶型、結構、景觀營造和配套服務等方面重視購房者的需求，樓盤趨同化明顯，銷售情況不佳，而有特色的項目價格增速過快，經濟欠發達地區的居民收入水平仍然較低，購買力仍然偏弱，房價的過快上漲抑制了居民正常的購房需求。

四、促進經濟欠發達地區房地產業發展的政策與建議

（一）落實“因城施策”，實現多維度調控

面對縣域房地產業現狀，應著眼于當地房地產業主要矛盾，制定切實可行的房地產政策，落實“因城施策”，建立穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制。首先，針對房價過快上漲情況，要對現有房地產開發項目實行開工面積調控制度，適當加快商品房預售證發放，從嚴控制別墅和超大戶型的項目，打擊囤積房源和哄抬房價行為，保持縣域房價平穩有序。其次，針對部分縣域房地產市場住宅與非住宅比例失調的情況，特別是非住宅商品房開發過剩的現狀，在年度供地和房地產建設規劃審批時，控制商業項目開發總量，原則上不再批準賓館、寫字樓、商場等商業用房項目，不允許庫存較多的企業繼續拿地。再次，要積極發展公租房、廉租房等各類保障性住房，完善管理辦法，向縣城低收入群體、由村進縣人員和困難家庭提供住房保障。

（二）優化土地管理，加強房地產市場源頭整治

土地是有效調控房地產市場的總閘門，也是實現居民“住有所居”的基礎。首先，各地住建部門要根據當地人口、房地產庫存、房屋價格等因素綜合研判，按照“供需平衡、適度從緊”的原則，制訂合理的短期土地供應計劃，防止出現房地產投資過熱和空置率快速上升等情況，提高土地市場價值。此外，要提升土地利用效率。對于增量土地，要盡量減少零星拍賣，增加大塊土地出讓力度，從源頭上控制零星聯建私建房的出售，通過整體性規劃和連片式開發實現土地利用率和建筑質量的提升以及景觀布局的優化。對于存量土地，對縣城老舊企業或廢棄工廠采取搬遷或轉移措施，并逐步推動棚戶區轉移安置和老舊小區改造工程，將土地回收并重新規劃開發，以大幅緩解縣城中心地區土地供需矛盾。

（三）完善配套服務，激活二手房交易市場

隨著城鎮化水平逐步提高，部分縣域常住人口也逐漸增加，但市區面積無法無限擴容，其住房市場面臨由一手房交易為主向二手房交易為主的轉換。未來二手房市場將作為該地房地產市場的重要組成部分，對當地房價走勢、供需關系和財政收入起到關鍵作用。相關部門要加緊建立二手房網簽系統、交易資金收付托管系統和資金監管系統，規范市場所有參與主體——政府相關部門、行業組織、房產中介、評估咨詢及法律服務機構以及買賣雙方等——的責權關系，還要加強市場監測，及時發布二手房市場統計數據及供求信息，提升二手房市場的透明度，進而推動二手房的市場價格趨于合理并穩定市場預期，防止虛假信息引發市場波動。此外，要積極培育房產交易中介機構，建立二手房交易綠色通道和交易信息平臺，方便居民買賣二手房屋，并努力吸引外來的購買力。要積極指導縣域金融機構提供二手房按揭貸款服務，降低民眾支付門檻，解決目前存在的貸款難、周期長的問題，配合金融機構完善個人住房貸款信用體系，從信貸審批的源頭上堵截潛在的二手房金融風險；同時通過制定并完善二手房交易的規章制度、配套服務和監管體系，共同推動縣域內二手房市場的發展。

（四）規范市場秩序，提升房地產企業實力

健康的房地產市場需要優質的房地產企業和項目作保障，針對縣域內房企普遍資質不高、項目風險事件頻發的現狀，規范房企管理、健全監管體系應成為各地住建部門的重要工作。首先，應加強房地產市場信息系統的建設，加強市場監測，全面、準確地發布市場供求信息，增加交易活動的透明度，嚴格查處違規交易行為。其次，加強企業資質管理，嚴格執行房地產開發市場準入制度，優化開發企業隊伍，引進更高資質的開發商，或對本地有潛質的企業進行指導，幫助其完善公司治理和合規經營，爭取提升開發資質，培育出一批品牌企業，樹立縣域內行業標桿，而對于達不到資質要求的企業，不準許其進入市場，將長期沒有開發并擾亂市場秩序的企業堅決清退出場，并設立黑名單。

（五）調整產業結構，帶動高新技術行業發展

房地產業雖然是部分縣域的重要經濟增長點，依靠房地產業能夠快速拉動GDP，并帶動建筑業、裝飾業的蓬勃發展，但這種產業模式存在諸多隱患和風險，當房地產市場下行時將引發較大的連鎖反應，自身資源稟賦、地理位置、外部環境等因素也會影響風險程度。因此，部分縣域應及時調整和優化支柱產業結構，通過當地房地產業帶動其他產業升級，以房地產業為依托，使其聚集和積累的勞動力、資本和信息要素充分流動，為電子商務、新材料、智能物流和新型建材等產業提供基礎設施和配套服務，并通過政策傾斜和稅收優惠，最終達到高技術、高附加值的產業取代房地產業成為拉動當地經濟的新引擎的目標。緊鄰省會、直轄市或都市圈的縣域，應充分利用區位優勢，承接城市部分功能和產業，發展縣域特色經濟，促進資源聚集、產業聚集和企業聚集，爭取擺脫單一由房地產業拉動經濟的發展模式。