房地產項目投資測算模型探討

王鋒

摘 要：隨著“營改增”等稅制改革在全行業的全面持續推進，行業競爭全面邁入精細化時代，其各項管理都在順勢變革。本文從建模角色轉換、模板模型架構、測算思路進行方向性探索，以期為房地產項目可研投資測算評價提供借鑒思考。

關鍵詞：模型規劃? 模型架構? 分類輸入? 分別計算? 分類輸出? 參數設置指引 計算順序及原則

一、建模角色轉換

作為模型開發人員創建模型時，需要從三個不同角色來考慮接下來的操作。即，你將擁有并扮演“三重身份”：你是各行業專家，特別是財稅金融專家，與各類管理報表打交道，并利用所掌握的前期開發、規劃設計、營銷、工程、會計、財稅、金融知識，運用過程分析對結果做出正確判斷;你是精通電子表格的達人，可利用Excel及其公式函數將模型的性能發揮到極致;你是虛擬架構師，通過模型各部分之間的搭建及熟練操作，使最終的輸出結果含義明確（易于理解）、靈活（易于根據需要新增修改）、且準確可靠（避免錯誤）。

要創建一個優質模型，必須要完成的一項重要工作就是進行模型規劃、規劃、再規劃：因為隨著開發進程的推進，會不斷的對結構和配置進行新的調整且這種現實情況比較常見，如果事前沒有進行精心規劃，模型就會變得越來越難以操控且復雜，以致難以創建下去。為出色完成建模工作，需牢記如下最佳操作：要有清晰的思路，明確建模的目的，即建設什么樣的模型（需要模型回答什么問題？模型中應該使用什么樣的數據？模型的最終使用者是誰？究竟要輸出多么詳細的計算結果？使用者對建模領域和Excel使用知識的掌握程度需要有多高？）;使用者操作需要保持簡單（但也不能過于簡單）;設置一個具有邏輯性的計算順序;輸入項數據、計算部分、輸出結果需要分區域分別列示;每個數據點僅對應一個輸入項;使用模塊法搭建模型，便于后期在模型中添加、升級甚至刪除某項功能;前后盡量保持各列、各表及各部分之間布局一致性，索引的唯一性;電子表格中所有單元格設置為可見，需要隱藏時選擇分級組合顯示;充分利用Excel中自帶的功能及函數，所有公式計算中盡量不要采用直接手動輸入的方式;隨時保存開發過程的文件，插入必要備注以記錄開發步驟，為使用者編寫設置的相關指引。

二、模板模式架構

（一）模型的主要組成部分為

數據輸入部分、數據計算部分、結果輸出部分，為便于參數查找修正、使用和結果呈現，盡量將上述內容分開列示。遵循并模擬項目全生命周期進行模板架構設計。

（二）輸入部分各模塊設計

項目定位輸入;設計方案及限額控制標準輸入;經濟技術指標輸入;土地成本輸入;前期規費輸入、建筑標準及成本配置標準輸入;地塊各業態銷售單價、增長率、銷售周期、去化比例及當期回款率輸入;工程排期及付款周期輸入;費用取值相關參數輸入;科目稅率輸入在計算部分列示。

（三）計算部分模塊設計

項目及各業態的投資測算;項目貨值及回款資金流測算;流轉稅及附加小稅種測算;土地增值稅測算;項目現金流量表及投資指標測算;全周期項目及各業態匯總投資及利潤測算;全周期項目及各業態可售單方投資及利潤測算;持有物業經營收益及處置測算;計算順序（投資&貨值→稅金→資金→利潤）。

（四）輸出部分各模塊設計

投資結果匯總（指標、貨值、投資、稅金、利潤）;預期實現的經濟評價類指標匯總;主要技術指標匯總（用地、建筑）;投資情況分類匯總;貨值情況分類匯總;預期稅金情況匯總;項目土地投資情況整理;多維度及圖表分析;投資敏感性分析;融資方案;稅務方案;投資結論。

三、測算思路

（一）融資價格、開發周期確定

利率及折現率：按照資金計劃計算建設期利息時，前期融資、開發貸款需分別設置融資利率計算、經營期的融資利率選擇，折現率選擇，融資利息在建設期資本化，經營期費用化。

項目開發周期：根據市場調查分析及項目類型定位（快周轉資金型、利潤型、平衡型），分地塊進行開發周期（銷售、回款、建設）確定，根據建設進度排定付款周期。

（二）開發成本、費用估算及分攤原則

“土地成本”各開發產品分別以估算的樓面單價*產品建筑面積計算土地出讓金，同時考慮（土地出讓金+配套費）*（4%契稅+0.05%印花稅），計算匯總加合后/（1+科目稅率），按占地面積法分攤至各產權產品的土地成本。

“前期費用”各開發產品分別以三、四級成本科目的可研費用、三通一平、報批報建、規劃設計、評估咨詢、勘探測繪、大市政及其他前期科目費用估算的成本科目單價*產品建筑面積計算前期成本，各產品計算匯總加合后/（1+科目稅率），按可售產權面積占比分攤至各產權產品的前期成本。

“建安工程費”各開發產品地上部分：分別以三、四級成本科目的基礎費用、土建門窗、幕墻工程、安裝工程、裝修工程、工程管理及其他等建安類科目成本估算的各產品建安成本單價*產品建筑面積計算建安類成本，地下部分：根據地下建設規模＼深度＼地勘情況的估算的土方、基礎、結構成本單價*地下建筑面積計算地下建安類造價，各產品（地上+地下）成本計算匯總加合后/（1+科目稅率），地上按“受益原則直接歸屬”各可售產權產品，地下及公共配套按照各產權產品可售面積占比分攤至各產權產品的建安成本中。

“基礎設施費”主要指各開發產品分別以三、四級成本科目的室外管網工程（管道井外）、園林景觀工程及其他基礎設施科目成本費用估算的基礎設施成本科目單價*產品建筑面積計算基礎設施成本，各產品計算匯總加合后/（1+科目稅率），按可售產權面積占比分攤至各產權產品的室外管網及園林景觀成本。

“公共配套費”主要指各開發產品出讓附帶需要配套建設的“公建”部分，分別以配套費科目單價*產品建筑面積計算公共配套成本，各產品計算匯總加合后/（1+科目稅率），按可售產權面積占比分攤至各產權業態的公共配套成本。

“開發間接費、不可預見費、”分別主要以各開發產品“土地及利息外”的成本科目合計金額*（1-3）%和（2-3）%計算間接費、不可預見費成本，按可售產權面積占比分攤至各產權產品的不可預見成本。

“資本化利息”主要以各開發產品匯總的“利息外”開發成本投資總金額占比分攤至各產權產品的利息成本。

“開發費用”以項目貨值*（3-5）%計算期間費用。

（三）開發稅費計算

增值稅：分別錄入銷項稅率、成本細項科目逐個分別對應進項稅率，以銷項稅-進項稅計算增值稅應納稅額。

土地增值稅：分地塊分別以普通住宅、非普通住宅、商業三分法計算。

所得稅、其他附加稅：依據利潤、流轉稅、土地及投資額法定計算。

四、結束語

本文就建模的經驗方法進行規律性的總結，思考如何進行投資模型搭建，同時房地產投資開發具有長周期性及自身的特殊性，每個項目模型的搭建都需要根據項目特點進行個案靈活組合思考。