房地產(chǎn)住宅精裝修設(shè)計(jì)的管理分析

劉飛

【摘要】社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展加快了城市化的步伐，也帶動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟發(fā)展。隨著人們對(duì)生活質(zhì)量和環(huán)境要求的逐步提高，房地產(chǎn)項(xiàng)目的裝修越來(lái)越普遍，對(duì)住宅裝修的有效設(shè)計(jì)管理也在實(shí)踐中發(fā)揮著重要作用，由于它關(guān)系到房屋的整體質(zhì)量，因此，本文簡(jiǎn)要分析了住宅精裝修工程的特點(diǎn)和存在的問(wèn)題，并對(duì)住宅精裝修設(shè)計(jì)管理進(jìn)行了探討，以供參考。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);住宅;精裝修設(shè)計(jì);管理;分析

與傳統(tǒng)的住宅裝修相比，精裝修有更多的階段和環(huán)節(jié)，設(shè)計(jì)管理的重要性也凸顯出來(lái)，這是因?yàn)榫b修具有建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、采暖通風(fēng)、電氣、室內(nèi)裝修、智能化等多個(gè)專業(yè)。只有采取全面的監(jiān)控措施和手段，才能使住宅精裝修工程更加完善，為居民提供良好的居住體驗(yàn)。因此，對(duì)于住宅的精裝修不僅要在設(shè)計(jì)階段下功夫，還應(yīng)加強(qiáng)準(zhǔn)備、設(shè)計(jì)審查、監(jiān)督、施工裝潢及后續(xù)竣工的管理。

1、精裝修設(shè)計(jì)管理各階段工作重點(diǎn)

1.1設(shè)計(jì)前的準(zhǔn)備階段

（1）優(yōu)秀設(shè)計(jì)院專業(yè)設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)的信息可以通過(guò)多種方法獲取。如有必要，專業(yè)設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)和設(shè)計(jì)院的資料應(yīng)當(dāng)立即歸檔，資料必須盡可能詳細(xì)，包括但不僅僅在于設(shè)計(jì)周期、設(shè)計(jì)理念、良好風(fēng)格、成功案例等方面。（2）根據(jù)項(xiàng)目定位和項(xiàng)目特點(diǎn)，選擇合適的設(shè)計(jì)院或設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，雖然在設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)的選擇上，知名設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)的創(chuàng)新水平和設(shè)計(jì)水平都很高，但規(guī)劃時(shí)間和經(jīng)濟(jì)成本較高，要根據(jù)項(xiàng)目自身特點(diǎn)合理選擇。該過(guò)程的設(shè)計(jì)管理必須具有較高的研究水平和洞察力，能夠選擇出滿足自己項(xiàng)目設(shè)計(jì)需求的團(tuán)隊(duì)。（3）從不同角度了解設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)的合作程度和優(yōu)秀案例。由于設(shè)計(jì)項(xiàng)目太多，一個(gè)設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)無(wú)法投入到所有設(shè)計(jì)項(xiàng)目中。在設(shè)計(jì)過(guò)程中，設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)經(jīng)常遇到核心設(shè)計(jì)師無(wú)法做到的情況，此時(shí)需要其余設(shè)計(jì)人員及時(shí)結(jié)合項(xiàng)目給予相應(yīng)的幫助，在明確設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)和設(shè)計(jì)人員時(shí)，需要深入了解設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)及其核心設(shè)計(jì)人員的成功案例和進(jìn)度。在異地選擇設(shè)計(jì)院時(shí)，要考慮服務(wù)合作的主題性等因素，確保設(shè)計(jì)項(xiàng)目能及時(shí)完成，保質(zhì)保量。

1.2精裝修設(shè)計(jì)的管控及審定階段

（1）對(duì)施工進(jìn)度進(jìn)行適當(dāng)?shù)谋O(jiān)控。如果是項(xiàng)目是住宅的裝修，必須在土建施工時(shí)予以明確和監(jiān)控，為了使土建工程達(dá)到精裝修的要求，防止土建工程的大變化，一般要確保裝修圖紙的設(shè)計(jì)進(jìn)度與總體規(guī)劃及施工圖紙保持步調(diào)一致，不產(chǎn)生大的出入。（2）明確標(biāo)準(zhǔn)。市場(chǎng)調(diào)研必須根據(jù)裝修的流行趨勢(shì)，確定銷售目標(biāo)、裝修水平和相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)，才能滿足業(yè)主對(duì)于住宅裝修的需求。在室內(nèi)建筑精裝修的實(shí)施過(guò)程中，設(shè)計(jì)師根據(jù)項(xiàng)目的現(xiàn)狀，會(huì)同市場(chǎng)營(yíng)銷、規(guī)劃、造價(jià)等部門(mén)對(duì)市場(chǎng)裝修項(xiàng)目進(jìn)行成本控制和需求調(diào)查，在符合裝飾技術(shù)規(guī)程的要求基礎(chǔ)上，明確本工程定位是低端還是中高端，并形成材料為后期設(shè)備選擇和室內(nèi)設(shè)備選用提供依據(jù)。（3）設(shè)計(jì)圖紙必須滿足現(xiàn)行建筑、裝飾等設(shè)計(jì)規(guī)范相關(guān)要求。原建筑圖紙的布局被分成幾個(gè)房間，這是原建筑設(shè)計(jì)的一個(gè)重大變化。設(shè)計(jì)部門(mén)必須將裝飾設(shè)計(jì)圖紙送主管建筑設(shè)計(jì)院審查，使結(jié)構(gòu)、建筑設(shè)計(jì)、設(shè)備的變更與明確的規(guī)劃布局不發(fā)生沖突。通過(guò)規(guī)劃、消防等部門(mén)進(jìn)行審查，使設(shè)計(jì)滿足驗(yàn)收要求和標(biāo)準(zhǔn)。

1.3精裝修樣板房的評(píng)審過(guò)程

項(xiàng)目建成后，對(duì)于住宅精裝修的內(nèi)容，開(kāi)發(fā)商采用建設(shè)的樣板房進(jìn)行典型戶型的展示，采用實(shí)景模型進(jìn)行設(shè)計(jì)審查，確保住宅精裝修的大部分內(nèi)容正確無(wú)誤的體現(xiàn)在整個(gè)實(shí)景展示模型房中，為了最大限度地體現(xiàn)裝修的效果和可行性，有必要對(duì)模型房的效果進(jìn)行各種重要的評(píng)估：分析整個(gè)風(fēng)格的測(cè)試和審批，能否滿足購(gòu)房者對(duì)裝修成本的要求，能否按照限額設(shè)計(jì)的要求，將裝修價(jià)格控制在一定范圍內(nèi)，這符合裝修材料的優(yōu)化和房?jī)r(jià)的相應(yīng)操作程序。設(shè)計(jì)管理的核心內(nèi)容，是可以通過(guò)精細(xì)化的管理設(shè)計(jì)從而提高裝修質(zhì)量，降低運(yùn)營(yíng)成本，滿足精裝修房交付要求。

2、房地產(chǎn)住宅精裝修項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的措施

2.1使建筑做法在精裝修完成面上予以明確

在實(shí)際工作中，以建筑設(shè)計(jì)和住宅裝修圖為例，通常是由多家設(shè)計(jì)院共同進(jìn)行設(shè)計(jì)。許多民用建筑做法不同于精裝修的要求，精裝修要求將做法明確在裝修完成面上，在《施工大樣圖》中標(biāo)出墻、地板、天花板的施工大樣，確保各建筑單位對(duì)裝修圖紙有一個(gè)較為系統(tǒng)準(zhǔn)確的認(rèn)識(shí)。

2.2在設(shè)計(jì)前做好準(zhǔn)備工作

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位在進(jìn)行裝修設(shè)計(jì)前，必須明確室內(nèi)裝修所需各產(chǎn)品的產(chǎn)品規(guī)格、產(chǎn)品類型、產(chǎn)品質(zhì)量、產(chǎn)品安裝方法等。室內(nèi)裝修人員必須認(rèn)真分析，特別是在調(diào)整廚具、衛(wèi)生間布置等房間時(shí)，必須安排適當(dāng)?shù)脑O(shè)備，然后進(jìn)行確認(rèn)，以便安裝衛(wèi)生用品、廚具等。為了滿足相應(yīng)住宅裝修的要求，必須在操作過(guò)程中確定裝修的具體內(nèi)容，才能有效地保證建筑工程不受裝修過(guò)程變化的影響。

2.3明確項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管控內(nèi)容

數(shù)據(jù)分析表明，無(wú)論項(xiàng)目類型如何，要想滿足科學(xué)管理項(xiàng)目的要求，就必須重視住宅的管理和設(shè)計(jì)，比如精裝修工程設(shè)計(jì)時(shí)，重要的設(shè)計(jì)內(nèi)容完成后，我們需要開(kāi)始引進(jìn)裝飾設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行對(duì)接，這樣不僅可以優(yōu)化房屋的整體布局，裝飾設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)也可以科學(xué)優(yōu)化相應(yīng)的精裝修內(nèi)容，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也可以通過(guò)不同的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行補(bǔ)充和優(yōu)化，通過(guò)識(shí)別其他設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)的不足，使設(shè)計(jì)內(nèi)容更加科學(xué)，在此基礎(chǔ)上，通過(guò)裝飾圖紙的明確內(nèi)容進(jìn)行規(guī)劃，然后進(jìn)一步明確，房屋內(nèi)的插件區(qū)、排水點(diǎn)、供水等，特別是對(duì)于不同工作流程的銜接，要著重保證精裝修工程的整個(gè)裝修過(guò)程不脫離裝修和土建施工，使精裝修工程的總體設(shè)計(jì)更有意義。

結(jié)語(yǔ)：

隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)水平的提高，人們將越來(lái)越重視物質(zhì)方面的問(wèn)題，因此，生活裝修將會(huì)是建筑業(yè)未來(lái)發(fā)展的重要內(nèi)容，相關(guān)行業(yè)的從業(yè)人員在現(xiàn)階段需要進(jìn)一步深化工作，注意工作中的精裝修設(shè)計(jì)管理，此外，還要不斷的學(xué)習(xí)專業(yè)知識(shí)，不斷的改進(jìn)裝飾設(shè)計(jì)工作，力爭(zhēng)為所有居住者提供一個(gè)舒適愜意的建筑居住環(huán)境。

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