新型綠色智慧社區智能化建設標準研究以及數字化轉型趨勢

文｜中鐵房地產集團華南有限公司 林觀祥｜中科云創（廈門）科技有限公司 周北川

隨著大量住宅項目的建設，各房地產企業直接參與管理的物業單位數量不斷攀升。在物業管理實踐中，各房地產企業秉持以人為本的理念，本著銳意進取、創新服務的精神，打造了各自智慧社區物業管理APP，得到了業主的普遍好評。

我國建筑智能化的競爭格局按行業發展歷程，經過初始階段（1990-1995年）、普及階段（1996-2000年）、發展階段（2000-2010年），目前已進入第四個階段持續發展階段：該階段隨著國家對建筑節能標準不斷提高，智能化技術逐漸往物聯網化方向發展。建筑智能化與建筑節能技術、物聯網技術的結合更加緊密，節能及物聯改造將成為智能化發展的另一個發展方向。而智慧社區作為建筑智能化領域中最具代表性、受眾用戶最大、社會意義最重大的行業之一，其標準的不斷與時俱進，轉型升級的需求日益迫切。

新型綠色智慧社區智能化建設以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，以物聯網、云計算、大數據、人工智能等新一代信息技術為支撐，以滿足人民群眾日益增長的現代化服務需求為目標，著力推進社區基礎設施標準化、政府服務便利化、社區管理智能化、公共服務網絡化、居民生活現代化、社區服務集約化，為社區居民提供安全、便利、智慧、宜居的生活環境，共享信息技術發展成果。

一、面臨挑戰

為了滿足業主安居和物業管理過程中不斷激發的實際需求，智慧社區和物業管理APP 功能和數字化、智能化設備逐漸增多。同時，隨著科學技術日新月異的發展，智慧社區類軟硬件產品和技術不斷快速翻新。這些都給設備數據接入和APP的快速迭代，以及整個數字化后端平臺的建設帶來了非常大的挑戰。智慧社區智能化建設的統一標準建立和數字化平臺的轉型升級勢在必行。

智慧社區應用在近年來得到廣大業主和物業管理團隊的適應和認可，已經滲透到日常生活和管理中的方方面面。應用功能越來越重，接入的智能設備和傳感數據越來越多。由建設標準不統一所帶來的問題，將給后續功能升級和數據治理帶來很大的困難。

1.數據標識不統一

社區管理過程中，由于數據命名、編碼規則、名詞解釋等各種數據標識，在不同應用之間，甚至是同一應用內部，都會存在差異，勢必會引起誤會和誤解，導致應用間的數據交互無法正常進行。比如：消防栓也可叫做消火栓。

2.功能模塊不統一

很多功能模塊在多個應用中都會存在，比如：通知、消息、工單；而有些功能模塊在不同應用中的側重點有所不同，比如：養老服務中的社區動態就和業主基礎服務中的略有差異。功能模塊標準不統一就會造成大量重復建設，浪費資源。

3.技術指標不統一

各種智能化硬件在選型時的性能指標不一致，配置參數不統一，必然在設備數據對接時增加不必要的系統復雜度，并且阻礙各組件之間形成智能聯動。

4.數據接口不統一

智能硬件、物聯網網關、社區應用、基礎服務等智慧社區所涉及的各種組件之間，以及內部應用和外部第三方應用之間，都會存在大量數據對接接口。接口定義、數據格式不統一勢必增加系統復雜度，降低研發效率。

二、研究目標及意義

針對智慧社區綜合管理平臺和智能化系統兩部分，進行分析研究，形成用于指導住宅小區智能化設計、施工及新型綠色智慧社區信息化綜合管理服務平臺搭建的設計標準。

建立新型智慧社區智能化、綜合管理服務平臺建設標準，通過智慧社區建設標準進行成效評價，引導推進智慧社區建設以居民需求為導向。通過社區基礎設施建設的全面覆蓋，提升社區服務的能力和效率，實現社區治理的智能化和現代化，將社區建設成服務便捷、管理睿智、生活智能、環境宜居的社區生活新業態。

從技術角度，以系統安全穩定、管理方便、技術前沿為目標，針對以上各子系統的主要配置及功能、點位設置、設置要求、設備應用、與景觀設計及建筑設計等專業配合，并結合目前市場上主流產品的技術要求及以上未羅列的，但有標桿房企開始使用的系統，進行深入研究。形成住宅小區智能化設計的導則，并搭建智慧社區綜合能力平臺實例模型進行驗證，最終指導建成覆蓋城鄉社區的系統集約化、管理信息化、服務智能化、運作高效化的綜合立體的新型綠色智慧社區信息化綜合管理服務平臺。

圖1 社區智慧體系整體框架

三、研究過程

研究團隊通過市場調研、實地走訪和內部分享等多種形式，采集居民需求、管理需求和先進技術等信息，查閱國家和省市現行相關標準、規范和規定，并以此為基礎，組織了多次現狀梳理和未來展望研討會。從智慧社區綜合管理和智能化應用兩個角度，詳細梳理了住宅小區智能化系統總體設計框架和規劃；包括：安全防范系統、EBA設備監控系統、信息化應用系統、家庭智能化系統、基礎設施與配套系統、物聯網通訊模塊、通用基礎技術中臺、通用應用系統和應用組件等。并分別針對以上模塊，以通用性和實操性為原則，圍繞系統配置、技術標準要求、主要功能描述、配置評級、數據點位配置、系統及設備選型要求等多個方面，制定出公司內部智慧社區建設執行標準，并在后續應用研發和推廣過程中不斷獲取真實反饋，從而對標準進行調優和補足。

四、研究成果

研究工作完成后，形成了住宅項目智能化建設及綜合管理服務平臺的建設標準及方案。通過這套建設標準和方案，可以有效指導智慧小區“新基建”建設過程，避免重復建設、打通信息孤島、形成系統聯動、增強用戶粘性、提升用戶體驗、增加物業收入。（如圖1）

1.住宅項目智能化系統建設標準

標準中定義，住宅項目智能化系統主要由安全防范、EBA設備監控、信息化應用系統、家庭智能化系統和基礎設施配套五大系統組成。

標準首先對各種常用術語的名稱和解釋進行了統一定義。將來在系統建設過程中，這部分定義將成為元數據庫管理的基礎。

安全防范系統分為：周界防越報警系統、視頻安防監控系統、保安電子巡更系統、可視對講系統、車輛出入與停車管理系統、出入口門禁控制系統。

EBA設備監控系統分為：公共照明監控系統、車庫CO、CO2監測及聯動排風系統、云梯監控系統、智能變配電和設備房監控系統、能源計費系統、車庫集水井傳感監控、水質監控系統、土壤干濕傳感系統、自動噴灌系統、地面微型氣象站。

信息化應用系統分為：公共廣播、公共信息發布、物業管理、快遞服務、兒童游樂監控、綜合布線、室外WiFi。

家庭智能化系統種類繁多，而且會不斷推陳出新，難以窮盡，所以主要從以下幾個方面舉例說明，后續在建設過程中還會繼續補足：家庭智能設備控制、家庭安全防范、智能門鎖、智能貓眼等。

基礎設施與配套系統分為：綜合管線系統、中心機房系統、電源與防雷接地系統。

2.住宅項目綜合管理平臺建設標準

住宅項目綜合管理平臺主要由物聯網絡、技術中臺、通用應用、應用組件四大系統組成。（如圖2）

在綜合管理平臺標準制定過程中，針對每項標準，增加了配置評級：

圖2 住宅項目綜合管理平臺建設標準組成

A級：基礎必選項，缺少則影響系統完整性。

B級：可選項，根據每個社區的實際需求進行設計選擇。

C級：需要根據整體服務規模（設備接入量、應用規模、商戶接入量等等）以及商業增值需求設計選擇；或從集團層面進行標準數字化建設的內容；或政務管理相關內容。

舉例：基礎業主服務應用中，物業服務為A級，便民服務為B級，而房屋出租出售則為C級。

物聯網絡通訊模塊主要涵蓋用于傳感數據采集和傳輸的硬件設備，分為：獨立物聯設備、物聯網關與通信模組、網絡通訊標準、邊緣計算節點。

基礎技術中臺主要涵蓋絕大部分應用都需要的、最通用的信息化基礎服務，分為：物聯網平臺、大數據平臺、人工智能平臺、流媒體平臺。

通用應用系統主要涵蓋具有很高通用性和標準化基礎，可供其他應用調用的通用功能模塊，分為：統一用戶身份管理系統、工單管理系統、設備管理系統、即時通訊系統、消息服務系統、信息發布系統、應用管理和開發支持系統。

應用組件是智慧物業管理中最常見的基礎應用，分為：業主基礎服務應用、業主康養服務應用、物業提效應用、商戶服務應用、社區公告應用。

3.住宅項目綜合管理平臺建設方案

建設方案是在制定標準的基礎上，對各功能模塊進行了進一步的探討和細化，將標準轉化為可實際投入研發的詳細功能描述，并以此作為后續研發的產品設計藍本。

五、特色亮點

俗話說：磨刀不誤砍柴工。本次標準和方案研究成果既豐富詳實，又達到了前瞻性和實操性的平衡，終結了智慧社區建設過程中經常出現的應用分散、數據割裂、各自為政、重復造輪子的局面。

本次研究形成的標準在部分國標基礎上進行了優化和改良，所采用的軟硬件技術標準涉及了云計算、大數據、人工智能、長距離低功耗無線網、無人值守等諸多近幾年才發展起來的新技術和新應用。除了關注技術標準外，本研究還將社區養老、便民服務、第三方商戶、生鮮配送等新服務引入到物業管理范疇之中，將物業服務貼近消費者的特點發揚光大，將社區O2O與物業結合起來，使得商業服務“最后一公里”的鏈條進一步縮短，改變了業主和物業之間的關系結構，讓物業突出服務屬性，變得更加親切。

六、驗證優化

標準的建立不是一勞永逸的，必須隨著時代的發展和具體實踐的反饋不斷改良甚至革新。中鐵房地產集團將選取部分項目，用本次研究形成的標準進行試點，總結經驗教訓，采集用戶反饋，持續進行標準的更新工作。