中國古代“房地產經紀人”的歷史演變

趙煒

摘要：在中國古代，房地產經紀人是一個古老的職業，從零星出現經紀活動到專職從事“宅田”經紀人的誕生;從游勇散兵到行業組織“牙行”的出現;從只從事中介服務到協助官方征稅等職能的增加……房地產經紀人的每一步演變都與當時的社會經濟發展有著密切的關系，都對當時經濟繁榮和社會治理起到了一定的積極作用。對1840年以前中國房地產經紀人的歷史演變進行系統梳理，以期對現在的行業從業者有所啟發和觸動，進而增強房地產經紀人的從業自豪感和使命感。

關鍵詞：中國古代;房地產經紀人;歷史演變

中圖分類號：F293文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2020）09-0074-76收稿日期：2020-07-20

春秋戰國：有房地產經紀活動，但未明確為特定職業

1975年2月2日在陜西省岐山縣董家村岐山南麓古周原遺所發現的“裘衛四器”銘文表明，周代土地買賣契約訂立過程中就已經有第三方“五伯”“有司”的參與，既代表官方對契約訂立的監管，又兼具中介人和證人作用。中人的參與，被認為是“立契要件”，其參與訂立契約，是實現交易的前提。

中國古代在很長一段時間內實行土地王有制，正如《詩經》所云：“普天之下，莫非王土。”全國土地只能由國王來分封、賞賜、授予或收回。私人沒有土地所有權，更不能把土地當作商品來買賣。直到戰國時代，井田制遭到破壞，各國變法確立了土地可以私有和自由買賣，新興地主階級興起，±地交易才逐漸頻繁起來，此時熟悉土地買賣法律和交易契約的專業人士，開始參與到土地買賣活動中來。

漢代：對經紀人有了專業的稱謂

漢代有了對經紀人的專業稱謂“駔儈”。駔：壯馬，駿馬。儈：兩伙人之間的中間人或者代理人，以拉攏買賣，從中獲利的人。兩者合二為一即成“駔儈”，亦稱“駔會”，或者“駔阓”“駔獪”。

駔儈本意是指馬匹交易的中間人，他們是從馬的牙齒上看馬的年齡和健康狀況，以此給馬定價。所以“駔儈”又稱為“牙儈”。牙儈即“牙齒咬合”的意思，后引申為“為買賣雙方說合的經紀人”。

《史記·貨值列傳（第六十九）》記載，“子貸金錢千貫，節驅償”，注曰：“驅者，度牛馬市;云驅儉者，合市也亦是儉也。”西漢劉安的《淮南子·祀論訓》也載“段干木，晉國之大驅也，而為（魏）文候師”。

《南齊書（卷52）·崔慰祖傳》曾記載過這樣一個故事：“慰祖賣宅須四十五萬，買者云：‘寧有減不？答曰：‘誠異韓伯休，何容二價？買者又曰：‘君但賣四十六萬，一萬見與。慰祖曰：‘豈是我心乎？”。意思大致是：南北朝時期的南齊，崔慰祖想賣掉自家的房子，找了個中間人（實際上用現代話說就是房地產經紀人），中間人想讓崔慰祖將房子賣到46萬，多出來的1萬元歸自己，但崔慰祖沒有同意。

唐朝：出現專職房地產經紀人

唐朝是我國封建社會的鼎盛時期，經紀人活躍在牲畜交易、奴婢買賣、房屋土地典當或買賣、絲絹買賣、柴炭買賣以及糧食買賣等各行各業。在這個時期，專從事田宅交易的經紀人被成為“莊宅牙人”。后唐天成元年（公元926年）十一月，明宗發布禁斷洛陽城內市場上牙人活動的詔令“其有典質倚當物業，仰官牙人、鄰人同署文契”。后周時期有了政府發放牙貼的官牙人，并出現了牙人的行業組織——牙行。《五代會要》有“如是產業、人口、畜乘，須憑牙保，此外并不得輒置”的記載。后周廣順二年（公元952年）十二月開封府上奏奏折“典賣田宅增牙稅錢”。《五代會要（卷二六）·市》載：“后周廣順二年十二月……又莊宅牙人，亦多與有物業人通情，重疊將產宅立契典當，或虛指別人產業，及浮造屋舍，偽稱祖父所置”。當時由于政府的制度不太完善，出現了很多弊端，這從側面說明當時的宅田交易已經有一定數量，房地產經紀人也積極參與其中。

宋朝：田宅交易已離不開房地產經紀人

隨著土地買賣的進一步自由，以及政府對田宅買賣契約征稅的加強，宋朝時期牙人在田宅買賣過程中的中介作用愈顯重要。

宋朝法律匯編《宋刑統》卷13寫道：“田宅交易，須憑牙保，違者準盜論。”意即買賣房子和土地，必須讓中介經手，不然就按處罰盜賊的相關法律處理。根據《宋史·卷一百七十九（志第一百三十二）》記載，宋代田宅等產業的買賣已經離不開牙人，且當時的牙人具有了管理交易、協助征稅的職能。北宋李元弼的《作邑自箴》記載，凡是正規的房產中介，都有義務幫助政府監控購房者和催繳契稅：“遇有典賣田產，即時抄上立契日月、錢數，逐旬具典賣數申縣，乞催印契。其歷半月一次，赴縣過押。”

宋人葉適說“得產有堪合，典賣有牙契”，宋朝時只有經過牙行居中辦理、最后取得相關契約的交易才被國家所認可，才能得到法律的保護。《宋刑統》中還規定：“應將物業重疊倚當典賣者，本人、牙人、鄰人并契上署名人，各計所欺入己錢數，并準盜論。不受錢減三等，仍征錢還被欺主人。如業主填磬盡不足者，勒同署契牙、保、鄰共同填賠，其物業歸初倚當典賣之主”。之所以要對交易各方進行強制性約束，是因為所有的“限賣令”規定要得到切實執行，交易過程就必須可控，而官府的力量有限，所以牙行為官府加強房產管理起到了不可或缺的輔助作用。

牙人參與土地田宅買賣，主要是為了加強交易的規范性，起著政府公證的作用。但由于其地位特殊，所以莊宅牙人有時也可借用官方權力，勾結強者而欺壓弱者。《夷堅志》中就記載：“廣都人張九，典同姓人田宅。未幾，其人欲加質，囑官儈作斷骨契以罔之。明年，又來就賣，乃出先契示之。其人抑塞不得語，徐謂之曰：‘愿爾子孫似我。欲語言而不得，灑淚而去。”這從反面反映了牙人在土地田宅買賣中的巨大影響。

其實在宋代，牙人傳統的中介撮合交易的職能有所衰廢，而是適應官方需要，充當“司監盜”“督課稅”的職能多一些。也恰恰是這種轉變，使牙人活動納入了官府經濟政策軌道上，對牙人本身來說獲得了長足的發展的契機。

元明清：房地產經紀人地位進一步鞏固提高

元代大量存在房屋買賣說合的中介，分為官牙和私牙。官牙通常由官府在諸行鋪戶中選取有一定資產者充任，發給正式文憑，未經官府認可者為私牙。至元二十二年（公元1285年）盧世榮在大都、上都等處成立市易司及各種牙行管理牙人，物貨四十分取一為牙錢，由牙人與官府四、六分成。

元代房地產經紀的地位得到大幅提升，對房地產經紀的管理也進一步加強。《通制條格》卷十八《關市》記載：“除大都羊牙及隨路買賣人口、頭匹、莊宅，牙行依前存設，驗價取要牙錢，每十兩不過二錢，其余各色牙人，并行革去”。《元典章·戶部五·典賣》記載：“凡有典賣田宅，依例親鄰、牙保人等立契，畫字成交。”

明朝中葉以后，經過一百多年的恢復發展，社會經濟日趨繁榮，商品經濟十分活躍，牙行在貨物交易中作用顯著。明代牙行的繁盛主要表現在牙行種類多、規模大、經營活動多樣三個方面。

到了清朝，隨著牙人牙行發展日漸繁盛，牙人參與田宅典當買賣有上升之趨勢。清乾隆朝刑科題本保存著有關田宅牙人的大量資料，江蘇地區把這種土地交易機構叫做“田宅牙行”或者“土行”，其經紀人稱為“土牙”“田牙”;湖北荊門州則叫“地行”;河南淮寧、登封等地叫做“產行”，等等。在土地買賣成交后，“產行”、“地行”經紀人要照土地實價“八折扣錢”，即收取交易手續費。由此可見，在清代，田宅牙人已經在全國范圍內普遍存在。

實際上，清朝的牙行制度承襲明代，政府對牙行的治理主要致力于打擊和革除私牙，通過全國性的法律以及發放印信文簿和牙貼的方式把牙人牙行的中介活動法制化。清朝牙行的廣泛存在以及完備的牙行制度，既是商品經濟和市場不斷發展和繁榮的結果，也是政府征收集市商稅和加強市場監管的現實需要。

每一種職業的誕生和發展都與當時的社會和經濟發展密切相連，房地產經紀既是古代社會分工的產物，也是現代專業化發展的需要。房地產經紀人職業從遠古時代融于生產和生活的非專業化原始形態，演變為從事宅田交易和征稅的泛專業化形態，最后走向近現代社會的居間、代理等專業化形態。房地產經紀人也必將隨著我國經濟的繁榮和興旺而走向更高的形態和模式，其職業內涵也將更將加豐富和細化，其在社會和經濟生活中扮演的角色將越來越重要和不可取代。

參考文獻：

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