簡析房地產經紀行業終結論

廖俊平

2020年8月13日，貝殼在美國紐交所上市。上市之前，就已經有分析文章借用美國歷史學家弗朗西斯·福山曾經的“歷史終結論”，分析中國的房地產經紀行業是否也已經進入終結階段。

筆者認為，討論所謂的“房地產經紀行業終結論”，首先要對這個論點本身進行界定。“房地產經紀行業終結論”的含義之一是：房地產經紀行業將終結，這顯然是不符合大多數人的判斷的。一個顯而易見的事實是：整個房地產行業正在進入“下半場”——增量速度放緩，存量和存量的交易不斷增加，相應也就需要更多的房地產經紀服務。當然，也有人認為存量房交易未必一定需要通過房地產經紀人，尤其是在房地產經紀人不能提供更多的增值服務的情況下。這的確也是中國房地產經紀行業一個長期存在的痛點，很多行業參與者特別是新進入者往往也會抓住這個痛點改進自身服務，以此提高競爭力。這也是我們非常希望看到的。但即使在這么多年房地產經紀服務總體水平較低的情況下，這個行業仍然頑強地生存下來，并且不斷演進，這本身也恰恰說明社會是需要這個行業的。甚至連想對這個行業實行脫胎換骨的改變、用互聯網完全取代房地產經紀人的做法，經過幾年的實踐，也被證明是不成功的。所以，不管從哪個層面來說，“房地產經紀行業將終結”的說法是站不住腳的。

“房地產經紀行業終結論”的另一個含義是房地產經紀行業競爭的終結，形成一家獨大或幾家寡頭的格局。對這種格局的擔心一直伴隨著這些年鏈家-貝殼系的不斷擴張而發展，直到這次貝殼上市，這種擔心達到了一個頂峰。

首先應該肯定的是：貝殼帶來的是正確的行業理念和行業規則，即信息透明化、經紀人之間通過嚴格而明細的規則合作提高效率，以及標準化的服務流程。

但最本質的一點是無法改變的：貝殼是一個企業。企業就是為了利潤最大化而生存的，進入了資本市場的企業更是不得不朝著資本力量推動的方向行動。體現在具體的行為模式上，貝殼的核心規則和工具ACN （Agent CooperateNetwork經紀人合作網絡）也只對貝殼系內部經紀人開放而不是對房地產經紀行業開放的合作網絡（后者的典型是MLS，Multiple Listing Service，筆者這些年已經對MLS做過很多介紹，本專欄文章也有多篇論及，在此不贅述）。

一個完善的市場經濟應該是充分競爭的。一方面，政府在市場經濟體系中的作用就是促進和維持競爭，很多市場經濟國家政府都有專門的中小企業服務部門，其本質就是通過扶持中小企業來維持市場的充分競爭。另一方面，包括中國在內的多數國家都有《反壟斷法》。中國的《反壟斷法》很明確地規定了推定經營者具有市場支配地位的數量界限：“（1）一個經營者在相關市場的市場份額達到二分之一的;（2）兩個經營者在相關市場的市場份額合計達到三分之二的;（3）三個經營者在相關市場的市場份額合計達到四分之三的。”政府相關管理部門應該做的就是依法監測經營者是否達到了這樣的數量界限并相應采取及時行動。