房屋網簽備案對房地產市場管理的影響

范茂興

摘要：現如今，我國的房屋建筑發展十分迅速，分析房屋網簽備案對于交易風險防范的意義，認為房屋網簽備案對于房地產市場管理具有十分主要的推動作用，提出關于加強房屋網簽備案工作的幾點建議。

關鍵詞：房屋網簽備案;交易風險;房地產市場

據悉《房屋交易合同網簽備案業務規范（試行）》的適用范圍為，在城市規劃區國有土地范圍內開展房屋轉讓、租賃和抵押等交易活動，實行房屋網簽備案，實現新建商品房和存量房買賣合同、房屋租賃合同、房屋抵押合同網簽備案全覆蓋。房地產開發企業、房地產經紀機構、住房租賃企業、銀行業金融機構、交易當事人等辦理房屋網簽備案的，應當進行房屋網簽備案系統用戶注冊，取得新建商品房買賣、存量房買賣、房屋租賃、房屋抵押等相應的房屋網簽備案系統操作資格。房屋網簽備案系統應通過與自然資源、公安、財政、民政、人力資源社會保障、金融、稅務、市場監管、統計等部門聯網，通過人臉識別、信息共享等手段，自動核驗交易當事人和房屋是否具備房屋網簽備案條件。

1 關于房屋交易合同網簽備案的依據

首先，從法律層面看，網簽備案有依據。房屋交易合同網簽備案的法律依據是確定的房地產成交價格申報這一法定制度。《城市房地產管理法》第35條第1款規定，“國家實行房地產成交價格申報制度”。該制度與國有土地有償有限期使用制度、土地使用權和房屋所有權登記發證制度、房地產價格評估制度、房地產價格評估人員資格認證制度，共同構成了《城市房地產管理法》確定的房地產管理5項基本制度。任何制度都需要具體的措施去實現，否則，制度就成為蒼白的文字、懸空的條款。房屋交易合同網簽備案就是落實房地產成交價格申報制度的具體舉措。設定房地產成交價格申報制度的目的，就是政府部門要及時準確掌握市場的情況，更好地監管市場，促進市場健康發展。通過房屋交易合同網簽備案，權利人依法履行了成交價格申報這一法定義務，政府部門獲取掌握了房地產交易的信息，實現了申報成交價格這一法定制度設定的目的。此外，實行房屋交易價格申報制度也是各國政府管理部門在房屋交易管理中的常用措施。如德國，房屋買賣，要求由負責交易的公證人向政府部門申報;房屋租賃，要求由當事人向政府部門申報。根據《城市房地產管理法》第35條第2款規定，我國采取了原則上由權利人申報的方式。同時，為減輕購房人的負擔，《城市房地產管理法》對預售商品房合同備案作出了特別規定，要求由預售人（開發商）統一負責向政府部門申報價格、登記備案。其次，從國務院行政規定層面上看，網簽備案有明確的要求。2010年1月7日，國務院辦公廳印發的《關于促進房地產市場健康發展的通知》（國辦發〔20104〕號）第2條第7項要求，進一步建立建立健全新建商品房、存量房交易合同網上備案制度。國務院是我國的最高行政機關，通過其辦公廳文件要求各地在原有合同備案的基礎上，適用市場發展的需要，為權利人提供網上簽約、備案的路徑，即通過互聯網平臺完成簽約、備案。其目的是通過信息化手段，方便權利人履行義務，提高政府的治理能力，進一步完善房屋交易合同備案制度。最后，從行業管理部門和地方管理要求上看，網簽備案有更加具體細致的要求。為貫徹落實《城市房地產管理法》，作為房屋交易的行政管理部門，1995年建設部發布的《城市商品房預售管理辦法》和《城市房地產轉讓管理規定》就對合同備案作出了規定。2006年，建設部、中國人民銀行發布《關于加強房地產經紀管理、規范交易結算資金賬戶管理有關問題的通知》（建住房〔2006〕321號），要求有條件的地方建立網上簽約系統，將網上簽約系統與房地產經紀合同管理、存量房交易資金管理制度結合起來，形成完整的存量房交易監管體系。2007年，建設部發布的《房地產市場信息系統技術規范》（CJJ/T115-2007），對新建商品房、存量房的交易網上簽約、備案系統建設技術要求，作出了統一的規定。2018年12月，《住房城鄉建設部關于進一步規范和加強房屋網簽備案工作的指導意見》更加系統地對房屋交易合同網簽備案指導思想、工作目標等作了明確具體的規定。2019年8月，《住房和城鄉建設部關于印發房屋交易合同網簽備案業務規范（試行）的通知》對網簽備案的流程進一步規范。在地方，北京、上海、天津、重慶、廣州和江蘇、安徽等地，也先后通過《北京市城市房地產轉讓管理辦法》《上海市房地產轉讓辦法》《天津市房地產交易管理條例》《重慶市城鎮房地產交易管理條例》《廣州市房屋交易監督管理辦法》《江蘇省城市房地產交易管理條例》《安徽省城市房地產交易管理條例》等對房屋交易合同網簽備案作出了具體規定。

2 關于加強房屋網簽備案工作的幾點建議

2.1 健全法律體系

目前，商品房合同網簽備案可依據《中華人民共和國城市房地產管理法》和《城市商品房預售管理辦法》，存量房合同網簽備案和抵押合同網簽備案尚無明確的法律依據，雖然住建部128號文是經國務院同意下發的規范性文件，筆者認為在保護交易安全上的力度仍嫌不足，建議國家層面出臺法規條例和工作指導意見，填補法律規范體系上的空白，明晰網簽備案合同效力，提高網簽備案合同法律地位，為推動房屋網簽備案制度的執行提供法律支撐。

2.2 創新存量房網簽備案新模式

存量房交易步入網簽備案時代以來，各大城市幾乎都是采取窗口模式與中介代理模式。窗口模式是指設立存量房交易服務窗口，交易雙方需帶齊證件資料，前往業務窗口排隊辦理;中介代理模式是指將系統的網簽備案權限分配至中介代理機構，交易雙方在中介處上傳資料信息完成交易。雖有部分城市在試點存量房自助網簽，但網簽后的合同仍需遞交至業務窗口，進行審核備案后才可生效，耗費大量時間。而自助網簽備案一體機這種新的模式，不需交易雙方跑到業務窗口排隊，遞交繁雜的證明材料，也不需要中介機構的介入，只要交易雙方在自助機上進行簡單操作，5分鐘左右就可以完成網簽備案整個流程。

2.3 加快推進“一張網”建設

第一，搭建平臺，實施房屋交易監管服務“一張網”。將開發企業、經紀機構、金融機構、住建部門、稅務部門、不動產機構等涉房單位全部納入房屋交易“一張網”，深化房產交易管理互聯網化，推進線上線下備案全融合，保障網簽備案的便捷性，部門間數據信息實時互通互限共享，提高行政效率，節約行政成本，優化公共服務，實現交易全程“不見面”“不收件”。第二，杜絕“陰陽合同”，實現“四價合一”。使用統一房屋網簽合同電子制式文本，金融機構以網簽備案信息作為審貸依據，稅務部門以網簽備案信息作為繳稅依據，不動產機構以網簽備案信息作為登記依據，使整個交易信息統一、透明，實現實際成交價、網簽備案價、信貸評估價、納稅申報價“四價合一”。第三，健全監管程序，提升資金監管水平。制定靈活便捷地監管辦法，注重發揮預售許可和網簽備案的作用，商業銀行依據房屋網簽備案信息，將交易資金到賬情況通過“一張網”反饋給資金監管部門，使其可以及時、準確、完整地掌握首付款和貸款的繳存情況，實現動態全流程跟蹤監管，提升資金監管水平。

3 結語

綜上所述，從房屋交易合同備案，到房屋交易合同網簽備案，該項制度在實踐中不斷完善。房屋交易合同網簽備案是依法確立、具有我國本土特色、符合我國國情的房屋交易介入模式，實現了政府用較低的行政成本，高效地監管市場，在保障房屋交易安全、維護當事人合法權益方面，正發揮著越來越重要的作用。

參考文獻：

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[2]劉亦翔.論預購商品房抵押權預告登記的效力——兼論銀行預購商品房個人住房貸款的風險防范[J].東北財經大學學報，2014，（4）.