關(guān)于居住權(quán)的兩個(gè)問(wèn)題

某市登記機(jī)構(gòu)詢問(wèn)：《民法典》規(guī)定“居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承”，居住權(quán)是物權(quán)的一種，是財(cái)產(chǎn)權(quán)，為什么不得轉(zhuǎn)讓和繼承？居住權(quán)在哪些情況下設(shè)立？

金紹達(dá)：《民法典》所說(shuō)的居住權(quán)是指社會(huì)上占比例很小的特殊群體的居住權(quán)，是對(duì)他人的住宅享有占有和使用的權(quán)利。《物權(quán)法（草案）》曾經(jīng)有過(guò)居住權(quán)的規(guī)定，由于設(shè)立居住權(quán)是為了解決少數(shù)特殊群體的居住問(wèn)題，所以當(dāng)時(shí)對(duì)我國(guó)是否需要通過(guò)立法設(shè)置這一權(quán)利存在較大爭(zhēng)議，因而居住權(quán)最終沒(méi)有寫入《物權(quán)法》。居住權(quán)的設(shè)立原則上應(yīng)當(dāng)是無(wú)償?shù)模駝t就無(wú)須設(shè)置這一權(quán)利。《民法典》立法時(shí)只是考慮到當(dāng)事人意思自治的原則，才規(guī)定了 “但當(dāng)事人另有約定者除外”。居住權(quán)不同于屬于債權(quán)的租賃，居住權(quán)設(shè)立后，由于居住權(quán)的物權(quán)屬性，即使房屋被轉(zhuǎn)讓，仍然不會(huì)影響居住權(quán)人居住的權(quán)利，就保障了居住權(quán)人居住的權(quán)利。在現(xiàn)實(shí)生活中，設(shè)立居住權(quán)可以是以下幾種情況：

一、保障離婚時(shí)無(wú)房一方居住的權(quán)利。離婚時(shí)，住房為一方單獨(dú)所有，但另一方無(wú)房可住，則可以通過(guò)簽訂居住權(quán)合同解決居住問(wèn)題。在《民法典》公布前，人民法院也有過(guò)類似的判決。這類居住權(quán)的期限可以確定年限，也可以是到居住權(quán)人主動(dòng)放棄或是居住權(quán)人死亡時(shí)為止，一般由當(dāng)事人自行約定。

二、保障老年人的居住權(quán)利。有的老年人把自己僅有的學(xué)區(qū)房所有權(quán)過(guò)戶給晚輩，或是生前將自住的房屋所有權(quán)贈(zèng)與晚輩。為防止日后房屋被轉(zhuǎn)讓或是抵押等原因帶來(lái)居住的問(wèn)題，可以設(shè)定居住權(quán)。這類居住權(quán)的期限一般是到老年人去世時(shí)為止。

三、保障未成年人居住的權(quán)利。有的房屋所有權(quán)人幫助友人或親屬撫養(yǎng)遺孤，但由于自己年事已高或是健康原因，為了在自己去世后孤兒的居住權(quán)利仍然能夠得到保障，在去世前為孤兒設(shè)定居住權(quán)，這類居住權(quán)的期限一般是到兒童成年時(shí)為止。

四、雇主保障無(wú)房居住保姆的居住權(quán)利。有些為雇主服務(wù)多年的保姆在年老并解除雇傭關(guān)系后無(wú)房居住，雇主為照顧無(wú)房可住的保姆，與其簽訂居住權(quán)合同，這類居住權(quán)的期限一般是到居住權(quán)人去世時(shí)為止。

居住權(quán)是役權(quán)的一種。為特定的地或特定的人設(shè)定的權(quán)利被稱為“役權(quán)”，所以居住權(quán)也稱為“人役權(quán)”，是指為特定的人的便利而設(shè)定的權(quán)利。《民法典》中與人役權(quán)相對(duì)應(yīng)的另一種權(quán)利是地役權(quán)，地役權(quán)是為特定的地（需役地）的便利而設(shè)定的權(quán)利，而居住權(quán)是為特定的人（需役人）而設(shè)立的一種權(quán)利。

正因?yàn)榫幼?quán)是為特定的人而設(shè)定的權(quán)利，所以這一權(quán)利與需役人即居住權(quán)人不可分離，如果允許這一權(quán)利轉(zhuǎn)讓或繼承，那需役人就不再是這個(gè)特定的人了，這就背離了役權(quán)的定義和設(shè)定居住權(quán)的本意。因此，居住權(quán)是不可讓與的權(quán)利，除了當(dāng)事人另有約定者外，設(shè)立居住權(quán)的住宅也不得出租。居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)即告消滅。