淺析物業(yè)公司權益的法律保護

黃輝

摘 要：現在小區(qū)管理中，物業(yè)公司催繳物業(yè)管理費非常困難，小區(qū)業(yè)主拒絕繳納物業(yè)費，導致物業(yè)公司經營困難。對于拒交物管費的業(yè)主，物業(yè)公司先固定證據，可委托律師向業(yè)主發(fā)送催告函，在法律規(guī)定的時間內向有管轄權法院的提起訴訟，提出自己的合法的訴訟請求。否則，物業(yè)公司難以繼續(xù)經營，也使物業(yè)公司的權益受損，引發(fā)諸多社會矛盾，不利于社會的和諧穩(wěn)定，小區(qū)的秩序也得不到有效保護，本文探索物業(yè)糾紛后公司如何保護自己權益及法律適用。

關鍵詞：物業(yè)糾紛;物業(yè)公司的權利保護;法律規(guī)定

案情介紹

案情介紹：某小區(qū)共有業(yè)主1500多戶，小區(qū)物業(yè)公司統(tǒng)計，從2015年開始，就有部分業(yè)主未繳納物管費，并對其他業(yè)主形成負面影響，欠繳物管費的業(yè)主越來越多，到2019年8月，共有800多戶業(yè)主未繳納物管費，欠繳物管費共計200多萬元，導致物業(yè)公司經營困難，小區(qū)正常的秩序受到嚴重挑戰(zhàn)。物業(yè)公司在萬般無賴之下，委托律師事務所處理，律師事務所研究之后，采取向業(yè)主發(fā)送律師函，采取在律師事務所調解處理或向法院起訴的方式解決欠繳的物管費，這些方法能否有效保護物業(yè)公司的合法權益 ？

首先，承辦律師需對該欠繳物業(yè)費的業(yè)主進行分析，分析業(yè)主的職業(yè)情況，如是公務員、教師等事業(yè)單位的業(yè)主采取及時向其發(fā)送律師催收函的方式催收欠繳的物業(yè)費，因這一部分業(yè)主系采取公積金貸款的方式購買商品房，房開公司掌握著這一部分業(yè)主的信息，而物管公司通常是房開公司成立的，因此，物管公司很容易得到這一信息，利用這一信息能夠及時更快解決物管公司的合法權益。

其次，物業(yè)公司自己催收物管費與律師催收物管費的區(qū)別，效果。在本案中，物業(yè)公司向業(yè)主發(fā)送物管費催繳通知書，業(yè)主以各種理由拒絕繳納，如說物業(yè)公司服務不到位，商品房質量不合格，收繳的物業(yè)費標準過高等。事實上，這些都是業(yè)主故意刁難物業(yè)公司，從法律角度來看，欠繳物業(yè)費與這些理由屬于不同的法律關系，如果業(yè)主認為房屋質量不合格，可以啟動鑒定程序，房屋鑒定確屬不合格的，可以向房開公司索賠或退房;如果是房屋瑕疵，可以向法院請求房開公司修補;如果是物管費用過高，可以請求物價局對物業(yè)公司的收費標準進行調整。律師發(fā)律師催收函催收物管費，作用效果比物業(yè)公司自行催收效果好，律師的催收函對業(yè)主具有法律效力，具有威懾力，根據國務院《物業(yè)管理條例》第七條第五款的規(guī)定，業(yè)主在物業(yè)管理活動中，應當履行按時交納物業(yè)服務費用的義務。業(yè)主經物業(yè)公司多次催收仍然拒繳物管費的行為，已經違反了法律規(guī)定和合同約定的義務，給物業(yè)公司的正常經營造成了重大影響，嚴重損害了物業(yè)公司的合法利益。并限業(yè)主在一定期限內向物業(yè)公司足額支付所拖欠的物業(yè)服務費，否則律師將依法提起訴訟，業(yè)主將承擔訴訟費、5‰違約金、執(zhí)行費等不利后果，如果惡意拖欠，還將被列入失信人員名單。所以，業(yè)主會慎重考慮訴訟帶來的不利后果，及時支付拖欠的物業(yè)費。

再次，對于經過律師發(fā)送催收函后仍未繳納物管費的業(yè)主，律師還可在訴前進行調解，通知業(yè)主到律師事務所進行調解，告知業(yè)主調解的好處，減少訴累，節(jié)約成本。在這一階段，工作做到位，能產生良好的效果，收到事半功倍的效果，對其他業(yè)主也能產生積極的效果，通常來說，大多數業(yè)主都愿意在庭前調解解決問題，一方面，拖欠的物管費雖然時間較長，但物管費每年2000元左右，每位業(yè)主的物管費通常不會超過10000元，大多數在5000元左右，一般業(yè)主在調解時能積極主動繳納，對于支付欠繳的物管費業(yè)主的負擔不會太重。另一方面，本身就需要繳納，及時繳納可免除訴訟費、違約金、執(zhí)行費等費用，對業(yè)主來說，是較好的選擇。

再次，對于部分業(yè)主通過上述的兩種處理方式都不能解決，律師只能向法院起訴這部分業(yè)主，到訴訟階段，法院、律師仍然希望在訴訟中進行調解解決問題。一是在訴訟中的調解仍然是解決問題的良好途徑，在法院中的調解使得業(yè)主的選擇更具靈活性，要不調解處理，要不判決處理。如果能夠調解處理，物業(yè)公司可以放棄訴訟費、違約金等費用，可以延長被告業(yè)主支付物業(yè)費的時間等，當事人業(yè)主能積極主動履行給付款項的義務，雙方之間的矛盾很快能夠得到化解，為以后及時履行繳納物管費奠定了基礎。二是如果當事人不選擇自愿進行調解，法院將會擇期宣判，必然增加當事人雙方的訴訟成本，對于法院的判決，物業(yè)公司最不愿意選擇此途徑解決問題，但在采取其它途徑仍不能解決的情況下，在判決時，法院會判決被告業(yè)主承擔物業(yè)費、訴訟費、違約金等費用，這些費用通常會比調解的費用高，這也是一種較好的保護物業(yè)公司自身合法權益的途徑。但采用這種判決方式，訴訟的時間通常較長，若任何一方不服法院判決，提起上訴，二審的通常會半年左右才會做出終審判決，做出終審判決并送達雙方后，物業(yè)公司才能向基層法院申請強制執(zhí)行。

最后，二審判決生效后，若被告業(yè)主仍未及時支付欠交的物業(yè)費、違約金等，原告物業(yè)公司應在法律規(guī)定的兩年時間內向基層法院申請強制執(zhí)行，由基層法院對被執(zhí)行人采取強制執(zhí)行措施，強制劃扣被告銀行賬戶的款項、查封被告的財產等措施來實現債務的履行。否則，即使生效的判決也不能得法律的支持，法院的判決也淪為一張空頭支票，不能保護原告物業(yè)公司的合法權益。

綜上所述，當業(yè)主欠繳物業(yè)費后，物業(yè)公司應及時尋求解決問題的多種有效措施，選擇上述途徑可節(jié)約訴訟成本，避免訴累，也更好的解決問題。

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