細節管理在經營收益平穩中的應用

何茹斐

[摘 要] 為提升工作效率、加快公司上市步伐，在明確目標任務及生產經營任務的基礎上分析目前面臨的問題，通過運用戰略管理的方法根據環境的變化對戰略不斷地評價和修改，使戰略得到不斷完善，突出了戰略在管理實踐中的指導作用。針對生產經營中發現的問題運用戰略管理的方法提出有效的解決措施處理工作量和效率之間的問題，通過集約化措施集中處理數據類問題，將人力資源解放到發展生產經營中去提升經營管理效率。

[關鍵詞] 戰略管理；集約管理；效率管理

中圖分類號：F272 文獻標識碼：A

為奮力實現三年上市戰略目標，加快打造TOD綜合開發第二生力軍，作為公司的主要利潤部門之一，一方面應積極拓展經營思路、提升策劃招租能力，另一方面亟需增強管控能力，提高商家的履約效率，使經營收益平穩落地。如何高效的執行預算、監督資金到賬情況，及時將商家交款情況反饋給商業管理人員，對部門資金安全進行把控，及時反饋商家綜合履約能力，是應該深刻思考的問題，并應在工作中找差距，抓落實，自我凈化、自我完善、自我革新、自我提高。

一、明確目標，圍繞目標開展工作發現問題

（一）明確目標

1.明確中心經營任務

2.明確中心經營規模

現有收入板塊分為：商鋪租賃、獨立項目、銀行資源管理、民用通信、其他資源許可（自助設備）及電費五大板塊。

商鋪租賃：截止2019年6月底正線現有可租賃商鋪總面積：9191.89m2（257間），其中已出租面積6676.88m2（170間），出租率為72.64%，平均租金182.17元/m2/月。

獨立項目：蜀漢路158號租賃項目，禾正雅居租賃項目，省體育館租賃項目，天府廣場負一層租賃項目。以上項目收入的10%作為資源公司的管理費計入收入。

銀行資源管理：1號線中國銀行，2號線成都銀行，3、4號線農業銀行。目前在全線網120個站點內布置了115臺自助銀行設備。

民用通信：全線網設置164間民用通信機房。

其他資源許可（自助設備）：目前在全線網設置了338臺各類自助設備（售水機、榨汁機、照相機、充電寶），設置113臺天府通自助充值售卡機。

電費：預計經營電費360萬元。

3.明確中心和合約數量

目前各類經營合同共計：193份，其中轉移合同169份，授權經營合同9份，自主招商項目經營合同15份。

（二）圍繞目標開展工作發現問題

截止2019年6月底，預算執行情況良好，但下半年由于商業經營形式嚴峻，不少連鎖商家申請退租，經營壓力上升。怎樣在確保現有合同及時履約的前提下及時招租，提升出租率，高質量完成下半年重點項目的打造，及資金的回收，確保年初預算的順利落地是目前面臨的主要問題。

1.商鋪收費管理占據招商人員大半工作時間

由于實行項目責任制，需要線路負責人提供收費等相關基礎數據，一是占據招商人員很多時間用于表格制作、數據提供等重復性工作。二是缺乏統一的收款臺賬管理無法確保準確性。項目管理人員往往在提供基礎數據上耗費大量時間無法專注于拓展客戶，策劃招商，提升商業營收。

2.合同交叉管理造成人力浪費

部分商鋪合同中含有交叉項目，由多人進行合同的費用催收，造成了人力資源的浪費。

3.資金臺賬沒有統一歸口，增加統計難度

項目管理人員的線路租金臺賬沒有統一格式，租金臺賬沒有統一的歸口管理。統計數據時仍需要項目管理人員各自進行統計造成了時間的浪費及準確性的降低。

4.結果反饋機制不完善

項目經辦人從資金計劃及預算的制定到回款情況進行全面把控，缺乏一個準確的反饋機制，無法從整個流程對收款中存在的問題及可以改進的方向進行建設性的反饋。

二、借鑒戰略管理的思路建議整改措施

借鑒戰略管理的思路，利用月初計劃，每周追蹤結果，月末分析總結，將戰略管理的思路引入部門預算及資金安全管理的動態管理過程中：根據環境的變化對戰略不斷地評價和修改，使戰略得到不斷完善，也使管理本身得到不斷的完善。這種循環往復的過程，更加突出了戰略在管理實踐中的指導作用。從這一層面看來戰略管理非常適用于在變幻莫測的商業環境和不斷完善的國有體制中利用動態管理的方式對外部環境和內部機制進行綜合考量，從而以“三年上市”作為企業的戰略目標，以完成公司各項收入利潤指標作為近期目標，針對現階段工作中存在的問題及外部環境的影響制定適合的戰略，在戰略實施的過程中以戰略目標為導向，通過業績評估不斷調整戰略方向，在動態過程中不斷完善內部控制流程，從而更加高效地進行工作。

三、針對問題提出建議措施

（一）重新劃分內業與招商人員的工作范圍，減少招商人員的基礎數據工作量

由于公司新業務、新項目劇增，下半年將開展世紀城項目、新線商鋪招租項目、線網自助設備招租項目、商鋪循環招租項目等的招商工作，需要招商人員將更多的精力投入到策劃招租等工作上去。作為中心內業工作人員應主動為“前線”招商同事排憂解難，主動承擔資金管理工作，為確保按照合同約定收取商家的各項費用，在月初制定本月的收款計劃、明確每一個合同的最晚到賬時間、款項期間、款項性質等信息，可以提前給月度資金做出準確的預判。每周及時與財務對接，明確本周到賬金額，及時在收款計劃上標明到賬時間、到賬金額，對有差異的金額及時提示項目經辦同事與商家取得聯絡及時處理。對即將逾期的商家，提前對經辦同事預警，從整體上把控資金動向，確保資金安全。這就需要在制定目標時提高準確性，以便工作順利開展。

（二）合同臺賬統一歸口管理

在招商結束后由專人對合同臺賬進行統一管理，以準確性為第一工作要求，招商管理人員只需根據招商頻率、退租、到期商鋪等定期對臺賬進行更新。將臺賬統一管理，一是便于數據的統計與整合，二是將合同管理標準化，便于內部管理。

（三）資金臺賬統一歸口管理

資金調賬統一管理，既可以避免招商人員在基礎數據上消耗大量的時間，有利于從整體上把握整個中心預算執行與收入回款情況。通過每周的收款情況監督，提升收款效率把總體戰略目標同局部的戰術目標統一起來，從而可以調動各級管理人員參與戰略管理的積極性，有利于充分利用企業的各種資源并提高協同效果。

（四）形成反饋機制及時反饋商家履約信息及經營人員管理效率

利用現有的商業賬款催收制度，結合市場化經營模式進行改進，在動態反饋商家各項費用到賬情況的同時，督促線路經辦人員依照制度開展催收工作，使催收工作有據可依，有實可查，形成管理閉環。有效對逾期繳款商家預警的同時明確了催收重點，必要時及時止損，確保公司利益。

文章對內業工作在細節方面如何提升中心經營收入提出建議，讓內業工作標準化：建立統一的臺賬及資金管理模式；制度化：將工作流程，費用催收等工作有相關的依據和操作規范。讓內業工作為招商工作服務，在確保現有合同及時收款的前提下，讓招商工作人員更投入于商業策劃與積極招商。可以充分利用有限的人力資源，在不增員的情況下增加中心戰斗力，有效的讓招商工作人員走出去，投入更多的精力提升公司營收。