城市運(yùn)營(yíng)模式的邏輯體系與實(shí)施路徑

文/馬珣

引言

城市運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)是指政府和企業(yè)按照“收益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)”的原則，以產(chǎn)業(yè)鏈整合為宗旨，以資本運(yùn)作為手段，以綜合開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)為形式構(gòu)建新型公私合作關(guān)系的復(fù)合型商業(yè)模式。

產(chǎn)業(yè)與城市互動(dòng)發(fā)展是城鎮(zhèn)化的邏輯[1]，產(chǎn)業(yè)鏈整合貫穿城市運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)模式的始末。我國(guó)關(guān)于產(chǎn)業(yè)鏈的研究已擴(kuò)展到包含制造業(yè)與服務(wù)業(yè)在內(nèi)的廣泛的產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，但針對(duì)城市或區(qū)域產(chǎn)業(yè)統(tǒng)籌的研究不多。隨著越來(lái)越多“城市運(yùn)營(yíng)商”的出現(xiàn)，產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、產(chǎn)業(yè)孵化與產(chǎn)業(yè)招商服務(wù)在城市運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)中將日益發(fā)揮重要的作用。以城市運(yùn)營(yíng)為代表的綜合開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)需要厘清在資源整合、贏利模式及實(shí)施路徑等方面的問(wèn)題，因此探討產(chǎn)業(yè)鏈視角下的城市運(yùn)營(yíng)發(fā)展模式具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

一、城市運(yùn)營(yíng)模式內(nèi)涵與關(guān)鍵能力培育

（一）城市運(yùn)營(yíng)模式的內(nèi)涵

新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加速全面推動(dòng)了城鄉(xiāng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，此前主要遵循政府主導(dǎo)的城市發(fā)展規(guī)劃并由國(guó)資控股的地方城投公司，近年來(lái)轉(zhuǎn)型為城市運(yùn)營(yíng)商，開(kāi)始參與城市或大片區(qū)的綜合開(kāi)發(fā)。在“政府引導(dǎo)、市場(chǎng)主導(dǎo)”的背景下，催生了政府統(tǒng)籌管理與市場(chǎng)有限參與的需求：政府代表公眾利益，強(qiáng)調(diào)生活空間可接受性、生產(chǎn)空間可行性、生態(tài)空間適應(yīng)性；企業(yè)通過(guò)區(qū)域整體規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)整合與招商、高品質(zhì)管理輸出等手段推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、商業(yè)業(yè)態(tài)布局以及公共服務(wù)配套等工作。

因此，對(duì)政企雙方而言，“合作共贏、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)”成為城市運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)的基本原則。城市運(yùn)營(yíng)作為近年來(lái)新型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，相較于傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)模式，在土地獲取、投資密度、融資渠道等方面更加開(kāi)放與友好。[2]以市場(chǎng)為導(dǎo)向，通過(guò)資本運(yùn)作實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈整合，并貫穿整個(gè)綜合開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的始末，對(duì)多種產(chǎn)業(yè)資源進(jìn)行有效整合，實(shí)現(xiàn)城市資源重新配置與城市價(jià)值再創(chuàng)造，是城市運(yùn)營(yíng)模式的基本內(nèi)涵（圖1）。

（二）城市運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)的贏利模式

城市運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)本身包含復(fù)雜的業(yè)態(tài)元素，其收益模式也呈現(xiàn)出多元化的態(tài)勢(shì)。按照收益時(shí)序，可歸納為短期贏利、中期贏利及長(zhǎng)期贏利三個(gè)類型。

1．短期贏利主要來(lái)自土地一級(jí)開(kāi)發(fā)收益、廠房租售收益和土地出讓收益等。短期贏利通常是以產(chǎn)業(yè)規(guī)劃為撬動(dòng)點(diǎn)，進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)或一、二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)獲取收益，通過(guò)出讓部分或整體土地獲取溢價(jià)收益。

圖1 城市運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)模式的邏輯體系

2．從中期來(lái)看，贏利主要來(lái)自產(chǎn)業(yè)服務(wù)收益、配套物業(yè)開(kāi)發(fā)收益、產(chǎn)業(yè)政策扶持收益等。中期贏利是當(dāng)前城市運(yùn)營(yíng)模式探索的一大方向，具體包括生活、商務(wù)、娛樂(lè)及物業(yè)服務(wù)等配套型收益，通過(guò)給予金融支持、咨詢輔導(dǎo)、園區(qū)展會(huì)等獲取的產(chǎn)業(yè)服務(wù)型收益，通過(guò)政府承諾稅收分成、企業(yè)稅收返還減免優(yōu)惠及產(chǎn)業(yè)專項(xiàng)資金補(bǔ)貼等獲取的政策型收益。

3．追求持續(xù)贏利是城市運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)的基本特點(diǎn)，長(zhǎng)期贏利主要包含園區(qū)企業(yè)上市收益、股權(quán)投資收益以及增值服務(wù)收益等，如產(chǎn)業(yè)園區(qū)通過(guò)概念包裝、吸引風(fēng)投、實(shí)現(xiàn)上市獲取溢價(jià)，采取構(gòu)架或控股創(chuàng)投基金或產(chǎn)業(yè)投資基金獲取公司成長(zhǎng)收益（IPO等形式）等。

（三）產(chǎn)業(yè)鏈視角下城市運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵能力

我國(guó)產(chǎn)業(yè)發(fā)展踏入了資本密集度提升階段，逐步由要素與投資驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)變?yōu)閯?chuàng)新驅(qū)動(dòng)，需要采取產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、生態(tài)保護(hù)、社區(qū)管理及城市設(shè)計(jì)等綜合手段，研究城市經(jīng)營(yíng)和發(fā)展策略。[3]因此，“城市運(yùn)營(yíng)商”應(yīng)培育與區(qū)域性產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展相匹配的關(guān)鍵能力。

1．依托產(chǎn)業(yè)，培育“規(guī)劃引領(lǐng)能力”。城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目應(yīng)契合城市發(fā)展與演變周期，通過(guò)前瞻性的規(guī)劃方案來(lái)配置商辦空間、住宅空間、文體空間及娛樂(lè)載體等，各業(yè)態(tài)構(gòu)件彼此形成相匹配的關(guān)系并發(fā)揮作用，圍繞用戶場(chǎng)景強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)整合能力，全面介入綠色能源的設(shè)計(jì)、制造、運(yùn)營(yíng)產(chǎn)業(yè)鏈，實(shí)現(xiàn)多功能與高效率的“多規(guī)合一”。

2．塑造資源，培育“全域管控能力”。通過(guò)把握城市核心區(qū)的舊城改造、城市遠(yuǎn)郊區(qū)的新城開(kāi)發(fā)、生態(tài)稟賦區(qū)的特色小鎮(zhèn)等“全域”資源，實(shí)現(xiàn)資源的再塑造和區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級(jí)，大力應(yīng)用數(shù)字化、智能化、網(wǎng)絡(luò)化等新技術(shù)革命成果，[4]保障智慧社區(qū)、智慧能源、智慧安防的需求，增強(qiáng)智慧管理、研發(fā)設(shè)計(jì)、實(shí)驗(yàn)應(yīng)用、設(shè)備運(yùn)維等方面的綜合能力，形成差異化的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

3．持續(xù)收益，培育“產(chǎn)業(yè)服務(wù)能力”。城市規(guī)劃精細(xì)程度的深入，對(duì)大數(shù)據(jù)的精細(xì)度及交付模式提出了更高要求。[5]傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)與城市運(yùn)營(yíng)有較大區(qū)別，前者重在“建房”， 而后者重在“造城”，這就要求“城市運(yùn)營(yíng)商”有能力整合產(chǎn)業(yè)資源，培育長(zhǎng)期稅源和保障長(zhǎng)期就業(yè)，推動(dòng)城市消費(fèi)升級(jí)與實(shí)現(xiàn)組合式服務(wù)，例如城市運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)平臺(tái)的打造，應(yīng)包括環(huán)境數(shù)據(jù)、用戶行為數(shù)據(jù)和能源運(yùn)行數(shù)據(jù)，通過(guò)大數(shù)據(jù)和云計(jì)算，發(fā)現(xiàn)并分析規(guī)律，進(jìn)而將其轉(zhuǎn)化成自動(dòng)觸發(fā)的能源運(yùn)行策略。

二、基于產(chǎn)業(yè)鏈視角的城市運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)實(shí)施路徑

隨著城市發(fā)展進(jìn)程的提速，城市空間與城市功能得以不斷更新，對(duì)城市發(fā)展戰(zhàn)略再思考與城市價(jià)值的重新評(píng)估，亦將決定其產(chǎn)業(yè)資源的價(jià)值與可實(shí)現(xiàn)性。城市運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)的實(shí)施路徑通常是編制概念規(guī)劃或產(chǎn)業(yè)策劃，按照土地一級(jí)開(kāi)發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共服務(wù)配套及產(chǎn)業(yè)資源導(dǎo)入等方面的操作順序，增強(qiáng)城市片區(qū)的土地價(jià)值，優(yōu)化功能結(jié)構(gòu)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)企業(yè)與政府的雙贏。

基于產(chǎn)業(yè)鏈的統(tǒng)籌考慮，城市運(yùn)營(yíng)商應(yīng)按照“三先三后一主線”的實(shí)施路徑，憑借自身?yè)碛谢蛲饨缯纤玫募?xì)分產(chǎn)業(yè)資源進(jìn)行導(dǎo)入配置，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)能落地，打造特色產(chǎn)業(yè)鏈和企業(yè)集聚的新模式，由產(chǎn)業(yè)鏈整合帶動(dòng)城市功能的升級(jí)。城市運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)“三先三后一主線”的實(shí)施路徑，進(jìn)行廣泛的資源整合，這需要獨(dú)特和領(lǐng)先的商業(yè)管理模式以及具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)業(yè)運(yùn)作能力作為支撐（圖2）。

（一）堅(jiān)持“合作共贏、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)”一條主線

政企合作是城市運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)模式的基本特點(diǎn)，政企雙方共同通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制對(duì)城市資源進(jìn)行優(yōu)化配置，在效率和融資方面形成互補(bǔ)。政府按照協(xié)議條件給予企業(yè)一定的責(zé)任授權(quán)，給予城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目以基礎(chǔ)性的政策支持；企業(yè)以項(xiàng)目主體負(fù)責(zé)人的身份，參與城市片區(qū)的策劃、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)及后續(xù)管理等工作，并為城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目提供戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)資源，通過(guò)資本要素的合理組合運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)土地、產(chǎn)業(yè)的價(jià)值再造及提升，從而使土地資產(chǎn)獲得增值，使城市的競(jìng)爭(zhēng)力得到提升。

圖2 城市運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)實(shí)施路徑示意圖

（二）堅(jiān)持“三先”原則，注重產(chǎn)業(yè)先行

1．以產(chǎn)業(yè)規(guī)劃為先導(dǎo)。通過(guò)市場(chǎng)研判對(duì)產(chǎn)業(yè)各門類市場(chǎng)情況進(jìn)行專業(yè)化評(píng)估、提前布局；編制產(chǎn)業(yè)概念規(guī)劃，引導(dǎo)城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃等的系統(tǒng)優(yōu)化，通過(guò)“多規(guī)合一”解決規(guī)劃編制權(quán)分散、規(guī)劃層級(jí)不一、規(guī)劃之間存在沖突等問(wèn)題，以科學(xué)的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃支持產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的后期運(yùn)作，為城市的可持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

2．以產(chǎn)業(yè)服務(wù)為引領(lǐng)。通過(guò)梳理可導(dǎo)入的產(chǎn)業(yè)資源，建立產(chǎn)業(yè)資源名錄，縱向整合相關(guān)產(chǎn)業(yè)資源，導(dǎo)入主題性產(chǎn)業(yè)；打造包含產(chǎn)業(yè)孵化、金融創(chuàng)新、專業(yè)咨詢、人才建設(shè)等的全功能產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺(tái)，向改造運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)提供產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)的高附加值服務(wù)，獲取融資性服務(wù)、咨詢服務(wù)、培訓(xùn)服務(wù)等收益，例如通過(guò)引入AI智慧管家，橫向聯(lián)通產(chǎn)業(yè)客戶系統(tǒng)和智慧物業(yè)服務(wù)系統(tǒng)，做到即時(shí)響應(yīng)、過(guò)程監(jiān)督和提醒、信息及時(shí)反饋。城市社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施應(yīng)加強(qiáng)引導(dǎo)分類指引，進(jìn)行精準(zhǔn)化差異化配置，完善最低層級(jí)的5分鐘社區(qū)生活圈，滿足市民的基本公共服務(wù)需求。[6]

3．以資源整合為手段。實(shí)行激勵(lì)機(jī)制，組建招商團(tuán)隊(duì)，橫向整合相關(guān)產(chǎn)業(yè)資源，豐富在規(guī)模體量上占主導(dǎo)地位或在開(kāi)發(fā)時(shí)序上承擔(dān)啟動(dòng)建設(shè)職責(zé)的產(chǎn)業(yè)的功能；在資源整合后期，根據(jù)需要成立特色產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟，聯(lián)合優(yōu)質(zhì)資源注入項(xiàng)目，啟動(dòng)若干產(chǎn)業(yè)功能類別的優(yōu)化組合。

（三）堅(jiān)持“三后”原則，注重政策驅(qū)動(dòng)

1．以政企合作為基礎(chǔ)。在了解城鎮(zhèn)資源稟賦的基礎(chǔ)上，按照“住、辦、公、產(chǎn)、城”一體化規(guī)劃理念，因地制宜地為各個(gè)城市量身打造特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式；與資本市場(chǎng)對(duì)接合作，從政策、法律、市場(chǎng)角度謀劃產(chǎn)業(yè)資源的增值與發(fā)展最優(yōu)化，為后續(xù)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目落地打下基礎(chǔ)。

2.以協(xié)議鎖定為節(jié)點(diǎn)。在城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目建設(shè)中，不可避免地存在著政府與企業(yè)的博弈關(guān)系，因此需要采取ESS穩(wěn)定策略來(lái)平衡彼此間的博弈因素。[7]通過(guò)簽訂協(xié)議保障項(xiàng)目推進(jìn)時(shí)序，在政企戰(zhàn)略框架協(xié)議的基礎(chǔ)上，完善一攬子的細(xì)分協(xié)議或合同，商定項(xiàng)目實(shí)施主體的運(yùn)營(yíng)管控架構(gòu)、盈利分配模式等。

3.以政策保障為支撐。適當(dāng)介入政府產(chǎn)業(yè)決策以取得政策保障，確保產(chǎn)業(yè)空間布局、業(yè)態(tài)配比等得以有效落地；規(guī)避地方政策干預(yù)的風(fēng)險(xiǎn)，以協(xié)議形式維護(hù)產(chǎn)業(yè)政策扶持如稅收分成、企業(yè)稅收優(yōu)惠、產(chǎn)業(yè)專項(xiàng)資金補(bǔ)貼等的持續(xù)有效性。

三、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，城市運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)致力于提升整體產(chǎn)業(yè)功能，致力于實(shí)現(xiàn)區(qū)域的總體戰(zhàn)略目標(biāo)，致力于以超前規(guī)劃創(chuàng)造城市價(jià)值，致力于打造可運(yùn)營(yíng)的城市產(chǎn)業(yè)集群。經(jīng)濟(jì)發(fā)展常態(tài)化已成為我國(guó)社會(huì)發(fā)展的一個(gè)主基調(diào)，其中產(chǎn)業(yè)鏈空間重構(gòu)與功能重組的偉大進(jìn)程，構(gòu)成了城市運(yùn)營(yíng)事業(yè)持續(xù)發(fā)展的生命力。基于前文分析，城市運(yùn)營(yíng)商除了要積極、主動(dòng)地轉(zhuǎn)化業(yè)務(wù)模式，還應(yīng)按照“三先三后一主線”的實(shí)施路徑，提升規(guī)劃引導(dǎo)、全域管控、產(chǎn)業(yè)服務(wù)能力，進(jìn)一步向上下游附加值較高環(huán)節(jié)延伸，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)鏈的有效運(yùn)轉(zhuǎn)，將“以內(nèi)涵式發(fā)展取代外延式增長(zhǎng)”落到實(shí)處，形成政、企、產(chǎn)、商的高效聯(lián)動(dòng)。