房地產開發企業項目資金管理的實踐探討

高瑛

摘? 要：國內房地產行業發展進程中，項目資金管理工作發揮著至關重要的作用，將直接影響項目的成敗。因此，管理者應加大對項目資金管理工作的重視度，在項目管理工作期間制定相應的管理方案，結合房地產項目開發實際情況，分析項目資金管理期間存在的問題，從而提出針對性解決措施，在提升項目資金管理水平、規避項目失敗風險的同時，促進社會經濟的發展。本文主要分析房地產開發企業項目資金管理。

關鍵詞：房地產開發;項目資金管理;風險抵押;項目投資風險

引言

目前房地產項目在資金內部控制管理方面還存在著內控環境薄弱、風險管理意識不到位、資金預算不合理、內部監督機制缺失等問題，制約了其目標的實現，還可能給項目管理帶來一些阻礙。因此，房地產項目需要從優化內控環境、加強資金風險管理和資金預算管理、完善內部監督機制等方面入手，結合項目自身的特點和實際經營狀況，構建精細化的資金內部控制管理模式，提升其內控管理水平，助力企業穩健長遠發展。

1、房地產企業資金現狀

房地產屬于資金密集型行業，房地產企業必須對企業現金流加以重視，并保證現金流處于持續健康的狀態。近年來，我國房地產行業發展迅速，房地產企業也隨之不斷發展。調查顯示，近年來房地產企業對貸款和外資的依賴有所降低，自籌資金的運用有所增加。房地產企業要想穩步發展還需要積極開拓融資渠道，加強融資管理。2019年隨著非標融資與房地產融資管理政策的收緊，市場開始擔憂房地產板塊流動性。相關監管部門嚴格控制資金流向房地產，金融機構地產業務審批和投放收緊，市場利率也隨之上行，放款和審批難度增強，融資成本加大，融資環境緊張。

2、房地產企業項目資金管理期間存在的問題

2.1財務預算不精確，導致資金冗余

公司在進行資金預算時，應該根據項目規模的大小、工程進度安排，并聯系實際對資金的需求、可能產生的資金成本進行預算，綜合考慮各方面因素后，再行確定公司對資金的需求。但是，從實務操作中，大多數房地產開發公司的融資計劃、資金預算并沒有科學的測算依據。多數公司不結合實際需要來融資，認為融資金額多多益善，這就有可能導致公司整體融資金額較大，承擔較大的利息成本。如果公司短期內沒有獲取新項目以供開發或者老項目的銷售緩慢、停滯等因素，就容易造成資金無法迅速收回。

2.2項目資金管理存在諸多風險

（1）政府監管不到位。企業與政府管理部門間因為項目而出現各方面問題，導致項目資金管理浮于表面。分析當前房地產市場發展現狀，房價過高，房地產已經成為投資者炒房的工具，其實際居住作用被人們忽視，隨著房價的持續性上漲，市場控制難度越來越大。政府職能部門因為缺少法律依據的支持，在處理違法行為時難以約束項目發展。（2）土地市場風險問題。政府在管理房地產行業時推出了較多政策，在引導行業發展的同時加強了管理力度，確保市場能夠規范化的進行交易。但大多數政策都是依據市場大環境制定的，覆蓋范圍較大，文本內容指向性不明確，要求不清晰，且目標類政策缺乏針對性。比如土地招拍掛制度不夠完善，執行效果不理想，各區域過于看重協議，招拍掛與土地成本較低，土地市場內存在著不公平競爭的現象，導致招投標與土地供應市場在成本方面差異較大，影響招投標制度的高效落實。（3）項目資金管理問題。項目建設需要大量運作資本，項目規模很大，所以開發商十分關注時間，希望盡快的將企業投入的資金轉為利潤，減輕資本流通壓力。但企業對內部管理工作不夠重視，未形成系統化內控體系，在房產報建、施工、銷售階段未及時辦理批復文件，企業不能在規定時間內得到施工許可證，影響項目施工建設，降低項目資金管理水平。

3、房地產開發企業實施項目資金管理的有效措施

3.1健全資金內部控制環境

一是強化房地產項目管理人員資金內部控制管理意識，必須認識到資金內控管理與項目是否能夠順利推進和實現預期的經濟效益息息相關，通過培訓或者加強宣貫的方式強化管理人員資金內部控制管理觀念，確保項目的各項收支都在資金內控管理范圍內進行。二是建立健全資金管理內控制度，并根據項目自身特點和實際開發狀況及時修訂完善。嚴格規范項目資金使用的授權審批機制，不相容職務分離控制，關鍵崗位權責范圍和定期輪崗制度，使項目資金管理工作有章可循。三是嚴格按照資金內控管理制度要求執行，不相容職務必須分離，嚴格執行回避制度，財務章和法人章分開專人保管，嚴禁資金支出越權審批、隨意支出或資金超預算、超范圍使用的情況發生。

3.2構建完善的資金預算管理體系

構建完善的資金預算管理體系，不僅包含資金預算的編制，還包含資金預算執行控制和資金預算執行反饋及考核。其一，科學合理的編制資金預算，預算編制工作并非僅由財務人員負責，而是由各個業務部門從項目開發總體計劃出發，融合部門年度指標計劃，結合部門實際情況編制部門資金計劃，再由財務部門據此編制項目總的資金預算方案，以實際為基礎，為資金管理工作提供數據支撐;其二，做好資金預算執行控制，項目開發過程中各項資金收支均要以預算為依據，確保各項經濟業務都在資金預算范圍內進行，如有突發事件導致的預算外資金收付，必須按照規定履行預算變更審批程序后再予以支付，嚴禁超預算、不按預算支出資金，保證資金收支可控。

3.3合理利用信息化系統

合理利用信息化系統有助于推動房地產項目內控管理水平更上新臺階。其一，建立資金管控信息系統，將資金業務審批權限、審批流程等內控措施嵌入信息系統，及時對異常業務進行風險預警，實時監控資金收支動態，提高工作效率，降低資金風險;其二，加強內部監督的信息化建設，大力引進信息化技術，通過信息系統將項目開發各個業務流程有機結合起來，通過大數據手段對項目開發業務數據進行實時監控和系統分析，提升內部監督的質量和效率。

結束語

總而言之，項目資金管理水平將直接影響房地產開發項目成敗。通過對項目資金管理的思路分析，做好項目預算管理，加強內部控制，以合理的風險管理措施規避投資風險，在確保自身項目成功的同時促進房地產行業的有序發展。

參考文獻：

[1]馬丹.房地產項目開發的風險探討——以某高校教職工住宅小區項目為例[J].現代商業，2020（07）：93-94.

[2]王璟.房地產開發企業項目資金管理的實踐探討[J].企業科技與發展，2020（01）：253-254.

[3]梁芳臻.提高房地產企業資金內控管理水平的思考[J].會計師，2019（3）：45-47.