探討房地產開發公司財務管理及稅務籌劃

于志泓

摘 要：在市場經濟中，實現企業財務管理目標的重要手段為納稅籌劃，納稅量會因為企業的不同的經營活動而造成不同程度的影響。就目前而言，房地產開發公司在歷經了一段快速發展的高峰時期后，逐漸回歸了平穩的狀態，從而進入微利時代，但是在房地產開發公司的內部成本控制和資金分配仍然存在較大的壓力。隨著近年來市場經濟環境的不斷發展和擴大，傳統經濟的發展模式也發生了一定程度的變化，未來房地產的發展仍需要遵從國家的宏觀調控理念，構建科學而合法的稅務籌劃方案，從而使企業達到合理的稅負最低目標，緩解經營壓力，提高經營效率。

關鍵詞：房地產開發公司;財務管理;稅務籌劃

隨著房地產行業的不斷發展，行業利潤不再像發展期那樣高，這是因為房地產行業內的房地產公司過多，導致利潤飽和，企業與企業之間的競爭過于激烈，而在這個房地產直接成本已經優化到極點的時代，企業務必要從自身出發，加強企業財務管理，制定科學合理的融資方案，有效的控制稅務成本，針對企業自身的經營情況和財務情況選擇長期融資和短期融資。在企業的財務管理中，稅務籌劃是其中的重頭戲，而稅務籌劃如何能落實到實務上，這全都要靠企業財務事前、事中和事后的控制與執行。

一、財務管理與稅務籌劃概述

（一）財務管理

在企業的運營發展中，財務管理是企業經營發展的重要組成部分之一，換句話來說財務管理，就是管控企業在內外部的經營中的資金往來的管理活動，具體而言，就是在企業的整體經營目標下，實施投資、籌資和營運資金以及利潤分配的管控。企業管理的重要組成部分就是財務管理，財務管理是根據財經法規和財務管理原則所實施的一系列合法和有效的企業財務活動，是處理企業內部經濟活動的一項經濟管理工作。企業財務管理的主要內容在于：科學的現代化財務管理模式、可持續化發展市場的經營目標、真實可靠的會計核算資料、合法和誠信社會機制。

（二）稅務籌劃

納稅籌劃這個名詞最早來自于西方國家，并且西方發達國家也是最早開始實施納稅籌劃的國家，當西方的發達國家的納稅籌劃水平相當成熟后，國內在引進納稅籌劃這個概念，這導致我國的納稅籌劃根底太薄，納稅籌劃水平發展不如一些西方發達國家成熟，繼而導致企業的納稅籌劃能力不強，繼而產生企業經營風險。近年來，隨著市場環境的劇烈變動，各行各業在面臨著巨大壓力的同時，也在積極的開展納稅籌劃，隨著市場經濟變化的速度越來越快，市場環境不再局限于國內，大量國外企業加入了市場，這不僅給國內企業帶來了更多的機會，也給稅收籌劃帶來了巨大的挑戰和更廣闊的空間。近年來，國家為了鼓勵各行各業積極發展，頒布了許多高新行業的優惠政策，而房地產企業立身于一個競爭激烈行業環境中，就更需要認真研讀國家稅收政策，在合理合法的情況促使企業實現稅收優化，所以企業更應該打起十二萬分的精神，結合企業自身的實際情況，制定健全完整的納稅籌措方案，緩解企業的經營壓力。而在實施納稅籌措方案的時候，一定要遵從一條原則，那就是無論怎樣的稅收籌劃行為，究其目標都是想要減少企業稅負，增大企業的經濟效益，所以在制定納稅籌劃方案的時候，一定要充分結合企業經營情況，避免制定出無效甚至損害企業自身利益的方案。科學合理的納稅方案，能夠幫助企業完成合理的避稅和節稅，規避稅收陷阱，從而實現稅負合理最小化的目標。

二、房地產公司財務管理與稅務籌劃的關系分析

（一）稅務籌劃屬于財務管理的一部分

企業財務管理的順利開展，離不開科學合理的納稅籌劃，納稅籌劃的主要開展目的在于合理范圍內，最大限度優化房地產開發公司的經營利益，最大程度上合理減少房地產開發公司的稅負，當房地產開發公司在開展稅收籌劃的同時，要密切關注稅務機關的相關稅收政策和政策約束，及時有針對性地進行調整，優化稅收環境。稅務籌劃是財務管理的一部分。財務管理與稅收籌劃的最終目標是一致的，在企業經營管理中，稅收籌劃在整合企業資源、實現企業利潤最大化和稅負合理最小化方面發揮著重要作用。稅收籌劃需要根據我國現行稅法的相關政策，提前安排企業的資本活動，從有效的降低稅收成本。財務管理與稅收籌劃之間還存在一定的關聯性，企業股東利益要想最大化，就必須提高企業資產回報率和控制企業經營風險，進而實現企業盈利最大化。所以財務管理和稅收籌劃具有較大的關聯性。

（二）稅務籌劃對財務管理有重要影響

納稅籌劃方案的優劣能夠影響到企業是否可以完成財務目標，財務管理最重要的目的是降低企業的經營成本，同樣包括納稅成本。可以這么說，開展科學合理的納稅政策，可以幫助企業最大化財務管理目標的完成。其次，財務決策也會因為稅收籌劃方案而受到一定程度的影響，財務管理的核心內容就是對企業的各種財務活動進行分類，所以稅收會是企業的任何活動，所以在實施稅收籌劃的同時，必須充分考慮財務管理的工作內容，因此，對財務管理決策秩序的規劃具有重要的影響。一方面，企業在進行稅收籌劃時需要進行自我控制;另一方面，他們也需要關注和監督管理財務，以此確保最大程度上實現財務管理的風險管控，因此納稅籌劃與財務管理可以說是相輔相成的。財務管理作為納稅籌劃的參考，納稅籌劃需要根據財務管理實現，而財務管理也需要納稅籌劃來合理避稅和減少企業運營風險。

三、房地產開發公司財務管理及稅務籌劃的對策

（一）房地產開發公司財務管理及稅務籌劃的要點

1、積極解讀財稅政策

根據《土地增值稅暫行條例》的有關規定，如果可以將項目分撥的利息支出進行轉移，相關金融機構可以向企業提供相應的利息有效扣除的證明。但根據相關規定，銀行發放貸款的利息仍不得超過相關規定。如房地產開發公司不能提供有關房地產項目借款方式及利息的機構證明，仍扣除土地及開發成本5%的利息金額。因此，該房地產開發公司在項目開發過程中，一定要規范化和合理化的進行評估，就土地成本和開發成本的5%總和與項目借款的實際利息支出，選擇符合房地產自身利益的利息扣除方式。

根據我國稅法的有關規定，納稅人修建商品房的增值稅不超過項目資金的20%，免征土地增值稅。增值稅超過項目資金20%的，按超額部分的累進稅率繳納土地增值稅的具體數額。由于土地增值稅率是相對較高的，納稅人應選擇盡可能建造房屋出售項目銷售過程中，以資產增值之間的關系和增加稅收負擔由于優惠待遇低于增值點，以避免超過損失由于增值速度略低起點。適當的土地可以選擇增加稅收的比例計算，包括各種類型的業務的比例，和歸因的每種類型的成本業務可以明確定義，可有效減少相關類型的業務的增加率，以減少土地增值稅。并充分考慮增值稅收入和土地增值稅增加額可超過項目資金的20%，充分平衡兩者的關系，進而選擇合理的銷售價格。通過合理控制銷售價格來應對房地產開發公司建設的普通住宅在20%臨界點的升值率，可以避免繳納土地增值稅。另外也可以通過添加有關扣除項目來對土地增值稅的臨界點實施納稅籌劃。

2、創新稅務籌劃思維

為了保證稅收籌劃的順利實施，有必要在稅收籌劃中加強企業各成員的風險意識。稅務師事務所在接受企業委托后，應嚴格告知委托人稅務籌劃的范圍和原則，不得有過高的期望。在委托過程中，稅務規劃師應將委托人所面臨的風險告知委托人，并建立風險預警機制，避免稅務糾紛。企業在制定稅收籌劃方案時，應認真考慮相關稅收政策。稅收籌劃的合理性和合法性不容忽視，同時也是有效進行稅收籌劃的必要前提。和企業開展稅收籌劃過程中，通常面臨著許多不確定的風險因素。因此，稅收籌劃應建立嚴格的風險控制，科學合理建立風險防范對策，如通過集成和收集有關當前稅法的最新進展，掌握更多的計劃數據，嚴格合理的風險規避。同時，不但要關注當前的稅收優惠政策，還應該注意到企業自身利潤和虧損的狀態，如果企業本身的財務水平低下，即使優惠政策力度再大，企業也沒有資本去享受優惠。所以企業必須首先做好內部財務管理，然后采取稅收籌劃方案，減輕企業稅負，提高企業納稅能力。企業的最高管理者應該認識到，企業的納稅與企業的盈虧沒有直接的關系，每個企業和公民的義務就是納稅。深入分析企業經營情況，運用國家頒布的相關優惠政策，提高經營效率，促進企業持續健康發展。

基本上需要房地產開發企業注重以下幾條：

（1）細化業務環節：綜合分析每個業務環節，與企業的長遠發展目標相結合，在處理具體業務的過程中，要放眼于長遠目標，不能死盯著眼前的利益。具體的免稅政策有明確規定。在實施戰略的過程中，企業應充分分析和發揮各項業務的特點，盡可能地促使企業達到免稅政策的要求，明確企業的納稅環節，明確優惠政策對企業的影響，從而做出科學合理的決策。

（2）要建立完善的稅收籌劃體系，就必須將稅收籌劃的理念貫穿于企業管理鏈的始終。稅收籌劃屬于企業的綜合性業務，對企業的業務發展具有全面的監督和控制作用。而在對企業進行納稅管理的過程中，納稅籌劃需要做到事先規劃和分析、事中控制、事后處理等綜合的運籌。需要房地產開發企業在拿地環節制定全盤初步稅收籌劃方案，在拿地后制定全盤詳細稅收籌劃方案。在項目前期報建、項目建設、項目銷售、項目交付等各個環節，不斷修正并執行到位。

（3）房地產企業需要與政府部門加強溝通，積極爭取區域性優惠政策，如某企業的一個項目中，該企業利用園區內部的經濟扶持政策，與園區簽訂了經濟建設獎勵協議，根據協議規定，按照服務經濟建設鎮級財政貢獻部分的20%予以返還，即獎勵鎮級稅收返還20%，保守估計大約1000萬元左右，大約1000萬左右。可見與政府部門達成良好的共識，能夠促使企業合理的享受部分政策待遇。

（二）房地產開發公司財務管理及稅務籌劃的對策

1、土地增值稅籌劃

大多數房地產開發企業更注重房地產的自建銷售，但這種自建銷售并沒有很大的稅收籌劃空間。如果采用代建制和聯合建制，一般會有較大的稅收籌劃空間。代建制方案的選擇一般是指客戶被房地產開發企業替代，收取相應的代建費，開發房地產的做法。對于房地產開發企業來說，代建制雖然能獲得足夠的經濟利益，但房地產所有權并未轉移，仍在合同規定的勞動報酬范圍內，不屬于土地增值稅繳納范圍。因此，房地產開發企業可以使用代理建設減少企業的稅務負擔，但這需要做房地產開發的初期用戶確認后，以避免需要繳納土地增值稅的開發和銷售。合作建設期間，甲乙雙方各提供下部使用權和下部資金，房屋建設由甲乙雙方共同合作完成。房屋建設竣工后，應當按照有關比例共同使用。在房屋建成后，如果要轉讓，這需要根據有關規定繳納一定的土地增值稅。

就拿目前的北京市場來說吧，普遍做法為拿地配建保障性住房。在簽訂合同和建造住房的過程中，明確各個業態的直接成本。通常情況下，保障性住房具有較低的增值額度，或者可以免繳土地增值稅，房地產企業盡可能的不要按照建造面積進行成本分攤，那會導致保障性住房多繳納部分土地增值稅。

房地產企業就回遷房等部分保障性住房而言，應該積極地與建委等有關政府溝通交流，明確保障性住房的定向材料，積極爭取土地增值稅的暫不預征政策，從而減少資金占壓，也盡可能的避免因為后期土地增值稅退稅而產生問題。

房地產開發公司土地增值稅的征稅對象是土地和地上的建筑物。一般情況下，稅收征收標準為四級超額累進稅率的30%-60%。但是，由于房地產開發項目成本過高，核算比較困難，所以每年都要根據房地產項目的預計銷售收入進行預收，然后在項目竣工后接受土地清算，是土地增值稅通常的征收方式。稅前稅率很低，只有清算稅的一小部分，大部分土地增值稅必須在清算時繳納。房地產開發公司的土地增值稅管理有三個環節，對稅收有著深遠的影響。

（1）建設前，土地使用權轉讓和房地產產權行為不再屬于土地增值稅管轄范圍，因此及時規劃項目是十分必要的，企業規劃和開發項目管理相對容易發生模糊的地方就是開發期間的間接成本和費用的分離，而企業開發期間為繳納的滯納金不包括土地增值稅，在建設之前就要明確劃分清楚這部分款額。

（2）在施工中期，企業要想享受免稅或優惠政策，必須選擇成本分攤的方式。如果核算方法錯誤，會增加很多不必要的土地增值稅支出。

（3）在建設后期，要根據項目扣除金額和房地產取得的收入總額來計算土地增值稅的增值額，進而計算項目金額中增值額占有的比例，即增值率，再根據增值率采用稅率計算計算出應繳納的稅額。

2、企業所得稅籌劃

目前，房地產開發公司在納稅人籌劃方面，主要通過建設獨立的銷售公司進行納稅人籌劃，房地產開發公司大多都通過在各地建設不同的子公司的模式，實施總分支機構的運營。根據新企業所得稅法規定：在中國境內居民企業建設的營業機構如不具有法人資格，應該匯總計算再行繳納企業所得稅，另有規定表明企業之間不得私自合并繳納企業所得稅（除了國務院特別規定的除外），這樣在企業需要擴大經營規模而需要建設新的營業機構的時候，建設分支機構則更為有利。因為分支機構不具備相關的法人機構，那么，那么總機構就可以跟分支機構合并繳納稅款，并且享受盈虧互補的好處，從而實現減少應納稅額的目的，避免多交企業所得稅。單如果企業采用的營業機構具有獨立的法人資格，比如子公司，然而母公司的盈利就不能抵消建設子公司初期的虧損，母公司的應納稅所得額就會超過設立分公司時的應納稅所得額。企業的資金就會被當期繳納的稅款較多的占用，所以，企業在新企業所得稅法之下，建設自己的分公司沒有建設子公司盈利大。

3、增值稅籌劃

（1）增值稅留抵退稅政策：如果房地產企業滿足有關政策條件，可以辦理該政策，完成增值稅留抵退稅。（2）營改增后，需要房地產企業尤其注重獲取進項稅發票的途徑：營改增實施后，在增值稅發票的全面管理上將會有越來越嚴格的規定，企業要想獲得抵扣進項稅額的優惠，取得發票的渠道就必須符合稅法，取得增值稅專用發票后在有關政策發生改變的如今，必須遵循“三流統一”的原則，保證貨物服務與應稅勞務的流動，現金流動，發票的流動都是一手抓的。在營改增后，進項稅對企業稅負的影響是決定性的，房地產企業應該在加強票據管理水平上多花心思.（3）合理的進行增值稅發票開具的時間籌劃，如果進項稅額較多，而項目利潤不高，可以在預售環節開具9%的增值稅發票，從而避免前期納稅。如果進項稅較少需要繳稅，可以先行按照預征3%的方式開具零稅率發票。

4、延緩或減少納稅籌劃

房地產開發公司項目完成后，將面臨后續清算問題。企業所得稅不能按稅率總額來完成，所得稅成本的扣除應按預售的實際收入來實現。并充分考慮到足夠的時間來收集企業成本和延期執行完成清算，從而使時間的規劃，完成結算，房間不做房間，年底調整年之前一個房間盡可能盡可能降低稅收，企業的資金壓力，在某種程度上資金的時間價值在某種程度上，也可以應用于稅收籌劃。理論上，銷售建筑企業可以通過使用精細裝修的手段，進入開發成本，增加裝修成本支出，可以通過加計扣除土增稅，從而降低土增稅的稅負效果。

四、結束語

綜上所述，房地產開發公司在日常管理中是稅收風險的來源，樹立良好的風險意識，并在風險發生或已經發生后，及時采取有效措施應對，從而減輕房地產開發公司的稅收財務壓力，提高房地產開發公司的經濟效益，使房地產開發公司適應市場的經濟環境。稅務籌劃人員要隨時注意當前稅法項目的變化，從而根據新稅法法規的基礎上，修改原企業的納稅籌劃方案，使房地產開發公司享受更合理的避稅、納稅的條件，促使企業建立良好的風險監督機制，在日常工作中對稅務風險的成因進行預測，進一步消除稅負風險。通過更好的財務管理手段使得稅收籌劃在事前、事中、事后得以很好的執行與落到實處，同時，通過稅收籌劃更好的促進財務管理水平的提升。兩者相輔相成，不斷優化和提升房地產企業經營效益。

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