住宅工程滲漏防控工作研究

李 濤，劉建華

（南京市建筑安裝工程質量監督站，江蘇 南京 210007）

0 引言

防水性能是住宅工程最基本的使用功能要求之一，但目前在我國大部分地區，滲漏問題都還是住宅工程質量通病防治的重點和質量投訴的熱點，未能得到根本解決。以南京市為例，近年來滲漏問題約占全市住宅工程質量投訴總量的 1/3 至 1/4。滲漏問題影響居住的舒適性和幸福感，降低房屋品質，長期嚴重滲漏還影響結構耐久性。近年來，建筑設計要求多樣化，參建單位構成多元化，而防水技術尚未取得突破性發展，與此同時人民群眾對住宅品質的要求卻不斷提高，因此滲漏防控是現階段住宅工程質量管理工作的重點、難點，也是一項長期任務。筆者結合質量管理工作，分析滲漏產生的原因，并針對性地提出滲漏防控措施。

1 滲漏類型

根據產生部位不同，住宅工程滲漏分為外墻（窗）滲漏、地下室滲漏、屋面滲漏、戶內墻地面滲漏四類。外墻（窗）滲漏主要出現在外窗窗體以及窗與周邊墻體交接處、不同墻體材料交接處、外挑板或橫向線條根部、變形縫處墻體、出墻管道周邊、雨落水管周邊等部位。地下室滲漏主要出現在底板、側墻、出墻管道周邊以及變形縫、后澆帶等部位。屋面滲漏主要出現在女兒墻根部、變形縫、出屋面管道周邊等部位。戶內墻地面滲漏主要是衛生間、廚房、陽臺等有防水要求的房間在墻體根部或地面的滲漏。在目前工程實踐中，上述四類滲漏問題中以外墻（窗）滲漏更為突出。

2 滲漏原因分析

住宅工程滲漏問題產生的原因是復雜的，并有一定系統性，下面主要從材料、設計、施工、使用和維護等幾個方面進行分析。

2.1 材料方面

1）防水材料質量易受環境、溫度的變化影響，有機防水材料隨著時間推移易老化。

2）防水材料品種較多，適用部位不同，性能差異明顯，而生產廠家眾多，產品質量高低不一，不利于參建單位的選用。

3）部分墻體材料或外保溫材料吸水率較高，易對防水效果造成不利影響。

2.2 設計方面

1）設計單位對建筑防水要求和節點構造做法不夠熟悉，重視程度和設計深度不足，無防水關鍵節點詳圖或繪制不全，部分節點防水構造設計不合理。

2）有時設計單位迫于建設單位要求，變更防水做法，減少防水措施。

3）在墻體、保溫、防水等方面采用新材料、新技術時，缺乏相關防水關鍵節點處理的成熟經驗，易產生滲漏隱患。

4）現行 JGJ/T 235－2011《建筑外墻防水工程技術規程》為推薦性標準，對外墻防水設計無強制性要求［1］，使得部分工程未設計外墻防水層。

2.3 施工方面

1）不少建設單位將防水、門窗、外墻保溫、外墻飾面等專業工程直接發包給其他單位，造成大部分防水關鍵節點實際由這些專業施工單位完成，土建施工單位與這些專業施工單位無合同約束，不能有效地對其實施總包管理；而專業施工單位因施工內容的局限性，不能全面考慮滲漏防控的要求，出現滲漏問題后，土建和相關專業施工單位常會相互推諉責任，影響維修工作效率。

2）部分施工管理和作業人員責任心不強或專業素質不高，質量控制不嚴，防水工程細部處理不到位，施工過程檢驗和隱蔽驗收工作不規范。

3）少數施工單位還存在不按設計要求和技術標準規定施工、偷工減料的行為，或嫌施工麻煩擅自簡化防水措施要求。

4）竣工驗收前的淋蓄水檢驗工作不到位，滲漏檢查不全面。在對外窗、外墻進行淋水檢驗時，淋水水壓不夠，淋水管掛設數量較少，淋水時間不足，對雨水較多地區，標準規定的淋水檢驗時間要求偏低， JGJ/T 235－2011《建筑外墻防水工程技術規程》規定外墻淋水時間不少于 30 min，DGJ32/J 103－2010《住宅工程質量分戶驗收規程》規定外窗淋水時間不少于 1 h［2］。蓄水檢驗的蓄水高度不夠，沒有全面覆蓋管道根部，對廚房和開敞式陽臺的蓄水檢驗有所忽視。

2.4 使用和維護方面

1）少數住宅竣工驗收后，建設單位進行結構改造和二次裝修，改變了原有建筑布局，破壞了原有防水措施。

2）住宅交付后，因住戶封露臺、天井或搭設陽光房，物業或開發商在屋頂或外墻加設廣告牌，而對屋面、外墻防水層造成破壞。

3）因二次裝修進行地面濕作業施工，或排水管道堵塞，致使有水源進入原本無防水要求的室內區域，通過混凝土裂縫造成滲漏。

4）因疏于管理，屋面、外墻、給排水管道等設施破損得不到及時維修，增加了滲漏風險。

3 滲漏防控措施

3.1 強化防水工程設計

3.1.1 設置防水工程章節 明確和深化防水要求

由于防水措施和要求涉及多個分部工程，住宅工程施工圖設計文件設計說明中應設置獨立的防水工程章節，集中規定外墻、外窗、屋面、地下室、衛生間、廚房、陽臺等部位的防水要求，明確防水材料的種類、性能指標以及主要節點部位的滲漏防控措施［3］。

住宅工程外墻應進行整體防水設計，在外墻面設置整體防水層，并在節點部位增加構造防水。當外墻采用砂漿防水層時，應選用聚合物防水砂漿［4］。外窗臺、外墻線條需設置≥ 5 % 的排水坡度。

地下室側墻防水層外側需設置有效保護措施，防止土方回填破壞防水層?；A底板應適當加厚，不宜＜300 mm?？紤]地下結構受損造成滲漏的情況，對有抗浮設計的地下室，設計文件應明確后澆帶封閉的條件和降水持續的時間，并進行施工階段抗浮穩定驗算。

廚房和陽臺地面應注意設計整體防水層，衛生間、浴室無防水層的墻面及頂棚應設置防潮層，避免潮氣透過墻體和頂棚影響鄰近房間。有防水要求的地面應低于相鄰地面≥20 mm，混凝土反坎高度≥200 mm，地面防水層泛水高度≥300 mm，浴室墻面防水層高度≥1 800 mm。

3.1.2 優化設計方案 注意材料選用

住宅工程外墻盡量采用混凝土墻，少設置砌體，外墻砌體底部統一設置混凝土反坎。外墻外保溫宜選擇吸水率較低、強度較高的保溫材料。采用自保溫外墻時，需特別注意通過構造措施加強墻體材料與周邊混凝土結構保溫層交接位置的防滲漏控制。

住宅屋面宜采用倒置式，能使防水層得到較好保護，但不得使用巖棉、發泡水泥板等吸水率高、強度低的保溫材料。在雨水充沛地區建議在保溫層上再增設一道防水層，并設置保溫層水汽清排通道，排氣口宜設置在兩端女兒墻內，避免排氣口受損，造成雨水灌入，增加屋面滲漏隱患。

3.1.3 加強關鍵節點構造防水措施

設計單位對住宅工程外窗周邊、外墻挑板或線條、外墻不同墻體保溫材料交接處、屋面女兒墻、出屋面管道周邊、衛生間、地下室變形縫等易滲漏關鍵節點部位，應加強設置構造防水措施。一是防排措施結合，屋面、外墻、室內部位首先要保證積水及時排走，不能讓水進入無防水或防水薄弱區域。二是以混凝土結構或其他構造阻隔滲水通道的構造防水措施為主，以材料防水層輔助增強防水效果。

南京市已總結了一系列經實踐證明有效的節點構造做法。例如在外窗窗洞口內側增設混凝土企口以阻隔窗周的滲漏通道（見圖 1）。又如在屋面女兒墻頂部外側增設壓頂下掛覆蓋保溫層上口（見圖 2），防止雨水灌入保溫層內側。

這就要求建筑設計與結構設計加強銜接配合，同時設計單位應和施工、監理單位深入交流，總結工程實踐中成熟、實用的節點做法，在設計文件中繪出節點詳圖。

圖1 外窗周邊節點構造做法（單位：mm）

圖2 屋面女兒墻節點構造做法（單位：mm）

3.2 規范施工過程管理 嚴格質量控制

3.2.1 落實施工總承包質量管理

建設單位應將防水、外窗、外墻保溫、外墻飾面等施工內容納入施工總承包單位質量管理范圍。由專業施工單位施工的，專業施工單位和施工總承包單位應簽署質量管理協議，明確各自質量責任。施工總承包單位應對專業施工工程質量負全責，并在相關質量驗收資料上簽章。

3.2.2 減少主體結構的裂縫和孔洞

主體結構是最基本的一道防水防線，因此施工時應盡可能減少主體結構上的滲漏通道。外墻腳手架鼓勵采用免穿墻的花籃拉桿式懸挑腳手架，能大量減少外墻腳手架預留洞口。面廣量大的外墻穿墻螺桿孔應采用發泡劑和聚合物防水砂漿按圖 3 所示從兩側填塞密實。

圖3 外墻穿墻螺桿孔填塞處理做法（單位：mm）

砌體結構外墻施工中應嚴格控制砌體材料含水率以及砂漿灰縫的密實度、飽滿度。填充墻頂部塞方部位應留 30 mm 左右空隙，采用水平塞方方式從兩側分兩次填塞密實［4］。

樓板和屋面混凝土澆筑完畢后應加強覆膜養護，減少產生收縮裂縫，在隱蔽前應進行蓄水檢查，對貫穿裂縫進行注漿處理。

3.2.3 重視防水材料質量

工程現場應使用符合設計文件和環保要求的防水材料。由于防水材料大多復試時間較長，故應提前采購進場，進行檢驗復試。施工、監理單位應嚴格做好防水材料進場驗收工作，檢驗合格后方可用于施工。外墻砂漿防水層應采用成品防水砂漿，不得在普通砂漿中摻防水劑拌制。外窗與墻體間隙應采用中性硅酮耐候密封膠密封。不同防水要求部位的防水材料不能混用。

3.2.4 按圖施工 樣板引路 做好交接驗收

施工單位應嚴格按設計文件和相關技術標準要求的防水層和構造措施進行施工，不得偷工減料，以次充好。建設單位不得擅自或要求設計單位修改設計，降低防水等級，減少防水措施。

外窗、外墻、衛生間在全面展開施工前應先行開展樣板段施工，樣板段應展示工序做法并在完成面上進行相應淋蓄水檢驗，施工單位應在樣板段施工和檢驗的基礎上總結質量控制措施和滲漏防控要點，完善施工方案，同時對相應專業施工作業人員進行可視化交底。

門窗、防水、保溫工程施工前，監理單位應組織施工總承包單位和相關專業施工單位進行工序交接驗收，驗收內容包括結構尺寸、標高、基層處理、防水構造措施等是否滿足設計和后續施工要求。工序交接驗收發現問題的，監理單位應及時督促整改。后續施工不得破壞已完成的防水層和構造措施。

3.2.5 提高淋蓄水檢驗要求

淋水檢驗和蓄水檢驗是最直接有效的滲漏檢查方式。建設單位應組織施工、監理單位嚴格做好住宅工程淋蓄水檢驗工作。住宅工程外墻應在基層防水層完成后、外保溫防水抗裂層完成裝飾面層施工前、分戶驗收時 3 個階段分別進行淋水檢驗，分戶驗收時還應同時對所有外窗進行淋水檢驗。外墻和外窗淋水應保證適當水壓，形成連續水幕，雨水充沛地區淋水時間應提高至不少于 2 h。屋面、衛生間、廚房和開敞式陽臺應在主體結構完工后和面層施工完成后分別進行蓄水檢驗，蓄水高度≥20 mm，蓄水時間不少于 24 h。淋蓄水完畢后應全面檢查滲漏情況并及時整改。同時，還應結合天氣情況適時進行雨后檢查。

3.3 加強住宅竣工驗收后的管理維護

1）規范建設單位行為，杜絕商品住宅在竣工驗收后、交付前為增加使用面積進行的系統裝修改造。逐步推進住宅按全裝修標準竣工驗收交付，減少住戶自行裝修改造工作量。

2）建設單位、物業管理單位及住戶應注意正常使用住宅，不隨意改變使用功能，不私搭亂建，避免破壞建筑的防水措施。

3）建設單位和物業管理單位應對住宅外墻、屋面、地下室、管道等定期檢查維護，對破損處及時修復，消除滲漏隱患。

4 結語

住宅工程滲漏問題的防控是一項復雜而系統的工作，工程各參建單位都應提高認識，充分重視防水工程的重要性和滲漏帶來的嚴重后果。相信通過對防水技術和關鍵節點的深入研究，細化和完善設計要求，嚴格施工過程管理和質量檢驗，以及相關監管部門加強合力監管，一定能有效防止滲漏問題的出現，進一步提升住宅工程品質，滿足人民群眾對美好生活的需求。