探究房地產企業會計核算現狀及優化建議

金孝華

摘 要：會計核算對房地產企業的發展十分重要。本文簡析了房地產企業的三大特點，并就當前房地產企業會計核算的現狀進行了剖析。針對現狀，本文提出房地產企業通過健全房地產企業內控機制、完善房地產企業會計核算體制和提高會計核算人員的素質水平等優化會計核算的建議，為房地產企業的財務管理提供參考。

關鍵詞：會計核算 ?房地產企業 ?優化建議

不同于一般的企業，房地產企業同時承擔著生產者和銷售者的角色，也正是基于房地產的雙重角色身份。房地產企業有以下幾個特點：一是商品性和計劃性。房地產企業開發的產品，都可以看作商品，并進入市場中進行銷售，但其開發產品所用的土地，要受到國家房產計劃的制約。二是房地產企業開發產品的周期長，投資額度大。在商品開發前需要較長時間進行規劃和補償問題，開發階段事務多且繁雜。要使整個商品開發過程順暢且效率高，需要相應的大額度資金作支撐。三是有較大的經營風險。房地產企業的經營受到很多因素的影響，不確定因素較多，需承擔較大的經營風險。會計核算反饋了企業的經營信息，房地產企業的上述特點，對房地產企業的會計核算有著更高的要求。因此，房地產企業一般會有一套獨特的會計核算方式。基于房地產企業會計核算的現狀，如何對房地產企業的會計核算進行優化，是房地產企業需要解決的一個重要問題。

一、房地產企業會計核算的現狀

（一）房地產企業內部控制不完善，導致會計核算缺少規范性

我國的房地產企業起步晚、發展短，所屬行業競爭激烈，很多房地產企業的內控機制停留在書面規定的層次上，有的管理層注重工程建設和銷售不重視財務核算，有的為了降低成本、降低稅負等不按流程走，這些都沒有將內部控制做到規范實施，沒有堅持對控制目標細化，致使相關財務內部控制的效果一直差強人意，會計人員往往沒有辦法按照正常的會計核算流程開展工作，這樣不僅僅沒有充分發揮房地產會計核算的作用，反而降低了企業財務的數據質量。

另外，很多房地產企業忽視內部審計在內部管理中的作用。內部審計通過對房地產企業復雜的經營活動及管理制度進行監督檢查起到了至關重要的作用，對照公司的規章制度和國家的法律法規，可能會發現房地產企業存在不合理違章違紀違法的行為，維護了企業正常的經濟秩序，但是很多企業設立內審部門形同虛設，平時審查也是走走程序，礙于成本效益的考慮，即使發現了問題也最后不了了之，在這樣的情況下因為沒人監督會計核算的細節，無法保證會計核算的結果的正確性。

綜上，由于沒有科學有效的內部控制，就很難為房地產企業財務報告的真實性和可靠性提供保障，甚至可能會給企業帶來財務風險。

（二）房地產會計核算制度不健全，導致會計信息失真

現階段，房地產開發企業的銷售收入標準仍然不統一，在實際生活中，由于房產開發項目周期長一般要2年以上甚至更長，成本是遠遠超過確認收入的，很多企業沒有對其進行嚴格的成本控制，一直會出現成本倒掛的現象，而且成本核算的不精確，可能會產生稅務風險。除此之外，房地產企業是在交房階段而不是在開發或者預售階段確定收入成本確時點，進行會計核算時，收入成本確時點的檔期報表利潤反映的是房產預售期間的銷售情況，并非企業當期的經營狀態。而且這種時間上的差異會隨著開發周期的加長而加長，使核算的反映數據甚至是反映的房地產企業幾年前的經營情況，而不能真實反映出當前的狀況。房地產企業若不能進行相應的梳理，則會使財務數據失真，進而為管理決策提供不恰當的信息，影響企業的可持續性發展。

（三）房地產企業會計核算人員的整體素質不高

由于房產開發公司的特殊性，投資規模較大，涉及土地、建設、銷售等多個環節，涉及到行業的法律明文規定，涉及的稅種也比較多（企業所得稅、房產稅、土地增值稅等），對相應的財務人員具有更高的要求，參照會計職業素質的標準，很多房地產企業，特別是中小型房地產企業的會計核算人員的專業水平較弱，他們薄弱的會計核算基礎，使得在實際的核算中常常顧此失彼，或對政策和制度理解不夠全面，導致工作中出現各種誤差，核算出的會計信息不能為企業提供有效的參考。

二、房地產企業會計核算的優化措施

（一）健全房地產企業內控機制， 保障會計核算的高效進行

房地產企業應基于企業的自身發展，合理利用現代化的管理理念和方式，建立并完善企業的內控機制。可以從以下三個方面著手：

1、優化調整房地產企業的內控機制

會計核算要相對獨立，需要依靠房地產企業的管控來提高財務的效果，通過優化內控制度，制定相關的規定性文件，搭建符合企業發展的內控制度體系，實施有效的企業內控，為會計核算的進行提供有利的環境土壤。

2、企業管理層要提高對內控重要性的認識

管理層加強利用會計核算的監督管理職能，對企業經營中的各種會計信息實施動態監督，使會計信息最大程度上反映出企業的真實性。例如，某房地產公司及各相關部門重視資產清查工作，成立小組，定期的展開資產清查工作，全面落實了公司各類房產的實物管理的基礎信息，了解各類房產的現狀，并針對一些實物與帳面信息資料不符的房產，以現場盤點為依據，對相關信息在后續進行了補充修改，為公司節約了大量成本，并解決了實際的遺留問題。

3、規范公司內部審計

內部審計做為企業內控的一部分，它不僅僅使內控更加完善，還對內控起著自我監督的作用，能夠促進內控工作順利的實施，保障工作真正有效的開展起來。房地產企業如果要做好會計核算工作，就必須保持會計核算的獨立性，如果能將內部審計有效的實施起來，能夠定期不定期的監督會計核算的每個方面，并能將發現的問題反饋出來，那么企業的內部核算會不斷地完善和進步，為會計核算信息的準確性和完整性提供了一定的保障。另外，企業需要培養內部審計人員的綜合素質，能夠對房地產企業的信息產生敏感性，在審查企業的日常時能夠發現不合理和異常，并且保持內部審計人員的獨立性，在工作中能否做到客觀的反映事實和問題。

（二）完善房地產企業會計核算體制，使會計核算有據可依

受到行業特殊性的影響，房地產企業的會計核算體制應符合當下的會計準則要求，且適用于企業的自身的發展，可以從以下兩個方面著手：

房地產企業應該結合自身項目情況（企業多個項目開發的規模、周期、功能、銷售方式、特殊目的性等）、信息化水平和考慮最后便于稅務清算、規避風險等因素，在不違背會計科目設置原則的情況下，完善層級科目，完整、真實的反映企業的生產經營過程，提高財務數據的及時性和準確性，便于更清楚的了解企業項目的情況。例如，某房地產公司有幾個小區建設項目，其中有安置房項目和商業用房項目，但是只有一個賬套，在核算項目收入成本的時候，除了設置開發成本三級科目，還要設置一般輔助項科目，將每一筆成本支出細化到每個小區，并且將每筆款項分類到用途，更加便捷的反映出企業每個項目的成本支出情況和整個企業的現金流情況。

科學合理的制定銷售收入的標準，不僅要在工作中遵循相關專業準則，準確的計量成本和收入，而且要遵循現行的法律政策對房地產行業銷售的要求，保證其自身滿足相關條件和標準。我國的會計準則中規定，權責發生制是企業會計核算的主體，若房地產開發企業采取權責發生制核算經營業務收入，可能會出現人為調節利潤的情況和無法準確地反映企業實際銷售收入的情況，從房地產銷售的特點來看，可能采用現金收付實現制的收入確認方法更加恰當。

（三）提高會計核算人員的素質水平，使其執行力增強

現階段房地產企業的經營活動呈現多元化發展的局面，這就對會計核算人員的工作能力和素養有了更高、更嚴格的要求。一方面需要會計核算人員業務知識要與時俱進，掌握最新的會計準則和方法，根據國家相關稅法政策調整好稅務籌劃方案，實現會計核算的高效進行，及時和全面的披露房地產的財務信息。另一方面，強化企業財務人員與稅務機關人員的溝通，了解當下的稅務政策，根據核算范圍準確的核算對應的稅種，降低和規避稅務風險。另外，要制定好科學、合理的培訓計劃，結合企業的實際情況，做好會計核算人員的教育培訓，拓展工作人員的知識面和專業技能，構建一直專業素養高、復合型的人才隊伍，從而調高會計核算水平。

三、結束語

綜上所述，房地產企業的商品性和計劃性相統一、開發周期長和投資金額大、投資風險高等特點，使得房地產企業的核算業務難度很大，會計核算工作舉足輕重。房地產企業應針對當前會計核算的現狀進行優化會計核算，通過健全房地產企業內控機制、完善房地產企業會計核算體制和提高會計核算人員的素質水平等幾大措施，使企業會計核算的財務數據能真實反映房地產企業的經營狀況，為企業做出明智的決策提供保障。

參考文獻

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