論物業管理中業主成員權的行使

馮楨 盧石宏

摘 要：業主成員權是建筑物區分所有權的一個重要組成部分，行使業主成員權是實現業主權益的關鍵環節。在物業管理活動中，業主成員權的主體范圍不明確、物業管理團體的法律性質不明、業主成員權救濟體系單一，這些問題導致業主成員權行使障礙重重。因此，應當有條件地賦予承租人成員權以確定主體范圍，賦予管理團體法人資格以方便物業管理，建立多元的救濟體系以保護業主成員權行使。

關鍵詞：物業管理;業主;成員權;權利救濟

一、引言

我國物業管理糾紛案件數量逐年增長，物業小區的管理和治理成為影響基層社區和諧穩定的重要因素。《中華人民共和國物權法》（以下簡稱“《物權法》”）第70條規定：“業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。”這就是業主的專有權、共有權和成員權。相對于專有權和共有權，成員權無論從權利的性質、內容還是行使方式，都最為特殊。而且，在理論界和生活實踐中，關于成員權的行使問題存在很多盲點和爭議，權利實現遇到的困難也比較大。

二、業主成員權概述

不同學者對業主成員權的概念存在不同認識。梁慧星教授認為：“成員權是業主基于小區建筑的使用、權利所有及小區構造的深刻接觸關系而組成一個團體，業主作為這個團體的成員而享有的權利和所應當承擔的義務。”陳華彬教授認為：“成員權是業主通過購買小區的建筑物即房屋，從而對該房屋的使用、權利所有及構造上的特征而形成的不可分割的共同管理關系。”根據不同學者的定義，業主成員權的概念包含了管理權和基于身份屬性的其他權利。業主成員權兼有財產和身份屬性，且獨立于專有權和共有權，具體內容由表決權、選舉與被選舉權、選聘和解聘物業管理人、請求權、知情權、監督權構成。

三、業主行使成員權的障礙

（一）權利主體范圍有爭議

《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第1條規定：“依法登記取得或者根據物權法第二章第三節規定取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為物權法第六章所稱的業主。”可見，業主享有成員權，其基于建筑物的專有權和對共有部分的所有權，以及共同事務的管理權而取得成員權。然而，現實中的業主可能為了收益而將物業租賃給他人，此時租賃人居住于建筑物內，概括承受了物業管理的義務，而是否賦予承租人成員權，至今存在較大爭議。反對觀點認為，“承租人雖為區分所有建筑物的實際使用人，但其使用期限較短。在此情況下，承租人并非長期使用區分所有建筑物，其對于區分所有建筑物及其物業管理的關切度不如所有人，承租人可能怠于行使成員權，導致全體業主利益遭受危險”。綜上，法律規定的業主成員權主體僅為業主，但現實中，承租人的權利呼聲依然很大，很多案例中都有以承租人作為成員權主體提起的民事訴訟。

（二）管理團體的法律性質不明

“為了建筑物專有權、共有權的功能得到圓滿實現，物業管理活動順利進行，平衡業主間的共同利益，營造和諧穩定的生活秩序，乃需要一個超越個人的團體組織，集全體力量，以團體之名，制訂管理規約，設置管理機構，處理共同事務”，這個團體就是管理團體。管理團體指在物業管理活動中，依法成立的“業主大會及其委員會”。業主大會作為管理團體在物業活動中起到重要作用，通過會議制訂物業管理規章制度，選聘和解聘物業服務企業，使用公共維修基金，對物業管理活動進行監督。業主大會及其委員會雖然是全體業主的集合，但是仍然具有很強的獨立性。因此，許多國家都賦予了業主大會法人資格，承認管理團體的法人資格，其因而具有有法律上的權利能力和行為能力，能夠實施法律行為，而且能進行訴訟活動，獨立承擔法律責任。管理團體缺乏可供獨立承擔責任的財產，導致其不能完全承擔獨立責任，缺乏成為法人的要件。我國沒有明確管理團體的法律性質，只是承認了管理團體的訴訟資格，管理團體不具備法人資格。

（三）成員權救濟體系單一

2007年，我國《物權法》出臺，專章確立了建筑物區分所有權制度，并在第78條第2款確立了業主撤銷權制度：“業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。”從規范上看，業主撤銷權的行使主體為業主，行使方式為提起訴訟，撤銷對象為侵害業主權益的業主大會或委員會決定，行使事由為決議侵害業主合法權益。建立業主撤銷權制度的目的在于救濟受到侵害的業主成員權。該規定首次明確了業主撤銷權制度，實屬進步，但首次規定難免不能周延，而且其沒有規定業主撤銷權行使期限，沒有確定撤銷權之被告，模糊了業主撤銷權的行使事由等。只設立一個單一的“業主撤銷權”來救濟“業主成員權”，說明權利救濟體系較為單薄。

四、完善業主成員權相關制度

（一）適當賦予承租人成員權

第一，承租人作為區分所有建筑物的實際使用人，是建筑物區分所有權所形成的共同關系中的一員，承租人參加物業管理活動有利于物業管理活動的順利進行。區分所有權人將房屋出租給承租人，自己并不使用該房屋，在實際生活中，更多的是承租人參與區分所有建筑物的管理活動。因此，客觀上需要賦予承租人成員權，使承租人以一定方式加入物業管理活動。第二，管理規約對所有業主和使用人具有普遍的約束力，不因為實際使用人的更換而影響管理規約的存續和效力。這意味著，承租人在物業小區共同生活秩序之中有與所有權人大致相同的義務。承租人承擔部分義務，卻沒有得到理應享受的權利，權利義務不對等，這是不妥當的。筆者認為，承租人是否享有成員權，首先，看承租人與業主是否有約定，若業主同意讓渡成員權，可以通過合同授權的方式，將成員權賦予承租人;其次，當業主怠于行使成員權，并損傷了承租人的利益時，承租人可以代位行使成員權。

（二）明確管理團體的法人性質

模糊管理團體的法人性質在現實中存在諸多不便，承認管理團體的法人資格優勢明顯。一是管理團體具有法人資格，其便可以以獨立的名義進行法律行為，十分方便。例如，出租電梯廣告位、簽訂租賃合同以及收取租金，選聘物業服務企業，簽訂物業服務合同等。二是管理團體具有法人資格，即可以自己的名義進行經濟活動，如對物業維修金進行合理投資保值升值等。三是管理團體具有法人資格，其即具有獨立的訴訟主體地位，可以以自己的名義參加訴訟活動，如對危害建筑物安全的行為，可以自己的名義請求停止侵害，并請求損害賠償等。

（三）建立多元的業主成員權救濟體系

僅“業主撤銷權”制度不足以完整地救濟業主成員權，相關部門應當建立多元的成員權救濟體系。針對業主的“選舉權與被選舉權”受侵害，應當建立“業主選舉權訴訟制度”;針對業主的“知情權”，應當對應建立“業主知情權訴訟”，建立健全物業管理活動的公開公示制度。多元一體的救濟體系，定能讓業主成員權的行使更加順暢。

綜上所述，業主成員權是建筑物區分所有權的一項重要內容，但因其具有財產性和身份性特點，導致業主在行使成員權的過程中遇到重重阻礙。相關部門完善法律法規及其配套設施，有條件地賦予承租人成員權，賦予管理團體法人資格，建立多元的救濟體系，對確定主體范圍、方便物業管理、保護業主成員權具有重要意義。

獻：

[1]陳華彬.建筑物區分所有權研究[M].北京：法律出版社，2007.

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基金項目：西南民族大學研究生創新型科研項目《論物業管理中業主成員權的行使》;項目編號：CX2020SP14。

作者簡介：馮楨（1995—），男，漢族，碩士在讀，研究方向：民法;盧石宏（1996—），男，漢族，甘肅秦安人，碩士在讀，研究方向：婚姻法。