粵港澳大灣區三大合作區居住條件配建研究

摘要：居住條件持續改善是提升大灣區民眾生活質童的重要指標，香港、澳門、廣州、$91）114大中心城市是粵港澳大灣區發展的核心引擎，提供良好的居住條件是吸引入才聚集、建設人才高地的重要保障。比較粵港澳大灣區4大中心城市民眾居住現狀和人口流動趨勢，選擇深;4l1前海、廣州南沙、珠海橫琴三個發展定位、規模、地理特點迥異的重點合作區作為研究對象，梳理其發展規模、合作舉措、新市民吸納和居住規劃，以提升合作區活力和品質為目標提出居住條件供給對策，為粵港澳大灣區居住用地規劃、居住條件優化、新市民住房保障提供參考。

關鍵詞：粵港澳大灣區;中心城市;合作區;新市民;居住條件配建

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2020）08-0017-23 收稿日期：2020-05-07

2019年2月，《粵港澳大灣區發展規劃綱要》正式出臺，將“內地與港澳半封閉狀態下的跨境經濟合作”推進到“粵港澳大灣區一體化協同發展”的新階段;建設粵港澳大灣區是推動形成全面開放新格局，提升區域經濟國際競爭能力，打造高質量發展典范，保持香港、澳門長期繁榮穩定的國家戰略。從空間布局角度，優化提升香港、澳門、廣州、深圳4大中心城市可持續發展能力，發揮深一港、珠一澳、廣一佛極點帶動作用是大灣區11市集約高效發展的關鍵。為了構建具有國際競爭力的現代產業體系、建設國際科技創新中心，4大中心城市積極搭建合作發展平臺，粵港澳3地人員、信息、資本等要素流動進一步便捷;其中，前海深港現代服務業合作區、南沙粵港澳全面合作示范區、橫琴粵港澳深度合作示范區是3地著力培育的新經濟增長極。建成質量高、有活力的合作區必須吸納數量充足、具有國際競爭力的各類人才，提供良好的居住條件是吸引入才聚集，建設人才高地的重要保障。2003年聯合國人居署指定了“世界居住條件調查日”，旨在推動各國政府和社會重視人們的居住環境和條件;居住條件逐漸擴展到住宅裝修、小區環境配套和城市宜居評價。

粵港澳大灣區戰略提出的時間較短，現有文獻聚焦大灣區發展定位、路徑、比較等問題的研究，鮮見涉及粵港澳大灣區居住條件構建，相關研究集中于房地產市場和房價，中國人民銀行佛山市中心支行課題組對珠三角9市住宅價格泡沫進行了測度和比較，楊元梅等揭示城市GDP規模是影響珠三角9市住宅價格波動的最主要因素，郭文偉研究了廣深港澳4市房價在2011-2018年間的時變聯動性。國內新市民住房需求研究正逐漸被關注，崔光燦等以上海4千余戶新市民的住房需求、住房決策為研究對象，提出對新市民應實施分層、分類、分階段的住房支持政策。為了促進大灣區現代產業和人才集聚，核心城市及重點合作區人口流動特點、新市民居住條件供求規律、契合的住房支持政策是值得深入研究的課題。深圳前海、廣州南沙、珠海橫琴合作區是大灣區人才吸納的重點區域，其發展定位、規模、地理特點迥異，發展階段不同，極具代表性，研究這3個合作區居住功能配建規律對整個灣區居住條件持續改善具有重要意義。本文比較粵港澳大灣區4大中心城市民眾居住現狀和人口流動趨勢，選擇深圳前海、廣州南沙、珠海橫琴作為研究對象，梳理其發展規模、合作舉措、新市民吸納和居住規劃，以提升合作區活力和品質為目標提出居住條件供給對策，描述重點配建社區戶型選擇、產權結構、租售比、公建配套等指標，為粵港澳大灣區居住用地規劃、居住條件優化、新市民住房保障提供參考，為在5.6萬平方公里的土地上構建宜居宜業的優質生活圈提供支持。

1 4大中心城市民眾居住現狀及人口流動趨勢

1.1 2018年4市規模比較

2018年4大中心城市規模對比如表1所示。

1.2 各市民眾居住現狀及主要問題

1.2.1 香港

2018年，香港屋宇單位總計280.4萬個，其中公營租住房屋占比29%;政府資助出售單位占比14.6%;私人永久性屋宇占比56.4%。香港政府資助性住房覆蓋人口穩定在45%，但是公屋社區治安、衛生、居民組織等管理相對滯后。香港建設發展用地270平方公里，占陸地總面積的24.4%，城市人均用地36.24平方米/人，其中僅有6.9%用于建設房屋，港人居住條件改善面臨的最大問題是用地不足。人均居住用地面積過小，直接導致住宅供應量少、建筑密度高、容積率高;加上房地產投機等因素，香港成為全球房價最高的城市之一。港區政府土地注冊處屋宇交易統計數據如表2所示。2015-2019年香港全區住宅買賣合約數年均57863宗，二手房居多，占比64.7%-72.69%;一手房單宗交易價值年均為957-1404萬港元，二手房為636.9-830.2萬港元，500-1000萬元的屋宇單位交易量最大，民眾購買私人屋宇壓力大。

1.2.2 澳門

澳區政府統計局樓宇及總檔案數據如表3所示。2015-2018年澳門全區住宅單位供應充足，空置率穩定在5.92%-7.83%之間。澳門人口、土地、經濟體量小，但人均生產總值名列4市前茅，因多次人工填海造地破壞了原有的河道生態系統，城市抗臺風等自然災害能力弱;基礎設施陳舊、排水系統雨污合流，內港片區和舊城區常出現水浸現象，民眾居住環境面臨生態環境和舊城衰敗的雙重影響。

1.2.3 深圳

深圳是高速發展的移民城市，1979-2018年住宅累計竣工面積16544.52萬平方米，其中房地產開發項目10040.74萬平方米，2018年商品住宅交易均價54120元/平方米，常住人口住宅面積12.71平方米/人;建成區的綠化覆蓋率達45%。深圳建設用地總規模在市域面積的50%以內，具有重要生態功能的耕地、園地、林地等占比大。由于經濟高速增長，人口吸納能力強，2010年常住人口首次超過千萬，2015一2018年間年新增常住人口維持在50萬人以上;2015年全市建設用地面積已經達到97550公頃，逼近2020年規劃控制指標，居住用地供應尤其緊張，2015年后深圳房價大幅上漲，政策性住房的供給、分配均成為社會熱點問題。2010年深圳市開始實施人才安居工程，面向2035年，正在積極構建多主體供應、多渠道保障、租售并舉的住房供應體系。

1.2.4 廣州

廣州陸地面積大，人口凈流人相對溫和，加上主城區外圍的廣州技術開發區、南沙新區、廣州科學城等產業新城發展良好，中心城區產業退二進三策略效果顯著，城市居住環境和房價在一線城市中表現最為友好，2018年住宅總成交194321套，均價20297.58元/平方米，人均住房建筑面積34.22平方米。廣州民眾居住條件優化面臨的主要問題是公共服務的不均衡，中心城區和產業新城在醫療、教育、交通、文化娛樂等公共服務供給能力差異比較大，新城急需加快公共服務設施配建，保障公共服務質量，提升對新興產業和高素質人口的吸引力。

1.3 人口流動趨勢

隨著大灣區一體化發展的深入，區內外人口因產業集聚而流動的態勢日趨明顯如表4所示。

2 三大合作區新市民吸納計劃和居住規劃

2.1 前海深港現代服務業合作區

2.1.1 合作區的規模

深圳前海合作區是指月亮灣大道、雙界河、媽灣大道各海濱大道岸線所圍合的區域，總用地1492公頃。2013年《深圳前海深港現代服務業合作區綜合規劃》提出以金融業、現代物流業、信息服務業、科技服務業等為主導產業，促進粵港現代服務業緊密合作和融合發展。合作區規劃就業人口65-75萬人，居住人口15-22萬人，到2020年預計實現國內生產總值1500億元。

2.1.2 深港合作舉措及人口吸納計劃

2013年合作區管理局提出前海1/3以上的可開發土地采用邀請招標的方式，面向香港本土企業出讓，為香港拓展發展空間;鼓勵港企投資項目采用香港建設管理機制，探索“港人、港資、港服務”的開發運營新模式。預計到2020年，合作區由港資開發的建筑面積超過900萬平方米，建成面向香港優勢和特色產業的10個港企聚集基地，吸引1萬家香港企業落戶，孵化港資創新型企業超過100家;為香港居民提供超過10萬個中高端就業崗位。

2.1.3 居住條件規劃

前海合作區建筑功能配比堅持產業為主導、職住平衡等原則，基準建設規模2600萬平方米，居住及商務公寓規劃面積380萬平方米，占比14.62%。居住規劃面積含現狀地鐵上蓋物業40萬平方米和人才公寓約60萬平方米，新規劃商務公寓130萬平方米、商品房150萬平方米。區內自行解決1/4就業人口的居住需求;鄰近地區強化發展居住功能，為前海合作區就業人群提供多樣化的居住和生活服務。

2.2 南沙全面合作示范區

2.2.1 合作區規模和特色

南沙合作區是指廣州市沙灣水道以南區域，總面積803平方公里，其中陸域面積570平方公里，水域面積233平方公里，是第6個國家級新區，城市建設用地230平方公里，分為中部、北部、西部、南部四大特色功能組團，主打高端服務業、科技智慧產業、臨港先進制造業、海洋產業、旅游休閑健康產業等5大產業群。2014年12月，南沙區其中60平方公里土地被劃人廣東自貿區;2018年末，南沙區常住人口75.17萬人，戶籍人口43.93萬人，實現地區生產總值1458.41億元。2019年2月《粵港澳大灣區發展規劃綱要》把南沙定位為粵港澳全面合作示范區，預計到2050年，南沙將建成現代化濱海新城，常住人口超過200萬人。

2.2.2 粵港澳全面合作舉措

南沙區方圓100公里范圍內聚集珠三角9市及5大國際機場，距香港38海里、澳門41海里，是連接珠江口兩岸城市群的樞紐節點和我國南方重要的對外開放門戶，區位優勢得天獨厚，生態環境良好，肩負推動粵港澳全面合作的使命。2015年以來，南沙新區加快推進慶盛樞紐綜合體、粵港澳現代服務業總部基地、國際醫療健康城、國際教育園區等項目。香港計劃在南沙自貿區建立“粵港深度合作園”，發展研發及科技成果轉化、國際教育培訓、金融、專業服務、商貿、休閑旅游及健康、航運物流、資訊科技等8大產業;粵澳合作葡語國家產業園正抓緊建設。截止到2018年，南沙累計設立港澳企業2872家，投資額804億美元;粵港澳青年創新工場、“創匯谷”入駐83個港澳青創團隊，集聚了一批“高精尖缺”人才。

2.2.3 新市民居住規劃

南沙新區面臨重大發展機遇，又位于粵港澳大灣區幾何中心，對粵港澳創業人才具有強大的吸引力，加上自然稟賦優良，建設用地規模較大，人口吸納容量為150-200萬人。根據國際航運中心、華南科技創新成果轉化高地、醫養宜居之地的定位，南沙應重點吸納研發人員、專業服務人才和高技能人才。面向港澳除吸納就業人口外，還有充足條件吸納退休人士，發展生態醫養產業。居住條件建設將配合產業布局分組團、分階段、分客戶群推進，中部組團圍繞明珠灣城和合作配套區布局居住功能，客戶群為高端商貿、特色金融、科技研發、總部經濟、文化創意等產業的從業者;北部組團圍繞慶盛交通樞紐配套居住功能，客戶群為粵港澳高技術服務、教育培訓、高新技術、高端醫療等產業的從業人士;南部組團圍繞萬頃沙交通樞紐布局居住功能，客戶群為生態療養、離岸數據服務等產業人群。

2.3 橫琴粵港澳深度合作示范區

2.3.1 合作區規模

橫琴合作區包括珠海橫琴島及所轄海域，總面積106.46平方公里，是澳門面積的3倍，是第3個國家級新區。總建設用地規劃28平方公里，分為商務服務、科教研發、休閑旅游等3個片區;計劃到2020年，橫琴新區常住人口達28萬人，人均GDP達20萬元。2015年3月，橫琴被納入廣東自貿區，重點發展旅游休閑、商務金融、文化科教和高新技術等產業，2018年地區生產總值達305.1億元人民幣。橫琴環島岸線長50公里，山、海、林、濕地、岸線等生態資源豐富多樣，植被良好，70%以上的土地被劃為禁建區和限建區;2019年3月，國務院批復《橫琴國際休閑旅游島建設方案》，提出加快發展美食旅游、購物旅游、文體旅游、海洋旅游，將旅游休閑產業培養成為經濟支柱產業。

2.3.2 粵港澳深度合作舉措

橫琴島位于珠海市南部，是內地惟一與香港、澳門陸橋相連的地方，是促進澳門經濟多元發展的重要載體。《粵港澳大灣區發展規劃綱要》發布后，橫琴區在跨境辦公、跨境通關、跨境產業、跨境金融、跨境旅游等方面迅速發力，截止到2019年4月，橫琴新區實有商事主體突破6萬家，其中澳資企業1412家，港資企業1332家，合作區已實現對澳供地31宗，粵澳合作產業園、粵澳合作中醫藥科技產業園、橫琴·澳門青年創業谷等對澳項目發展迅速，常住人口由2009年的4451人上升到約8萬人。正在規劃建設80萬平方米的“珠港澳物流合作園”，為香港物流產業“西拓”提供基地。

2.3.3 合作區居住規劃

橫琴新區規劃居住用地590.65公頃，占建設用地的21.09%，居住功能分屬3個片區。小橫琴山以東、以北沿河地區是商務服務片，主打信息服務、外包服務、商務辦公等產業，配建具有國際一流水準的國際居住社區，以吸引高端國際商務人才集聚。休閑旅游片位于大橫琴山以南、橫琴島南側的沿海地帶，主要建設具有國際竟爭力的生態度假商務酒店，配合發展民宿、青年旅社、酒店公寓、自駕車營地等多樣化的新型住宿設施。位于大、小橫琴山之間，中心溝兩側的科教研發片區，配建科技研發、高新技術從業人員居住社區。

3 三大合作區居住條件配建策略

前海、南沙、橫琴三大合作區雖各俱特色，但在有效吸納高素質新市民、保持合作區活力、提升合作區品牌和發展質量等方面又具有共性。

3.1 前海合作區

3.1.1 居住條件供給對策

前海合作區寸土寸金，在配足公共服務設施的基礎上，應優先現代服務業發展用地，以提高土地利用效率。居住功能由本區和鄰近地區協作完成，區內解決15萬人的居住需求，鄰近寶安中心區、大鏟灣港區協同解決50萬人的居住配套，實現就近上班。區內新建設住宅由政策性支持住房、公租房組成，重點配建港人社區。住宅供應方式以租賃為主，租售比例控制7：3，政策性支持住房可租可售;出售的政策性支持住房實行共有產權，其中私人業主占70%產權，政府業主占30%。政府部門通過調控土地出讓價格、核定區內住宅租售人群資格等措施保障重點吸納入群享有適當的住房;住宅租賃價格參照深圳市人才房定價機制，特定人群、特定時段可采取補貼措施。企業和人口快速集聚時期，合作區住宅供應以租賃為主，產業穩定可逐步提高住宅的私有率，通過階段性供給策略，保持足夠的供給彈性。

3.1.2 港人社區配建要點

港人社區由出租型公寓樓和共有產權住宅樓組成，公寓樓按人均建筑面積20平方米、住宅樓按人均建筑面積30平方米配建。公寓樓以一居室為主，住宅樓以三居室為主，裝修風格和戶型按金融、信息、科技服務等專業人士喜好進行設計。公建設計重點考慮公立醫療、基礎教育、健身和社交設施，兼顧智慧社區管理和防災減災設施。醫療設施根據香港醫管局指引，設立與人口規模匹配的公立醫院和政府診所，提供港區同等的政府診所和急診服務?；A教育設施按照香港私人住宅中位數水平配建幼稚園、小學、中學，提供與人口規模相適應的學前教育、九年免費教育、高中及預科課程。

3.2 南沙新區

3.2.1 居住條件供給對策

南沙新區發展潛力大，區域規模大，發展時序較長，居住功能宜遵循從容建設的理念，把握好配建節奏，根據產業園建設進度、吸納入口規模分階段配建居住和生活服務用房。南沙區擁有濱海濕地、嶺南水鄉、森林公園等多種生態資源，2011年獲得聯合國“全球最適宜居住城區獎”金獎，居住功能供給除區域就業人群及家庭的需要，還應滿足醫養等產業服務人群的居住需求。區內新建住房由普通商品房、政策性支持住房、公租房按3：4：3比例組成，重點配建中青年創業社區、生態醫養社區，積極引導新市民融入社區管理和服務，共建現代化幸福社區。普通商品房按就業人口收入中位數10倍管控房價和地價，保持居住成本比較優勢，提升對粵港澳年輕人的吸引力。政策性支持住房以共有產權為主，由私人業主和產業園專業管理公司共同持有，保障產業持續發展。

3.2.2 重點配建社區

（1）中青年創業社區

創業社區重點圍繞南沙科學城、大學及各類科技產業園配建，由出租型公寓樓、出售型共有產權住宅樓、普通商品房組成。公寓樓按人均建筑面積20平方米、共有產權住宅樓按人均建筑面積25平方米、普通商品房按人均建筑面積35平方米指標配建。公寓樓以一居室為主、住宅樓以三居室為主、商品房以四居室為主錯位發展，裝修風格和戶型按科技服務等專業人士工作生活習慣進行設計。公建設計重點考慮健身和社交設施、公共醫療設施、餐飲服務設施。

（2）生態醫養社區

生態醫養社區應分散在交通便利、生態環境優良的醫療機構周邊配建，吸引大灣區空巢老人抱團養老，促進醫養等新業態發展。生態療養社區以老年公寓為主，配套托老所、老年護理院、服務人員居住用房，其中老年公寓按每處100-300張床位，每床建筑面積40-50平方米配建;建筑空間、配件、設備尺寸執行國家相關規范、標準的要求。

3.3 橫琴合作示范區

3.3.1 居住條件供給對策

橫琴新區國際休閑旅游島定位決定了自然資源保育、公共服務設施配套的高水準;居住布局除考量常住人口需求外，還應滿足休閑旅游人群多層次的居住需求，根據旅游島發展時序配建度假社區。常住人口新建住宅由普通商品房、政策性支持住房、公租房按3：4：3比例組成，重點配建國際社區。普通商品房按橫琴就業人口收入中位數10倍管控房價和地價，協調澳門半島及香洲區房價，保持居住品質、住宅價格對港澳的比較優勢，增強對港澳產業和人口的吸引力。政策性支持住房以普通商品房價的80%為指導價;公租房租金參照珠海市定價機制，青年創業者等特定人群可采取補貼措施。

3.3.2 重點配建社區

（1）國際社區

國際社區面向在橫琴及澳門就業的非內地居民，由普通商品房、政策性支持住房、出租型公寓樓組成。公寓樓按人均建筑面積25平方米，普通商品房、政策性支持住按人均建筑面積35平方米配建，支持港澳居民改善型居住需求。公寓樓以一居室為主，商品房以三居室為主，裝修風格和戶型展現多元國際化豐采，以信息服務、外包服務、商務辦公等人士為客戶進行設計。公建設計重點考慮跨境交通設施、公共醫療設施、教育設施和防災減災設施，提供不低于澳門行政區同等的醫療和基礎教育服務。

（2）休閑度假社區

休閑度假社區集度假、休閑、國際商務一體的度假居住中心，滿足度假休閑人群多層次居住需求，兼顧酒店從業人群的居住功能。社區由國際品牌酒店、商務休閑酒店、酒店公寓、公租房組成。充分發揮橫琴海洋度假資源、文體休閑設施、國際商務會展和中醫藥養生產業優勢，建成各俱特色、百花齊放的度假社區，提供多種建筑風格、長住短游、中高檔次結合的度假居住服務。

4 結語

粵港澳大灣區發展依賴于科技創新實力的大幅躍升和新興產業的跨躍式發展，3地協同創新必將改善灣區人口空間分布、人口素質結構，居住需求與產業發展和新市民吸納政策密切相關。4大中心城市之中廣州人口吸納容量最大，深圳次之，港澳現代服務業人口向3個重點合作區溢出效應明顯，合作區居住需求總量大、時序集中，供給應統籌租賃、共有產權、完全產權的供應比例，加大供給彈性。為提高合作區居住條件供給質量，必須構建全覆蓋的人口統計模式、土地彈性出讓制度、居住供給調控制度，強化重點配建社區的運營和管理。

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作者簡介：章鴻雁，廣東建設職業技術學院副教授。