營改增背景下房地產公司的土地增值稅稅收籌劃方法探究

袁茂會

摘 要：自營改增政策實施以來，我國稅收制度改革得到了快速深化發展，企業在稅收減少方面獲取了更多便利條件，面臨著營業稅改增值稅所帶來的發展機遇，與此同時也面臨著如何貫徹落實營改增政策的發展挑戰。本文從房地產公司視角出發，結合營改增背景下房地產公司土地增值稅稅收工作遇到的機遇與挑戰分析，探究了基于營改增背景下房地產公司的土地增值稅稅收籌劃方法，以期促進我國房地產事業發展中營改增政策的維護以及作積極作用體現，進而為提升房地產企業經濟效益與社會效益創造優越條件。

關鍵詞：土地增值稅稅收? 營改增? 房地產公司? 稅收籌劃方法

營改增是營業稅改增值稅的簡稱，這一稅收政策的提出和全面實施根本目的在于實現對企業稅收負擔的減輕，有效促進企業良好穩定發展，最早于2012年在上海市開展了營改增稅收試點工作，經過實踐探索以及不斷完善，營改增政策的試點范圍愈加擴張，目前已經廣泛應用到我國房地產、建筑業等諸多領域，既是社會經濟進步和時代發展的必然趨勢，也是科學控制重復征稅現象的必要手段，有助于促進我國稅收制度健全完善，讓企業在經營發展中減輕澆水負擔，加大對第三產業的結構優化和扶持力度，在改革創新企業投資結構、消費結構、出口結構以及增強企業市場核心競爭能力方面具有重要現實意義。那么，基于營改增背景下的房地產企業，如何順應時代稅收制度發展脈搏，合理籌劃土地增值稅稅收工作，最大限度緩解企業交稅負擔，更好的保障企業可持續健康發展呢？這是擺在現代房地產企業經營以及發展面前的重要課題。

一、營改增帶給我國房地產企業的機遇與挑戰

（一）正面機遇

房地產企業在實施營改增的稅收制度背景下，面臨的最明顯機遇便是切實控制不能抵扣現象、退稅現象以及重復征稅現象，且層層增加了增值稅繳納。

具體來講，首先，房地產稅收價格體系在運用營改增納稅政策后，發生了很多改變，房地產企業從過去的價內稅交稅形式轉變為價外稅交稅形式，確立了增值稅銷項與進項存在的抵扣關系，促進了房地產企業會計人員自覺調整優化內部稅收結構。

其次，房地產企業會計在實施營改增政策后的工作中，采取進項抵扣方式進行稅收計算，所以需要重新規劃企業經營結構，建立集約化的科學管理體系，有助于彌補以往企業由于粗獷式經營管理模式所存在不足之處。

最后，在房地產領域推進營改增政策，有利于促進該領域市場良性競爭和發展，這主要是因為很多不正規運營、規模過小的房地產企業，自身力量無法從依照規定稅率便捷計算交稅的模式順利轉變計算方式，難以執行“營改增”稅收政策，所以在市場中的發展和競爭無法跟上正規化、規?；姆康禺a企業，沒有達到減小賦稅壓力，反而適得其反加大了賦稅壓力，有助于該領域的健康發展以及良性競爭。

（二）負面挑戰

任何一項新事物出現所帶來的影響都是兩面性的，營改增政策在房地產領域的實施也不例外，難免在試運行和探索階段遇到各種各樣問題，具體體現在以下幾方面。

首先，一些房地產企業在試運行營改增稅收政策的過渡階段，部分產品于該政策執行前完工，于該政策執行后開展銷售，面臨著已經增加了產品稅率，無法抵扣進項稅的問題，因為不能改動產品價格，所以造成企業承擔了一定損失。

其次，結合我國營改增政策實施現狀來看，不難發現近兩年頻繁發生建筑企業在營改增背景下，將稅收負擔向房地產開發方向轉移，個別房地產企業由于自身存在建筑部門，因此不能轉移稅收負擔，所以稅收影響較大。

再次，房地產企業稅收工作執行營改增措施后，勞務費用與材料費用普遍只能有限抵扣甚至不能得到增值稅發票，也就意味著企業也無法完成開發票事項，無形中加劇了企業自身的稅收和風險負擔。

最后，營改增的實施一定程度上令房地產企業合作過程加大了風險程度以及幾率，無法在聯營項目中獲取增值稅發票，減小了企業增值稅進項額，進而減小了抵扣稅款，增加了繳納稅款，容易引起利潤率低于稅款的問題。

二、基于營改增背景下房地產公司的土地增值稅稅收籌劃方法

（一）全面了解相關法規政策，加強內部交流機制建設

多年來，我國國民經濟結構中，房地產經濟一直占據非常重比例，黨和國家高度重視房地產事業的進步發展，相繼制定和頒發實施了一系列針對房地產領域的法規政策，包括營改增背景下的房地產企業土地稅稅收籌劃相關法規政策，給房地產企業做好稅收工作指明了正確方向。所以，新時期房地產企業想要在營改增實施下，切實控制企業增值稅稅收籌劃環節風險，需全面了解相關法規政策，與時俱進結合對新政策的深入、正確解讀，根據房地產行業特點，結合企業外部發展真實需要，加強內部交流機制建設力度，制定與相關政策相符、符合企業真實情況的稅收內控交流體系。在有效稅收工作內部交流中，達到對營改增政策、土地增值稅信息的共建共享、溝通有無，令相關部門、相關工作人員協作配合，全面提升工作效率，減少企業稅收風險和損失。

（二）做好納稅人身份合理選擇，增強稅收籌劃效果

房地產企業土地增值稅稅收包括小規模納稅人和一般納稅人這兩種納稅人身份，不同的納稅人身份具有的納稅權利以及義務也有所差異。相較于一般納稅人身份而言，小規模納稅人身份在營改增措施下具有更大效益，所以，房地產企業會計人員要做好納稅人身份的合理選擇，土地增值稅繳納通過小規模納稅人身份進行。

（三）把握稅收優惠政策，最大限度減少稅負

我國目前仍舊處于實施營改增政策的探索時期，大部分房地產企業如今都存在不適應營改增措施的現象，這對于改革實施的推動而言，無疑是一種阻礙力量。想要切實走出這種阻礙，令房地產企業的稅收不適應得到有效解決，國家和各地政府頒發了相關優惠政策，能夠幫助房地產企業更好的適應和運用營改增措施，保證企業效益。因此，房地產企業要牢牢把握這些有利的稅收優惠政策，最大限度在土地增值稅稅收籌劃中減少稅負，增加企業自身經營效益，促進企業可持續發展。

（四）做好納稅基礎工作，加大稅務培訓力度

房地產企業要響應國家推進營改增政策的改革號召，提高重視程度和參與程度，一方面提升企業管理意識，主動學習了解有關稅收政策，加深對營改增所帶來的正面機遇和負面挑戰認識，以此為依據做好土地增值稅納稅環節的各項基礎工作，將營改增的積極影響滲透到納稅實際工作上。另一方面，加大稅務培訓力度，不僅要對企業財務人員進行營改增稅務培訓工作，也要讓各個部門、各個崗位工作人員充分認識營改增政策，掌握稅務改革知識，可以在崗位工作中樹立起營改增意識，進而為企業土地增值稅稅收籌劃提供更多有效溝通和建議，及時發現企業執行營改增后存在的問題和隱患，有效解決這些問題。

三、結束語

總之，營改增這一稅務制度改革措施給房地產企業土地增值稅稅收工作帶來的影響既包括正面機遇，也包括負面挑戰，房地產企業只有做好營改增背景下的土地增值稅稅收科學籌劃工作，采取合理方法，才能夠抓住營改增的機遇，應對營改增的挑戰，保證企業稅收決策科學正確。

參考文獻

[1]田影."營改增"對房地產企業的影響[J].市場觀察，2020.

[2]趙冠權.論"營改增"后房地產企業的稅務籌劃[J].財經界，2020.