不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理模式及其措施的分析

侯季宏

摘要：不動(dòng)產(chǎn)登記檔案是指不動(dòng)產(chǎn)登記部門對(duì)于上述不動(dòng)產(chǎn)物的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行調(diào)整、變更以及登記和專業(yè)等行為，其前提是擁有不動(dòng)產(chǎn)物使用權(quán)或者是所有權(quán)發(fā)生了變化，這種登記行為是一種真實(shí)記錄，以便更好的管理不動(dòng)產(chǎn)。在不動(dòng)產(chǎn)登記行為中，會(huì)產(chǎn)生眾多的資料，比如登記檔案，登記簿等。基于此，本文闡述了不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理的重要意義，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理模式及其措施進(jìn)行了探討分析。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理;意義;模式;措施;

不動(dòng)產(chǎn)登記是財(cái)產(chǎn)權(quán)利的證明，并且不動(dòng)產(chǎn)登記檔案在國(guó)土資源保護(hù)、地籍調(diào)查、住房保障、法院訴訟、國(guó)家稅收等方面均發(fā)揮著重要作用，為交易安全以及維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展與領(lǐng)導(dǎo)決策提供了有力支持。

一、不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理的重要意義

不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理的重要意義主要體現(xiàn)在：（1）保證物權(quán)所有者的合法權(quán)益。隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，市場(chǎng)交易內(nèi)容和形式也日趨多樣化，物權(quán)的所有權(quán)變更更呈現(xiàn)流動(dòng)性加強(qiáng)的趨勢(shì)，而其交易過(guò)程又充滿了風(fēng)險(xiǎn)和不可預(yù)判的特點(diǎn)，需要一個(gè)可信度比較高的機(jī)制予以保障，不動(dòng)產(chǎn)登記檔案應(yīng)運(yùn)而生，為人民群眾和國(guó)家的財(cái)產(chǎn)安全保駕護(hù)航。通過(guò)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的登記管理，使不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)公開(kāi)和透明，能夠?yàn)橄嚓P(guān)的交易活動(dòng)提供依據(jù)和監(jiān)督。并且國(guó)家在法律上對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記檔案公示后的約束力也給予了保證，這給一些經(jīng)濟(jì)糾紛案件提供了相關(guān)的法律依據(jù)，也保證了物權(quán)所有者的合法權(quán)益。（2）體現(xiàn)了城市發(fā)展變遷。城市發(fā)展的印記一定程度上能在不動(dòng)產(chǎn)登記檔案中得到體現(xiàn)，土地的使用屬性變化、建筑的所有權(quán)更迭等等，都是在社會(huì)的發(fā)展進(jìn)步當(dāng)中對(duì)不動(dòng)產(chǎn)文化屬性的一種體現(xiàn)。不動(dòng)產(chǎn)登記檔案既具有法律意義上的經(jīng)濟(jì)屬性，也具有社會(huì)意義上的文化屬性，在特定時(shí)期對(duì)當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)動(dòng)態(tài)、社會(huì)發(fā)展變化都能在一定程度上進(jìn)行體現(xiàn)。不動(dòng)產(chǎn)登記檔案是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展在進(jìn)入到經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、發(fā)展方式變化、社會(huì)情況復(fù)雜多變下的一個(gè)產(chǎn)物，對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要意義。（3）穩(wěn)定市場(chǎng)的作用。不動(dòng)產(chǎn)登記的程序和管理權(quán)是有國(guó)家單位進(jìn)行負(fù)責(zé)辦理的，主要是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的詳細(xì)信息進(jìn)行登記管理，在時(shí)間效果上，具有相對(duì)的穩(wěn)定性。而在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的條件下，各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和交易行為使不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)不斷發(fā)生所有權(quán)變更，而通過(guò)國(guó)家機(jī)構(gòu)對(duì)這種實(shí)際交易安全采取強(qiáng)制約束，可以很好地穩(wěn)定市場(chǎng)，避免市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)惡化。不動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)登記檔案對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)所有權(quán)的歸屬問(wèn)題已經(jīng)進(jìn)行了法律上的界定，可以從根本上解決相關(guān)糾紛，避免交易行為的欺詐性和操作風(fēng)險(xiǎn)。

二、不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理模式的分析

不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理模式主要有：一是物理管理模式，二是虛擬管理模式，其中物理管理模式按集中程度劃分，又可以分為高度集中管理模式和相對(duì)集中管理模式兩種。具體表現(xiàn)為：

1、物理管理模式分析。物理管理模式主要是指對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)體的管理，比如紙質(zhì)資料，權(quán)籍圖冊(cè)等，從我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記檔案信息管理現(xiàn)狀來(lái)看，各地區(qū)的管理水平發(fā)展規(guī)模都不盡相同。為了增強(qiáng)管理的有效性，需要立足地方實(shí)情，具體情況具體對(duì)待，在統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)的基礎(chǔ)上對(duì)各地區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)登記檔案信息資源進(jìn)行分級(jí)管理，以增強(qiáng)檔案信息管理的專業(yè)性。在管理過(guò)程中，不動(dòng)產(chǎn)登記檔案信息資源的物理管理模式通常分為高度集中和相對(duì)集中兩種方式。其中，高度集中方式就是建設(shè)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記檔案庫(kù)，對(duì)各地區(qū)各種類的不動(dòng)產(chǎn)信息資源進(jìn)行集中統(tǒng)一管理。這種管理方式能夠有效維護(hù)檔案信息的完整性和安全性，但是其在實(shí)踐過(guò)程中會(huì)受到資金和人員的影響。相對(duì)集中管理模式主要是指對(duì)不同種類的不動(dòng)產(chǎn)登記檔案信息資源進(jìn)行集中管理，也就是對(duì)房屋建筑、土地以及林地等不動(dòng)產(chǎn)資源進(jìn)行分別管理。在采用相對(duì)管理模式時(shí)，可以充分利用現(xiàn)代化技術(shù)，比如二維碼和互聯(lián)網(wǎng)，將不同種類的不動(dòng)產(chǎn)登記檔案信息資源關(guān)聯(lián)起來(lái)，將房屋建筑、林木與土地海域等不動(dòng)產(chǎn)種類聯(lián)系在一起，以便更好的進(jìn)行綜合管理。從某種程度上來(lái)說(shuō)，現(xiàn)有庫(kù)房管理?xiàng)l件是相對(duì)集中管理模式的基礎(chǔ)，在利用現(xiàn)有資源的同時(shí)管理不動(dòng)產(chǎn)登記檔案信息資源，不會(huì)涉及到大量人財(cái)物力的使用，其實(shí)用性更強(qiáng)。但是其也存在一些不足，所以在未來(lái)不動(dòng)產(chǎn)登記檔案信息管理中，最好是將高度集中與相對(duì)集中兩種管理模式結(jié)合起來(lái)，以此彌補(bǔ)各自的不足，進(jìn)而增強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記檔案信息管理的有效性。

2、虛擬管理模式分析。在我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記檔案信息管理中，采用虛擬管理模式需要建立專門的信息平臺(tái)基礎(chǔ)，并且要能夠在此平臺(tái)上對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行審批、交易。然后依照我國(guó)在2015年出臺(tái)的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記檔案信息資源進(jìn)行管理，并借助信息化平臺(tái)實(shí)現(xiàn)這些信息資源的共建共享，以此來(lái)消除各管理層級(jí)間存在的信息孤島問(wèn)題。并且，采用虛擬管理模式還需要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記檔案信息資源建立專門的查詢系統(tǒng)，通過(guò)設(shè)置訪問(wèn)權(quán)限的形式，來(lái)增強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)交易的安全性，以便保護(hù)好擁有不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人的合法權(quán)益。由于我國(guó)地大物博，在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記檔案信息資源進(jìn)行虛擬管理時(shí)，也需要在其管理基礎(chǔ)平臺(tái)上設(shè)立相應(yīng)的行政區(qū)劃，以此登記收集不同地區(qū)、不同類別的不動(dòng)產(chǎn)登記檔案信息。并且，要在此基礎(chǔ)上建立綜合性的檔案數(shù)據(jù)中心和查詢系統(tǒng)，在保障個(gè)體權(quán)益隱私的同時(shí)保證所有信息數(shù)據(jù)的完整性和準(zhǔn)確性。

三、加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理的措施

不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理的措施主要體現(xiàn)在：（1）規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)登記行為。對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行整合統(tǒng)一，規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)登記檔案文件的書(shū)寫(xiě)，規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理，提高不動(dòng)產(chǎn)登記檔案數(shù)據(jù)的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。促進(jìn)行政部門工作的嚴(yán)謹(jǐn)性，提高行政部門的社會(huì)公信力，推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記檔案管理的后續(xù)工作順利進(jìn)行。（2）加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記檔案的高效管理。應(yīng)用先進(jìn)的管理理念，建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記檔案管理制度，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)資源進(jìn)行合理有效地規(guī)劃，進(jìn)行高效管理，減少在管理過(guò)程中耗費(fèi)的人力和物力資源。（3）合理應(yīng)用現(xiàn)代信息技術(shù)健全完善不動(dòng)產(chǎn)登記檔案的資料數(shù)據(jù)庫(kù)。強(qiáng)化不動(dòng)產(chǎn)登記檔案信息資源數(shù)據(jù)庫(kù)，緊隨現(xiàn)代科技發(fā)展，運(yùn)用二維碼等信息技術(shù)將不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理進(jìn)行優(yōu)化，整合。使不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理變成一張條理清晰的信息網(wǎng)。在各部門之間實(shí)現(xiàn)便捷交流，為不動(dòng)產(chǎn)登記的后續(xù)工作提供技術(shù)支持。

四、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，不動(dòng)產(chǎn)所屬權(quán)只有在經(jīng)過(guò)依法登記的情況下，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的建立、變更、轉(zhuǎn)讓和注銷才能產(chǎn)生法律效力。而加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理可以優(yōu)化資源管理，減少不必要的資源浪費(fèi)，因此必須加強(qiáng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理模式及其措施進(jìn)行分析。

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（作者單位：內(nèi)蒙古興安盟烏蘭浩特市自然資源局不動(dòng)產(chǎn)登記中心）