關于土地財政與房地產市場調控的研究

梁海瑜

摘要：隨著我國市場經濟的飛速發展，房地產經濟也在隨著市場經濟不斷繁榮。作為我國國民經濟的支柱產業，房地產經濟的健康與否也關乎著國民經濟的健康與否，做好對于房地產市場的調控對于我國未來的經濟改革有重大意義。而調控房地產市場的手段，一般是使用土地政策。所以土地財政政策與房地產市場經濟的調控有著萬分關系。而自從2003年以來，房地產市場過熱的現象，也時不時發生中央政府也對房地產市場加大了監控力度，所以自從2003年之后，中央政府幾乎每隔幾年就會出臺一系列的針對房地產市場的相應調控策略。打擊炒房團和惡意哄抬房價的行為，對房地產市場做出了重拳調控。

關鍵詞：土地財政;房地產市場;市場調控

土地開發的相關市場與政府政策的實施息息相關，首先政府的財政收入也有大占比在房地產市場中獲得，而且為了彌補基建設施的財力不足，土地抵押貸款也是常用的集資手段，所以土地財政是各地政府的財政收入之一。但是土地財政也與房地產市場息息相關，如果房價惡意上漲也會造成民意沸騰，等諸多后果，所以如何合理規范房地產市場需要依靠土地財政。

1 難以調控房地產的原因

各地地方政府不單單需要維護社會的公平公正，而且也需要追求自身政府利益的最大化，所以雖然需要追隨中央政府的職能，進行房地產市場的宏觀調控，但是在職能操作上并不能完全落實中央政府的政策目標，所以我國也會存在一些難以調控房地產的社會問題。

1.1 地方經濟與房地產的關系

對于我國中央政府而言，抑制過熱炒房，合理控制房地產投資，做好房地產價格的穩定，降低房地產市場的風險引導，合理合適的住房消費是非常有必要的，因為維護房地產市場健康的發展，對于民生而言有重大的幫助，但是作為地方政府，除了考慮以上問題，還需要考慮當地政府的財政收入，因為房地產經濟收入在政府地方收入中占有較大的比值。如果過分扼殺房地產市場，也會導致當地政府財政收入下滑，影響政府的其他政策。而且我國的地方經濟也在面臨著產業結構的改革，因為節能減排的壓力，導致其他工業發展受到了一定阻礙，但是房地產行業對環境污染較小，操作也較為方便，帶動經濟的功效很大。并且一個房地產的產業鏈與上千種產品相聯系。其中包括了建筑建材，金融和裝飾人工等各個不同的生產類別，都息息相關。而房地產的投資也對建筑業，制造業，采礦業和商業有著促進的作用。甚至從我國GDP增長的情況來看，也有相當一部分的GDP增長也是靠房地產拉動的，所以房地產的經濟效益與地方政府息息相關，所以難以輕松的落實調控房地產的任務。

1.2 地方政府的收入來源

就我國目前而言，中央掌握著財政權，而地方掌握著做事的權利，所以如何規劃財權與事務權，這是地方政府所需要考慮的問題之一，而解決地方政府財政困難的辦法便是大力發展房地產產業，而繁榮的房地產產業也會給地方政府提供充足的財政收入。通過相應稅收的方式，從各個行業例如建筑、采掘，金融等各個產業，獲得相當部分的稅收，包括通過土地政策坐收土地租金也可以為地方政府提供相應的財政收入。并且與房地產市場相關的稅務也是地方稅務，對于地方稅收收入增加有著很大的幫助。而且通過國有土地出讓的方式，也可以給地方政府增加相應的預算，而在房地產市場繁榮的地區，地方政府往往預算比較多。并且隨著土地價格的不斷升高，政府也可以降低融資難度。

1.3 大量社會資本涌入房地產進行投資

由于貨幣通脹程度增加，房地產作為在目前形勢下規避金融風險的主要方式之一，有超過70%的投資者都認為房地產投資較為安全。在目前來看房產稅并沒有很完善，有相應的缺陷，而房產保有的成本較低，所以社會各界資本也在涌入房地產市場，投機炒房現象不斷發生。房地產不再作為人們居住的地方，而是變成了一種在市面上不斷流通的資產。面對市場資本加速涌入房地產市場的威脅下，中央政府也通過稅收杠桿對房地產市場進行調節。但是如果僅僅依靠房地產市場，不通過相應的政策來進行約束很難達到真正規范房地產市場的目標。

1.4 保障性住房建設緩慢

而且自從2000年以來，農村向城鎮人口轉移數量加大，大批農村人口涌入城鎮，導致了城鎮住房不斷稀缺，而大規模的農村進城人員極大的增加了住房的剛性需求，并且由于城市土地的稀缺性，住房也作為一種公共產品并不能通過市場輕輕松松解決。在目前市場的極大的供需矛盾下，我國目前也在加緊建設保障性住房，但是由于房地產建設周期較長，房地產保障供給嚴重不足。而且地方政府對于保障性住房也缺乏建造動力，因為這會對地方政府的財政收入和既得利益帶來相應的影響。首先建造相應的保障性住房，也需要花費大量的地方政府財力，而建設完保障性住房之后，又會對地方政府的財政收入造成極大影響，所以這嚴重的阻礙了保障房政策的順利實施。地方政府還要承擔相應的教育，衛生，公共設施，科技，國防等多項支出，財力也相當緊張。并且大量的保障性住房涌入市場，商品房市場也會迎來沖擊，導致房價回落，容易產生相關的社會問題。

2 由土地財政政策來增加房地產調控效力

由目前情況而言，各地都有土地財政問題存在。地方政府的收入嚴重依賴土地收入，這種收入格局導致了中央政府難以完整的調控房地產市場。而如何讓調控政策真正的發揮作用，確保宏觀調控設施落實到位，就必須深化地方政府，財稅體制改革。扭轉了過去憑借房地產生財的局面。

2.1 對于政府的財政關系進行合理配置

自從進行分稅制改革之后，地方政府的財政收入并不穩定，而且缺少獨立的主體收稅稅種，主要依靠中央的財政預算和總體稅收來承擔財政預算。而地方政府的財政支出責任比也比較高，而且在目前情況來看許多地方的地方政府財政收入過程中難以保障穩定的財政資源，所以房地產作為一項高稅收收入的產業，而且也是可以提供相應預算與資金的產業，地方政府相當青睞。

而改變這一情況的方法之一便是合理分配地方財政，改善各地地方政府財力不足的狀況，降低地方政府融資的風險，首先對于中央政府與地方政府的財政關系，應該做出適當改革與修正，減輕地方政府財政收入的負擔。其根源之一便要加大對地方政府的資金注入，幫助地方政府在籌集資金的時候減小壓力，并且適當減輕地方政府的負擔，完善支付制度，加大中央財政的支出責任。這樣才能合理的配置地方政府的財政收入[1]。

2.2 做好地方稅制改革，逐漸規范地方財政收入

由于地方政府對于房地產市場的過于依賴，并且地方政府長期也憑借以地生財的短期行為并不具有可持續性，作為中央政府而言，則需盡快規范化地方政府的財政收入，形成穩定完善且又可靠的地方財政收稅收收入。而根據其他國家而言，英國，法國，加拿大，美國都以房產稅作為政府財政收入。而這種房產稅可以規范地方政府的財政收入穩定地方的稅收來源。

據目前我國居民住宅面積總量來看，增長勢頭迅猛，而開征保有環節房地產稅的條件已經充足。自從2000年以來到現在我國的城市化進程不斷加快，住房面積保有量也在不斷上升。在如此龐大的房地產保有量的基礎上，我國可以使用保有環節房地產收入，進一步穩定而規范的增加地方政府的收入，擺脫對于傳統房地產市場的依賴，進一步增加中央政府對于房地產市場的掌控力[2]。

2.3 土地出讓制度也需改革

目前城鎮土地基本收歸國有，而農村土地產權則依賴于傳統的澳元土地公有制，為了保證土地的供應量，政府壟斷了城鎮土地的一級市場，集體產權土地不可以直接上市。而在以往的土地征收補償中，往往土地征收補償款過低難以保障農民利益，并且在農業土地轉化為非農業土地的過程中，土地升值巨大，政府可以從中賺取巨額差價。而收取豐厚利潤的同時，卻對于土地出讓金的使用，在三農政策的比例上也相對較低。這既沒有維護農民的既得利益，也容易引發社會矛盾，所以必須要提高農村土地集體產權地位，允許農村土地直接上市，從而維護倍增土地的應得利益，這樣可以減少農民的損失，維護失去土地農民的合法利益[3]。

2.4 增加住房供給量，緩解剛性購房壓力

住房對于人們而言是剛性需求，因為沒有住房人們就很難保證安全穩定的生活環境，而一旦擁有穩定的住房，可以極大的提升人們的幸福感。目前在于城市人口住房問題，很難依靠傳統市場解決，因為房地產商豐臺住房價格導致大量的商品房增值，增加了我國中低收入家庭的住房負擔。這也會極大地刺激房地產市場向不良市場中轉變。穩定房地產供給量，從根本上平衡人們對房地產的需求，促使房價理性回歸，才是保障健康良性房地產市場的根本措施[4]。

3 結語

房地產市場的健康與否與中國市場經濟健康與否息息相關，而房地產市場的穩定程度也決定了中國金融市場的穩定程度。作為經濟好壞的風向標，房地產市場需要進行規范穩定的發展，而從根本上解決房地產問題，必須要依靠土地財政政策。

參考文獻：

[1]霍光耀， 王振坡. 土地財政與房地產市場調控研究[J]. 城市， 2013（04）：57-63.

[2]安體富， 竇欣. 論土地財政與房地產市場調控[J]. 地方財政研究， 2011（2）：8-13.

[3]付雨芳， 賈俊明. 淺談房地產背后的土地財政%Discussion on the Land Finance Behind the Real Estate[J]. 物流工程與管理， 2012， 000（002）：103-104.

[4]楊業中. 論“土地財政”的治理%On the Governance of "Land Finance"[J]. 安徽廣播電視大學學報， 2014， 000（002）：47-51.