淺議REITs

陳喆

摘 要：REITs起源于美國，也是全世界REITs發展最成熟的市場。我國為了經濟的健康持續發展，加大投資力度，盤活存量資產，拓寬融資渠道，普惠眾多社會投資人，多次下發相關文件指導REITs工作，并已經開始了試點工作。在2014年誕生了第一批私募REITs，但我國目前大多數類REITs產品局限于私募形式，成熟的REITs產品市場將會不斷地擴充公募REITS產品的市場份額。

關鍵詞：公募;類REITS;特征;區別

REITs原本是指房地產投資信托基金，也被稱為不動產投資信托基金，是通過公開或非公開的方式將不動產資產證券化，原所有人通過市場盤活存量資產并獲得再投資、生產經營所需的資金，投資人通過專業機構和專業人士對這個資產的運營管理獲得穩定或長期的收益。REITs具有多種形式，按照資產所有權歸屬和投資收益的來源及分配形式可以分為權益型、抵押型和混合型;按REITs的組織架構和交易特點，可以分為公司型、契約型、合伙型;按資金募集來源渠道的不同和流通性強弱的特點，可以分為公募和私募。REITs形式多種多樣，但采取哪種形式，對于不動產的所有者或開發者而言，REITs提供了一種讓非流動資產重新體現其價值的方法，對于中小投資者而言，REITs讓他們能夠在不需要籌集巨額資金的情況下，直接參與不動產投資。

一、REITs特征

REITs的主要收益來源于不動產經營管理的租金收入、分紅及不動產增值。投資人可以根據簽訂的協議，按期取得固定或比例的收益，原持有人即可以獲得專業機構經營管理所帶來的收益也可以在項目到期后享受資產增值的溢價部分。

REITs分紅具有強制性。我國《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》中明確規定基金管理人主動運營管理基礎設施項目以獲取穩定現金流，將90%以上合并后基金年度可供分配金額按要求分配給投資者。

REITs流通性較好。國外成熟的REITs產品可以上市交易，增加了投資的流通性，投資人可以根據自身需求決定持有或者出售。我國正在大力推進的公募REITs基礎設施REITs結構設置為“公募基金+單一基礎設施資產支持證券，可以在深交所或上交所交易。

REITs運營管理具有專業化。REITs涉及資產管理人、受托人、物業管理人、財務顧問、專業評估公司、法律服務所等多個參與人，每個參與者會從不同緯度、不同專業的角度形成合力，運用他們的專業的、法律的業務知識，為REITs產品從籌劃誕生一直到完美退出把好關、做好專業的運營管理工作，保障投資人穩定、合法的收益。

可以降低企業的負債率。通過設立SPV，將不動產注入并成為這個特殊目的公司的資產，在原所有人報表中不再體現為債務。投資人既獲得了預期收益的權利，而企業也更早的獲得了資金，同時，通過表外融資降低了自身杠桿率。

二、公募REITs和私募REITs

（一）公募REITs

指以公開發行方式向社會公眾投資者募集信托資金的REITs，其投資人一般不受限制，每個投資者最低投資數量一般也沒有限定。我國的公募REITs是在證券交易所公開上市通過證券化方式將具有持續、穩定收益的不動產資產或權益轉化為流動性較強的上市證券的標準化金融產品。

（二）私募REITs

REITs發起人通過電話、信函、面談等方式直接向社會機

構投資者或資金充裕的投資人、自然人推銷REITs產品。私募REITs相對于公募REITs風險較高，對投資者的風險承受能力要求相應提高。一般有持有人數的最高限制和投資的資格要求。國際市場上，私募REITs占比較小。我國目前發行的類REITs絕大多數是私募方式，受眾面較小。

公募REITs和私募REITs又分別可以采取權益型REITs或抵押型REITs。

三、公募REITs和類REITs區別

國內的類REITs產品各有特點，在融資需求、權益屬性、專業化運作上與公募REITs類似，但類REITs仍是一個私募范疇、偏債性的產品。（見表1）

四、國內REITS

根據資產證券化分析網數據，截至2020年8月底，國內已發行類REITs產品85只，發行規模合計1969億元。其中，公募REITs產品2只，募集資金75.54億元;私募REITs產品83只，募集資金1893.46億元。

2020年4月，我國證監會、發改委聯合下發《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》。闡述了推進基礎設施REITs試點的重要意義，明確了基本原則，提出了試點項目要求，并做好了下一步的工作安排。試點項目將聚焦京津冀、長江經濟帶、雄安新區、粵港澳大灣區、海南、長江三角洲等重點區域，支持國家級新區、有條件的國家級經濟技術開發區重點區域;優先支持基礎設施補短板行業，包括倉儲物流、收費公路等交通設施，水電氣熱等市政工程，城鎮污水垃圾處理、固廢危廢處理等污染治理項目。聚焦具有成熟的經營模式及市場化運營能力，已產生持續、穩定的收益及現金流，投資回報良好，并具有持續經營能力、較好的增長潛力等優質項目。公布的《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》也明確基礎設施證券投資基金的設立、發售、運營及相關參與主體的權責等操作規范。

2020年9月，上交所起草了《上海證券交易所公開募集基礎設施證券投資基金（REITs）業務辦法（試行）》《上海證券交易所公開募集基礎設施證券投資基金（REITs）發售業務指引（試行）》2項配套業務規則。深交所制定了《深圳證券交易所公開募集基礎設施證券投資基金業務辦法（試行）》（征求意見稿）、《深圳證券交易所公開募集基礎設施證券投資基金業務審核指引（試行）》（征求意見稿）和《深圳證券交易所公開募集基礎設施證券投資基金發售業務指引（試行）》（征求意見稿）3項配套業務規則，用以規范交易所基礎設施基金份額發售、上市、交易、收購、信息披露、退市等行為建項目。現已經向社會公開征求意見。

五、結語

相對于國際市場，REITs在我國起步較晚，但發展速度較快。從第一個RETIs產品橫空出世直至現今政府相關通知及相關配套指引的征求意見表明，RETIs在我國已經逐步鋪開，有星星之火燎原之勢，發展方向也傾向于公募形式。這對于企業來說，無疑拓寬了融資渠道，盤活了存量資產，取得發展經濟所需要的資金，支付的穩定和超額收益又普惠了社會公眾投資人。目前，如果REITs有政策上的更加大力的支持和相關的稅收扶持，一定會越走越遠。

參考文獻：

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