新型冠狀肺炎對房地產企業的影響和建議

劉媛

摘要：新型冠狀病毒引起的肺炎（以下簡稱新冠肺炎）自2020年春節前在中國爆發以來，截至目前累計確診人數為8.38萬人。僅僅2個多月中國政府就很好的控制了疫情的蔓延，大多數企業已相繼復工，雖然新冠肺炎對中國的經濟造成了重大影響，但政府出臺了相應政策，與企業共渡難關。現就新冠肺炎疫情對房地產企業造成的影響進行闡述并提出相應建議。

關鍵詞：新冠肺炎疫情;房地產企業;影響;建議

2020年3月起，新冠肺炎疫情蔓延至全球，截至目前國外已累計確診200.71萬人，每天仍以近10萬的數字遞增。雖然中國本土很好的控制了疫情，但由于每日境外輸入確診數近日逐漸增加，并出現了本土確診病例，就目前的形式看，新冠肺炎仍將持續。對于房地產企業來說，新冠肺炎疫情對現金回流、投資建設、融資及償債都產生了重大影響。

一、 對現金回流的影響

為抗擊新冠肺炎，全國百余座城市房管部門緊急出臺“停售令”。關閉售樓處，暫停房產銷售，全國多地明確發文企業復工時間不得早于2020年2月10日。之后隨著各地疫情的發展，復工時間繼續延后，給全國房地產企業發展帶來重大影響。

據有關數據統計，2020年1月百強房企整體銷售按權益口徑同比下滑16.2%。房產銷售是房地產企業主要的現金回流。2020年1月由于存在春節反鄉，銷售數據由于新冠肺炎疫情導致的影響并未完全凸顯。2020年2月百強房企整體銷售按權益口徑同比下滑37.9%，2020年3月百強房企整體銷售按權益口徑同比下滑17%。自2月下旬由于各地房地產企業陸續復工，3月較2月相比，銷售數據稍有回暖，但整體2020年1季度銷售數據同比下降近20.8%。如今新冠肺炎疫情在全球大規模的爆發，加之國內近日多地出現的本土病例，數據有增長的趨勢，2020年2季度房地產企業的數據仍舊不容樂觀。

就目前形勢，即使因疫情導致的購房需求延后，對房地產企業的沖擊也是很大的。銷售回款是房地產企業的主要現金流入，據相關數據統計，2019年銷售回款占比企業實際到位資金近50%，不能回籠資金，勢必帶來嚴重的資金鏈問題，中小企業房地產企業或將面臨倒閉的風險。

二、 對投資建設的影響

為抗擊新冠肺炎，全國百余座城市房管部門緊急出臺“停工令”，暫停房地產項目建筑工地施工。由于工地施工人員來自全國各地，復工前需自行隔離14天，加之工地復工時間一再延后，有的地區3月底才批準復工，給房地產企業帶來很大影響。

房地產企業在建項目需要耗費大量的資金，銷售量下跌已經造成企業資金回籠問題，面對疫情造成的不確定性，對于土地投資節奏和投資規模將更加謹慎。2020年一季度，全國百城土地成交量下滑23.2%。二季度土地市場是否會回暖將首先取決于房地產企業資金鏈狀況。

三、 對融資及償債的影響

根據相關數據，2019年房地產企業負債3.49萬億元，償債高峰期自2020年3季度至2021年3季度。房地產企業負債率逐年遞增，對融資的依賴度越來越高。

房地產企業的融資渠道主要有銀行貸款、信托融資、上市融資等。自2019年5月起，房地產企業外部融資持續收緊，因新冠肺炎疫情影響現金回流減弱將進一步削弱企業償債能力，若企業無法在資本市場進一步獲得融資，抗沖擊能力將大幅下降，房地產企業將遭受巨大的財務壓力。

根據相關數據，2020年1月25至2月10日，95家典型房企只完成了4筆發債融資，發債規模約70.5億元，同比下降86%。

四、應對現金回流影響提出建議

大型房地產企業紛紛啟動線上銷售渠道，最先啟動的是樂居房產，隨后2020年2月13日恒大宣布全國所有樓盤在自有平臺“恒房通”啟動線上購房，成為全國首個全面推行“網上購房”的房地產企業。緊接著金地、碧桂園等大型房企也陸續推出了線上購房小程序。部分房地產企業通過定金報價差額補償、售房一定時間內無理由退房的等方法來促進銷售。上述營銷策略或可在一定程度上緩解新冠肺炎疫情給房地產企業帶來的沖擊。

之后恒大在網上曬出了“成績單”：3天鎖定4.75萬套，價值580億元人民幣，全國600多出樓盤均由認購。恒大的這場全民銷售無疑給其他房地產企業開了個好頭。

五、應對投資建設影響提出建議

部分地方政府出臺相關政策，幫助房地產企業渡過難關。如2020年2月13日，南京市規劃和自然資源局發布《關于疫情期間土地出讓合同履行有關事項的通知》，推出了疫情期間助力解決企業階段性資金困難的六條措施，明確在疫情一級響應期間企業可延遲繳納土地出讓金、最長可延期至疫情一級響應結束后的33天內，實實在在的為房地產企業助力。為切實降低新冠肺炎疫情對企業的影響，全力支持企業健康穩定發展，維護南京市土地市場健康平穩運行，通知中明確企業可就土地出讓合同（含補充協議）申請重新簽訂補充協議，延遲繳納土地出讓金，延遲開、竣工。

目前因新冠肺炎疫情的影響，人們看房和購房的意愿受到較大抑制，但由于剛需及改善的存在，疫情過后置業的需求可能釋放。若供求失衡，可能造成新一輪的房價上漲，尤其在一線和核心二線城市，穩“房價”將是這些地區調控的重點。因此，在未來一定時間內，首先需要強化供給端的調控，合理適當的增加房地產市場供給，保證地價的穩定。對于核心城市適當增加土地供應，同時土地拍賣方面采取適當的優惠政策，如降低土地競買保證金比例、允許出讓金繳納適當延期等，增加房地產企業拿地的積極性。

因城施政，對限價政策作出適當調整。高端項目的限價原則要明確，中低端項目給予房地產企業一定的自主調價空間。在落實“住房不炒”的前提下，松緊結合，保持房價的基本穩定。對于三四線城市，由于一二線城市落戶政策的放開，加之新冠肺炎疫情的影響可謂是雪上加霜，應嚴格按照住建部要求，防控三四線城市房地產企業市場風險。

六、應對融資及償債影響提出建議

2020年2月19日，央行貨幣政策報告中提出：加大對新冠肺炎疫情防控的貨幣信貸支持力度。對受疫情影響較大的行業，不得盲目抽貸、斷貸、壓貸。對受疫情影響嚴重的企業到期還款困難的，可予以展期或續貸。通過適當下調貸款利率、增加信用貸款和中長期貸款等方式，支持相關企業戰勝疫情災害影響。

建議支持房地產企業合理融資需求，允許部分受疫情影響較大的房地產企業延期還貸，加快貸款展期辦理，為企業調整還款計劃，以緩解資金鏈風險的沖擊。

七、結束語

WHO將新型冠狀病毒引起的肺炎命名為2019-nCoV，因這場突如其來的疫情，造成了中國各省市全面停工停產、為應對疫情，房地產企業相繼采取了應對措施。政府部門也及時出臺了相關優惠政策及導向，積極與房地產企業共同面對困難。

參考文獻：

[1]中誠信國際.《新冠病毒肺炎疫情對房地產行業的影響》.新浪財經.2020.2.

[2]盛松成.《新冠疫情對房地產市場的沖擊與對策建議》.新浪科技.2020.2.

（作者單位：南京萬盛置業有限公司）