試分析全周期項目管理在房地產企業中的應用

宋瑩

摘要：隨著我國社會的不斷發展，建筑行業也取得了突飛猛進的發展，傳統的建筑管理理念已經無法滿足日益增長的用地需求，因此房地產企業開始將全周期項目管理理念應用到項目管理過程中，進而實現對整個項目工程的有效管理和控制。本文就全周期項目管理理念、全周期項目管理的流程及其在房地產企業中的應用進行了深入的分析，并提出了一些關于全周期項目管理在房地產應用中要注意的要點。

關鍵詞：全周期;項目管理;房地產企業

工程建設的周期一般都比較長，在工程建設的過程中也涉及到很多復雜的技術，同時工程建設又在很大程度上影響著房地產企業的經濟效益，因此為了更好地提升房地產企業的經濟效益，相關管理人員必須要轉變自己的管理思想，全面貫徹落實全周期項目管理理念，進而讓企業可以更好地為社會進步作出貢獻。

1 全周期項目管理理念

全周期項目管理理念主要是指相關管理人員在項目規劃的初期對整個項目進行全方位、多角度的分析，包括社會、文化、人文、經濟等方面，進而判斷出建筑產品的壽命以及由產品所帶來的綜合性功效，像項目工程的功能、構造以及所涉及到的社會資源、使用資源等等。全周期項目管理理念突出的重點在對于建筑的環保型和穩定性，它講究整個項目工程建設可以在消耗最少的資金、獲得最高的經濟效益，提升整個建筑項目的利用率[1]。

2 全周期項目管理的流程

2.1 前期

首先在全周期項目管理工作開展之初，相關管理人員應當從房地產企業發展的整體策略出發，針對一些需要被開發的項目進行探討，之后再進行商業策劃書的指定。與此同時，企業也應當請行業內比較有權威的專家來對項目開發的風險等進行綜合的評估，并給出一份切實可能的綜合建議書，最后經過企業高層討論、并作出決策之后才可以進入到下一個階段。

2.2 規劃階段

在全周期項目管理的規劃階段，必須要首先明確整個項目的負責人以及其他的組成成員，之后再對項目建設的有效性進行仔細的確認并給出大概的項目報告，載經過公司高層批準之后才可以進行最后的項目實施階段[2]。在進行項目規劃的時候一定要注意成員之間必須分工明確并且彼此之間可以進行良好的溝通，保持思想上的一致性，這樣才可以為后期各項工作的順利開展奠定基礎。

2.3 實施階段

在工程實施的過程中，房地產企業必須要做的工作有以下幾點：首先房地產企業應當取得土地的使用權，之后再有針對性地制定專業的項目計劃。在做好相關的準備工作之后就正式進入項目的實施階段，這個階段包含很多的工作，像項目設計、工程招標、監理招標等等。在這個階段保證各項工作順利開展的基礎就是在工程實施之前一定要明確成員的分工、有全面的工程施工計劃，同時房地產企業也應當和政府部門搞好關系，這樣一來就可以為后期各項工作的順利開展奠定基礎。

2.4 項目竣工階段的工作

在工程施工完成之后房地產企業還要進行項目的驗收以及配合物業交房等工作，完成這些之后企業還要對整個項目工程建設進行最后的項目清算和資產清理，最后再對整個項目的建設情況進行評估，并以文檔的形式記錄下來，方便之后取用。

3 全周期項目管理理念在房地產企業中的應用

3.1 土地規劃和土地開發

房地產項目管理主要包含土地開發和土地規劃這兩個過程的管理，土地規劃的過程需要土地管理部門和土地規劃部門來共同完成，相關土地管理人員應當結合我國社會的實際發展情況來選擇合適的土地進行開發，避免出現土地資源閑置的情況，造成嚴重的資源浪費。

3.2 項目設計環節

項目設計的科學性和合理性直接關系到工程建造的質量和成本消耗，另外，項目設計的質量也會直接關系到后期建筑產品的銷售情況，設計方案一旦制定，整個項目建筑工程的質量和所需的資金基本上也就可以確定了。因此，相關人員在對項目建設過程進行控制時一定要加強對設計工作的監管，設計人員在對建筑工程進行設計時也應當綜合考慮市場需求，以及施工的時間和施工條件等因素的影響，大膽采用國外先進的設計技術來轉變自己的設計思路，從而設計出更符合大眾需求的建筑項目，讓其可以更好地發揮價值。

3.3 全周期項目管理的要點

在對整個房地產項目進行全周期管理時，管理人員應當關注到對工程項目施工的成本管理，在保證工程施工質量的同時盡可能地減少成本的投入，從而保證建筑工程施工的質量，幫助提升房地產企業的經濟效益。與此同時，在進行房地產項目建設時房地產企業也應當重視對房地產項目的設計、施工以及后期的養護等工作，這樣一來可以很好地讓成本管理工作貫徹到項目工程建設的每一個過程，從而實現對工程施工過程的整體把握[3]。另外，在開展房地產項目工程施工時施工人員也應當將工作的重點放在對設計變更問題的控制上，盡可能地減少工程施工過程中材料的浪費以及設備選擇的問題，只有這樣才可以保證工程建設的成本和工程施工的進度，進而有效提升房地產企業的經濟效益。近年來隨著市場競爭的日漸激烈，房地產企業的發展過程開始變得越來越復雜，很多房地產企業都開始將企業項目管理和發展戰略有機結合在一起，并加強對相關管理人員的培訓，以此來幫助提升相關管理人員的整體水平，這樣一來不僅可以幫助員工實現個人能力的提升，同時也可以幫助更快地實現房地產企業的戰略發展目標，增強房地產企業的綜合競爭實力，讓房地產企業實現可持續、穩定發展。

4 結語

總而言之，房地產項目管理是一項非常復雜的工程，企業想要做好項目管理工作，首先應當有一個清晰的戰略發展目標，然后制定切實可行的計劃來朝著這個目標前進。另外，房地產企業也應當建立一套完善的操作方法，在實際管理工作開展的中管理人員應當結合房地產企業自身的特點來調整項目管理方式，這樣才可以更好地幫助提升房地產企業整體的經濟效益和綜合競爭實力，讓房地產企業可以更好地在市場競爭中獲得穩定的發展。

參考文獻：

[1]田穎. 試分析全周期項目管理在房地產企業中的應用[J]. 科技風， 2016， No.286（04）：127-128.

[2]安少磊. 淺談全周期項目管理在房地產企業中的應用[J]. 工程技術（引文版）， 2016（11）：00069-00069.

[3]邵琴， 徐澤. 設計管理在房產項目全生命周期中的管控要點[J]. 住宅與房地產， 2018， 512（27）：23-24.