多利益主體視角下我國物業管理風險研究

文/孟瑞琦

[關鍵字]物業管理；風險；模糊綜合評價法；物業保證金制度

一、引言

近幾年來，物業管理作為我國的新興行業，受到了國家的大力支持，但其運營仍存在一定風險。總體來說，物業管理風險可定義為物業服務企業在進行物業經營管理的一系列活動中，因多種不確定因素而導致的企業經營效益、員工安全等受損失的可能性。通過對近幾年來我國物業管理相關文獻進行整理，采用模糊綜合評價法（FAHP）對當前物業服務企業面臨的共性風險進行識別與控制，有助于減少風險發生并形成完善的風控機制。本文從多利益主體視角出發，為各類住宅物業的風險預防提供經驗借鑒。

當前，國內已有數位學者對物業管理風險進行了劃分。郭立（2002）將風險的內在因素、內在原因、可控程度等作為劃分依據，將物業管理風險分為不同類型。林雋中（2005）將高校物業管理的風險分為政治風險、體制風險、市場風險與法律風險四大類。程鴻群、毛潔（2010）將風險發生的各個環節作為分類依據，將風險劃分為承接風險及服務風險。通過梳理各位學者的研究，可對物業管理風險作出劃分如表1所示。

二、我國物業管理面臨的問題

第一，收費問題凸顯。雖然建設部已于1996年頒布了《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》，對各類收費明細作出了詳細解釋，但諸多具體細節仍存在問題，具體體現在以下兩個方面：一方面，具體物業費用明細不透明、不公開，收費項目與標準不符，甚至存在重復收費現象。另一方面，定價缺乏依據，造成業主方的不信任并導致投訴量驟增。從經濟學角度來說，雙方屬于委托代理關系，被委托方若受資源、資金約束而使委托方無法實現效益最優，雙方便會產生利益沖突與矛盾。

表1 物業管理風險的分類

第二，多數物業服務企業面臨融資困境。尤其對于中小企業來說，業主需求量的急速增加導致物業服務企業的融資需求增加，但因該類企業往往缺乏可抵押資產，短時間內資金難以回正，在實際融資過程中經常面臨融資成本過高、融資用途單一以及渠道受限的難題。根據“同花順”等網站統計數據可知，目前以銀行貸款融資、“新三板”融資等為主的傳統融資方式已經難以滿足物業服務企業的資金需求，極易造成資金風險。

第三，業主委員會實際作用有限。業主委員會的維權意識與協調能力相對匱乏。有些委員會成員中大部分人員是由物業公司委派的，嚴重缺乏代表性。另外，部分業主委員會成員缺乏理論基礎，對其權利與義務不甚明晰，無法從根本上解決廣大業主的權益糾紛，具有較大的局限性。

第四，物業服務企業的服務意識有待加強。業主對物業管理的滿意度是衡量企業服務能力的重要指標之一，從近幾年的物業糾紛情況來看，當前業主對物業管理水平的要求日益提高，但部分物業服務企業的工作仍停留在對物業的管理上，缺乏經營服務意識及與業主溝通協調的能力，從而造成業主投訴、故意欠費等現象的發生，這給企業帶來負面的經濟影響，降低企業的市場占有率，也在很大程度上損害了物業服務企業的聲譽。

三、風險評價及風險成因分析

（一）物業管理風險評價流程

當前，學者多以模糊數學為理論依據，采用模糊綜合評價法（FAHP）建立風險評價指標體系，識別與衡量當前物業管理所涉及的風險。模糊綜合評價模型的最大優勢：避免了傳統層次分析法因素分層具有較強主觀性或指標過多導致分析效率低下等問題，同時解決了判斷的模糊性和不確定性問題。如張會敏等人（2009）依托模糊綜合評價法對商用物業投資進行了風險評價，為該方法在物業領域的進一步深入研究奠定了基礎。為防止出現主觀性過強等問題，保證選擇體系的合理性與客觀性，本文采用專家問卷法對初步建立的選擇指標體系中不恰當的指標進行篩選與修正（圖1）。

（二）風險原因分析

圖1 基于FAHP的物業管理風險評價流程圖

各方信息不對稱，具體表現如下：第一，物業服務企業與市場信息不對稱。從全國范圍來看，當前物業服務企業質量良莠不齊，其應對市場波動風險的能力也不盡相同，能力相對薄弱的中小型企業很難在風險中生存。第二，業主與市場信息不對稱。因業主長期處于弱勢地位，個人往往無法抵擋物業市場的波動，故存在較大的不確定性風險。雖然當前大多數物業服務企業的服務意識在不斷增強，但從當前業主投訴量來看，仍有諸多問題沒有得到有效處理。此外，部分業主缺乏法律意識，由于業主與物業管理者在交流問題時難免產生意見不同的現象，部分業主會選擇采取暴力、過激的方式解決問題，或拒交物業管理費。近幾年來，國家物業相關法律雖在不斷完善之中，但仍未形成完善的風控機制，行業體制不盡完善，無法實現雙贏的目的。

四、風險控制建議

（一） 拓寬融資渠道

結合上文所述，當前多數物業服務企業面臨融資難問題，極易引發相關金融風險，尤其對于中小企業來說，拓寬融資渠道十分關鍵。具體提出以下兩點建議：第一，開拓以REITs為代表的融資方式。以南都物業為例，2017年底，該物業在A股市場成功上市，截至2019年底，我國已有多項物業REITs項目落地，對物業服務企業的A股融資進行了有益嘗試。第二，嘗試物業領域的資產證券化，以獲得資產支持。作為物業管理的“穩定器”與“助推器”，證券化融資方式具有一定的防范風險作用。結合當前已經發行的證券化項目，借鑒當前多主體聯合視角下真正實現各相關企業間利益共享、風險共擔的機制，在最大程度上滿足其融資需求。

（二）加強法律框架約束

我國雖已頒布了一系列法規及制度，但仍存在諸多需要完善的地方。法律保障作為最具強制性的保障措施，應發揮其特點和優勢，故物業管理相關法律條例及政策應得到落實與強化。一方面，加強政策支持，重點是針對財政方面的法律支持。這不但能減輕企業負擔，規范物業服務企業的行為，也能使消費者權益得到最大程度的保障，能積極引導企業樹立責任意識并增強核心競爭力，使得多利益主體形成聯動機制。另一方面，適當引入第三方監管機構。當前，信息不透明現象十分明顯，政府當前充當物業管理最主要的“監管者”角色，但其效力有限，建議由第三方機構負責提供客觀的評估結果，實現外部有效監督，與政府監督一起形成“組合拳”，逐步建立風險管理機制。

（三）多主體共同組建風險評估專家組

建議由相關專家牽頭，形成官方的風險評估系統，使得風險評估數據更具科學性、嚴謹性。一方面，依照物業管理風險識別的目標和原則，對相關風險進行精準識別、分析與管控，及時更新評估數據，加強動態監測。另一方面，定時更新相關的專業人才庫，監督相關職業資格證書的評定與發放（圖2）。

圖2 專家主導的物業管理風險評價機制

綜上所述，在物業利益相關主體的多方努力之下，我國物業管理風險識別、防控與管理工作將得到官方支持，與之對應的龍頭服務企業應發揮優勢，結合當前項目落地的可行性，為其他企業提供借鑒，多方利益主體最大化地結合自身資源優勢，形成“資源共享、風險共擔”的運營模式。

（四）建立物業風險保證金制度

近些年來相關學者對國內物業風險管理提出了不少建議。穩定的資金鏈是物業風險管理順利推行的重要基礎，也將使企業在更大程度上贏得業主方信賴，故有多名學者嘗試提出物業風險保證金制度，如：李延榮（2006）提出了物業保證金制度的設想與概念設計，可有效防范物業管理風險的發生。王占強（2009）提出，物業服務企業可通過繳付物業風險保證金明確各自責任，分擔風險。在風險發生時，物業服務企業以保證金來抵扣相關的維修、賠付等費用，若在保證期未出現問題且符合相應退還條件，物業服務企業可依法全額取回所繳納的保證金。2009年，吉林市開始實施《吉林市物業管理條例》，這一創新性制度在全國范圍內首次得到了實踐。但是，該制度設計目前在國內多數城市并未得到真正實踐，配套制度不盡完善，故監管部門等仍需進一步探索其具體運用細則。