新《土地管理法》的經濟意義

安震

[摘要]土地資源是人類生存和發展的一項重要資源，因此土地管理制度也是關系到我國民生的一項重要制度，《土地管理法》1986年6月25日經第六屆全國人民代表大會常務委員會第十六次會議審議通過，此次修訂的《土地管理法》盡管沒有進一步放開住宅集體建設住宅用地是否可以進入工業和住宅經營性領域，但已經明確允許住宅集體建設住宅用地所有權人無需直接經過地方政府的征收直接使用即可進入住宅工業、商業等住宅經營性土地使用領域，允許住宅土地的所有權人通過土地出讓、出租等多種方式直接交由土地使用單位或者其他個人進行管理使用，打破了二元體制下土地使用管理制度的一塊堅冰。本文從土地管理立法的必要性出發，分析了新《土地管理法》的經濟意義，并提出了幾點認真貫徹執行新《土地管理法》的建議，目的在于讓人們認識到新《土地管理法》的經濟意義，積極的參與到貫徹執行新《土地管理法》中去，將新《土地管理法》落實到實處，發揮出新《土地管理法》的經濟意義。

[關鍵詞]新《土地管理法》;經濟意義;意見

[中圖分類號]F293.3

[文獻標識碼]A

1 土地管理立法的必要性

1.1 土地關系的廣泛性

人類生活、生產的物資基礎之一是土地，因此圍繞土地為客體就形成了比較復雜和廣泛的土地關系，具體來說人類生存和發展是立足在土地上的，是圍繞土地進行的生活和生產，因此產生的土地關系是具備廣泛性的。

雖然人類的土地并不是唯一的由人類自己創造生產出來的自然資源，但土地卻是古代人類唯一能夠支配和進行開發的社會財富，不僅僅是人與土地之間已經有著密切的社會經濟聯系，以土地和農業為主要生產基礎的人與農業工人之間也已經形成了比較廣泛的社會經濟和文化關系，這種關系需要通過法律的形式來進行調整和協調。

1.2 土地資源的重要性

土地對人類生存和發展來說是十分重要的，是人類能夠利用的基礎資源之一，因此必須用一種具備普遍約束力的方法來對土地的使用進行管理，這種方法就是通過法律的形式。在我國歷史上的各個發展階段都制定了關于土地的相關法律，這些土地法律對保護土地起到了重要性的作用，這不僅僅說明了土地資源的重要性，還體現出了法律的必要性。在當今社會中人類已經對土地的重要性有了深刻的認識，因此必須通過土地管理立法來保護土地資源，為人類生存和發展營造一個良好的環境。

1.3 土地屬于國家管理

土地的管理規定和立法的目的是為了滿足立法國家對管理和利用土地的正當性和需要，土地由立法國家進行管理立法是我國的一項不可動搖的基本法律和原則。土地由立法國家進行管理必須通過有關法律的形式來規定和體現，通過有關法律的規定和形式立法能夠充分體現反映出立法國家對管理和利用土地的態度和意志，是國家管理土地的主要手段。

2 新《土地管理法》的經濟意義

2.1 明確界定了土地征收的公共利益范圍

《憲法》規定：國家為了公共利益的需要可以對土地實行征收或者征用并給予補償。但是由于原法沒有對集體土地征收的”公共利益”的范圍和性質進行明確的界定，加之農村集體的建設和工業用地征收不能直接通過集體進入房地產市場，使集體土地的征收成為各項集體建設使用集體土地的唯一途徑和渠道，導致了征地規模的不斷擴大，被征地農民的合法權益和長遠生計得不到有效的保障，影響社會穩定。新《土地管理法》增加第45條，首次對土地征收的公共利益進行界定。

2.2 土地征收程序得到了改革

將原來的農村征地批后補償安置公告應當修改為農村征地的批前安置公告，多數被征地的縣級以上農村集體經濟社會責任組織全體成員對農村征地的補償和安置管理實施方案的修改有任何異議的，應當及時召開聽證會提出修改，進一步依法保障和監督落實被征地的各級以上農村集體經濟社會責任組織和對全體被征地農民在整個行政區農村征地補償安置管理實施過程的合法知情權、參與權和法律監督權。進一步倡導和諧管理征地，征地申請報批以前，縣級以上的地方人民政府必須與國務院擬受理的被征收農村土地的所有權申請人、使用權申請人就征地補償或者安置等問題簽訂協議。

2.3 農民的合法權益得到了進一步的保障

2.3.1 征地之前的程序復雜化。一方面在征地方面對征地程序進行了改革，要求政府在進行征地之前必須調查土地狀況，將調查的土地信息進行公示，需要與被征地農民進行溝通協商，有必要的時候需要召開聽證會。

另一方面必須與農民簽訂征收土地協議，在與農民簽訂土地征收協議之后才能夠辦理征地申請，以及對辦理征地的手續進行審批，這樣農民的合法權益就會得到進一步的保護。

2.3.2 增加兩種征地補償，完善了保障體系。在過去傳統的方法下確定土地補償的年產值方法主要是依據國家對土地征收的原用途，是按照土地年產值確定倍數的方法計算出來對土地的安置補助費和其他土地征用補償費的年產值進行計算和確定，在新的《土地管理法》下已經取消了確定土地補償費年產值的倍數法，采用的是區片綜合低價方法，同時在原有的地上附著物、安置補償費、土地補償費這三項補償項目的基礎上增加了以下兩種補償，即社會保障費用和農村村民住宅補償，可以看出被征地農民的保障體系得到了進一步的完善。

2.3.3 農民居住權得到了進一步的保障。在管理宅基地方面，我國采用的是一戶一宅的基本管理制度，然而在某些地少人多的地方，就會出現宅基地相對緊張的問題，新《土地管理法》為了解決這個問題，對宅基地的審批權進行了下放，明確規定對農村的宅基地要進行合理的規劃安排，這樣農村居民的居住條件就可以得到較大的改善，農民居住權利得到了保障。

2.3.4 自愿退出宅基地，不得強迫。新《土地管理法》規定農民如果不想退出宅基地，政府部門不得強迫農民退出宅基地，退出宅基地必須堅持自愿有償的基本原則。農民即使是已經進城。如果不是自愿退出宅基地，政府部門沒有強迫農民退出宅基地的權力，如果農民自愿退出宅基地，政府部門必須按照規定給予農民一定的補償。

2.3.5 簡化了集體建設用地程序。新《土地管理法》對集體經營性建設用地進行了創新，傳統農村土地必須國有才能人市的規定被改變，直接增加了農民的財產收入，新《土地管理法》規定如果集體建設性用地要入市，必須經過村民代表大會，或占村民會議3分之2的人員通過才能夠進入市場。

2.4 給土地開發商帶來的商機和挑戰

2.4.1 房地產開發的主力軍可能變成村集體。在新《土地管理法》下放開了對集體用地的權利，對這些土地村集體可以進行合理的利用，因此就會成為不可小視的主力軍進入到房地產開發領域，村集體由于具備資金壓力小、土地成本低等特征，可以采用租售相結合的方法，將短期收益向長期收益轉變，土地開發的模式也比較靈活，因此可以看出與傳統房地產開發商相比村集體有著明顯的優勢。

2.4.2 開發商的開發成本可能提升。新《土地管理法》對現行征地補償制度進行了修改，將征地補償“30倍上限”等相關內容，按照規定要求要保證被征土地農民的生活水平和基本生計，“長遠生計有保障”。這意味著以后征地，補償成本不僅可能會大大超過過去規定的“30倍上限”，而且還會出現很多不可控成本，這在一定程度上也增加了拿地的難度。

2.4.3 集體用地成為開發商拿地的途徑之一。在新《土地管理法》下對集體用地入市條件進行了明確，這就給開發商開發集體用地奠定一個良好的基礎。例如在全國以北京大興區為主的33個試點縣級行政區域，集體用地都積極地想進入市場，但是在土地掛牌之后卻并沒有引起市場的重視，導致這一問題的主要原因是相關法律方面還不夠完善，然而在新《土地管理法》修訂之后，就可以有效的解決以上問題。

一方面在新《土地管理法》頒布之后，改變了原來集體土地必須轉變為國有土地才能夠入市的條件，開發商可以采用不同的方式與集體用地所有者進行合作，拿地價款和支付時間也能夠與集體土地所有者進行協商確定，開發商就可以在開發過程中降低一部分拿地成本。

另一方面與城市政府土地部門掛牌的土地價格相比，集體用地會具備較高的價格優勢，對過熱的土地價格會起到抑制作用，但是由于新《土地管理法》剛剛完成修訂，開發商還需注意開發集體用地過程中可能出現的問題，謹慎地開發集體用地。

3 落實貫徹新《土地管理法》的建議

3.1 做好組織宣傳學習新《土地管理法》的工作

各個地方政府部門要做好組織宣傳新《土地管理法》的工作，可以將活動分為學習階段、宣傳推廣階段、貫徹實施階段，同時開展四項活動，即印發新《《土地管理法》》知識100題，組織全系統干部職工進行答題活動;組織新《《土地管理法》》有獎競賽活動;組織宣講團深入各縣（市、區）開展新《《土地管理法》》巡回宣講活動;開展“法潤自然”征文活動，征集全系統在學習宣傳貫徹實施新《《土地管理法》》、推進全面改革和法治建設中的典型案例和先進人物事跡，進行廣泛宣傳。

3.2 嚴格遵循新《土地管理法》的基本原則

3.2.1 堅持協調統籌的基本原則。習總書記在土地改革過程中強調：“要側重改革的協同性、整體性和系統性”。由于土地改革的過程中會涉及到比較復雜的利益關系和主體，可以說“牽一發而動全身”，因此在執行的過程中也要遵循協調統籌的關系，這樣才能充分地發揮出新土地改革的重要性作用。

3.2.2 保證政治方向的正確性。在進行農村土地制度改革的過程中，習總書記一再強調“不能把農民的耕地改少了，不能把農村土地集體所有制改沒了，不能損害農民的利益，不能把糧食的產量搞下去”，因此這也是我們貫徹執行新《土地管理法》的基本原則之一。農民集體所有的一項重要資源是農村土地，在貫徹執行新《土地管理法》的過程中我們也要將人民作為主要核心價值取向，在實事求是和解放思想的原則下工作，一切以農民群眾的利益為出發點來推進新《土地管理法》。

3.2.3 堅持審慎穩妥性原則。由于新《土地管理法》的修改和實施時間尚短，各方面對法律條文中的一些問題還認識不深，因此在貫徹和執行過程中難免會遇到意見不一致的問題，這就需要我們堅持審慎穩妥的原則，對法律條文進行深入的研究，在實踐工作中總結經驗，努力達到認識上的一致性。

4 總結

綜上所述，土地管理立法有著一定的必要性，國家政府部門需要根據實際國情對《土地管理法》進行不斷的修訂，這樣才能保證《土地管理法》立足本國國情，充分體現出新《土地管理法》的經濟意義，維護土地所有制和開發商的合法權益，保護我國土地資源。

[參考文獻]

[1]李春艷.《土地管理法》修改：為農村改革提供制度動力[J].農村經營管理，2019（09）.

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