張新朋
摘 要:針對房地產企業財務分析的常用方式進行概述,主要包含對比分析法、比率分析法、趨勢分析法及因素分析法。分析當前房地產企業財務分析的現存問題,提出與之關聯的改進建議。房地產企業需要立足于實際,強化財務分析的重視程度。合理規避風險,促進房地產企業的科學、持續發展,提升市場競爭力。
關鍵詞:房地產企業;財務分析;財務管理
城市化進程快速發展的環境下,越來越多的人開始到城市中謀求發展,房地產行業得到了快速發展。在房價持續上升的環境下,房地產行業財務經濟問題嚴重,房地產企業存在不同程度的經濟危機。房地產企業作為資金流通量較大、資金需求較高的行業,不管是經營階段還是銷售階段,均面臨著諸多財務風險。房地產企業需要在分析經濟發展現狀的同時,制定科學的經營戰略計劃,對財務資金進行合理管理,加強風險的預測與管控。文章將根據當前房地產企業財務分析的現存問題進行分析,希望能夠對相關管理及研究工作帶來參考意義。
一、房地產企業財務分析的常用方式分析
(一)對比分析法
對比分析法顧名思義,即為將≥2個相關指標進行比較,分為基礎性、常見性的比較方式。房地產企業財務分析中的對比,多將絕對額、百分比、比率等進行比較,將財務報表與財務計劃等進行比較,明確數據及資金之間的差距。
(二)比率分析法
比率分析法指的是將財務相對指數予以比較,觀察房地產企業經濟活動的變化情況,進而了解企業的經營現狀。比如可以對房地產企業盈利能力的凈資產收益率、資產利潤率予以比較。在相關比率分析的方式下,對財務數據產生深刻認識,對進一步房地產企業決策、戰略計劃的制定可產生重要影響。
(三)趨勢分析法
趨勢分析法指的是將企業持續階段或者兩期財務會計報表的指標、比率予以對比,進而清晰財務變化情況,上升或者降低的幅度等,了解企業財務現狀,經營額增減度等,為財務數據動態分析的有效方法。
(四)因素分析法
因素分析法主要是分析關聯因素對某指標的影響效果進行探究,進而了解財務指標產生變化、差距的原因,對房地產企業相關管理指標的優化制定有益。
二、房地產企業財務分析中常見的問題分析
(一)系統分析不足
根據房地產企業具體的財務分析需求,所使用的財務分析指標也會有所差距。以銷售指標為例,財務口徑以簽約為標準,銷售部門則以認購為標準。在相同指標而口徑存在差距的情況下,具體的核算方式也會有所不同。比如物業費應收欠收數,業務部門以收付實現制為標準,財務部門以權責發生制為標準。在具體的財務分析過程中,缺乏系統性分析,則會造成財務分析交叉、口徑不一的情況,難以真正發揮財務分析的作用。
(二)結果缺乏分析
財務分析的作用,在于真實呈現經營現狀,對后續工作的開展提供參考、指標作用。但是在具體的房地產企業財務分析過程中,則可能會出現慣性分析,缺乏分析的情況。在得到財務數據或者完成數據跟蹤、記錄后,相關工作人員只是按照要求如期上報,對數據關聯的具體內容缺乏深度思考。比如在相同金額拖欠指標的情況下,需要對拖欠款項具體的原因、時長、責任人溝通情況等進行分析。對相關指標的變化趨勢進行分析,評估其市場發展前景與市場風險等。再如銷售額持續上漲的情況下,需要根據營銷費用、庫存指標等進行對比分析。
(三)數據來源分散
財務分析具有專業性強、關聯性強等特征,對指標應用、數據獲取、數據分析及結果整理,均具有較高要求。但是結合當前房地產財務分析的現狀而言,多具有財務數據來源分散的問題,專業性受到影響。房地產企業多使用ERP軟件整理數據,但是因為運營期間各類業務由多個部門完成,前置階段、相關階段均可能會形成諸多數據,財務部門在獲取數據來源分散的情況下,則需要對各類數據進行驗證。在大量數據聚集、不斷驗證的過程中,財務人員工作量較大,易于發生數據核算錯誤的情況。
三、房地產企業財務分析的優化建議分析
(一)全面預算管理,構建人才團隊
房地產企業發展的過程中,需要明確認識到財務分析、全面預算管理的重要意義,強化成本控制工作。房地產企業財務分析涉及諸多環節,且計算的周期時間較長。比如購置土地、工程建設、項目宣傳等等。房地產企業需要提升資金的利用率,預防資金浪費的問題發生。綜合項目開發期間需要結合具體的項目、特征及成本等,制定預算指標。在項目實施后,根據預算指標實施執行情況的考核。若出現問題,則可以對相關責任人予以處罰、整改。
優秀的人才團隊也是保證財務分析有效率的重要保障,房地產企業需要提升人才隊伍構建的重視程度。在房地產行業利潤持續降低的大環境下,需要構建完善的財務管理體系,對各個環節提出具體的要求。在人才團隊構建方面,主要是通過外部引入和內部培養雙向發展。首先在外部引入方面,可以通過到高校招聘,以及聘請經驗豐富人才等方式,將先進的理念、活力的狀態及專業的技術等引入到房地產企業中,為人才提供豐富的待遇,預防人才流失。其次在內部培養方面,則需要定期開展專業知識、先進技術的培訓課程,針對不同部門的特點,房地產行業市場發展趨勢及財務分析方式等進行專題講解,使財務分析人員能夠保持專業的水準,較好的職業素養。最后,還可以讓財務分析人員參與到房地產企業決策、考核的過程中,使其充分認識到財務分析結果對企業的影響,也能夠明確進一步工作中需要重點關注的指標與內容。
(二)加強指標分析,設置反饋制度
房地產企業需要在征集相關部門需求、建議的基礎上,將各類交叉、口徑不一致的問題予以解決,匯總相關指標,制定統一的規劃財務分析指標。根據具體的指標規劃方案,設計財務分析體系,設置財務分析反饋制度。在數據分析結果呈現后,定期總結、調整。若出現緊急問題,則啟動應急反應制度,充分發揮財務分析的作用。
科學的財務分析體系,可保證數據的有效性與安全性。在IT后臺監控下,按授權執行。房地產企業需要加強對財務數據的動態分析,且根據市場變化的情況,適當增加指標項目、指標維度,對指標分析的視角予以拓展。同時定期對指標進行檢查,提升資金的利用率,為融資工作的開展奠定基礎。
(三)統一數據來源,注重財務統一
房地產企業需要加強財務分析的重視程度,管理層可以對財務目標、業務目標予以整合,避免各個部門存在的“本位主義”問題。例如銷售指標,既是銷售部門的主要考核指標,也是財務部門的次要考核指標。在兩個部門工作的過程中,均需要提升重視程度,保證業務與財務目標的統一,降低工作期間各類矛盾的發生率。
財務分析,需要對關聯數據來源、獲取時間及責任人等進行統一管理,構成一套完整的數據信息庫。不管通過任何方式獲取數據,均可以通過數據庫獲取,預防數據來源渠道不一,數據信息差異等問題的發生。房地產企業需要提升信息化技術應用的重視程度,利用各類辦公軟件對數據、公式進行應用,且通過圖標的形式,呈現數據分析的結果。在一致性的數據獲取源頭、分析方式下,則能夠對數據進行比較、分析,切實發揮財務分析的作用。
四、結語
在政府調控政策出臺的情況下,房地產行業收益里不斷降低,為了保證房地產企業的發展,則需要提升自身的市場競爭力。房地產企業需要提升財務分析的重視程度,對內部成本、經營利潤予以合理控制,完善財務管理、分析制度,培養及引入人才。構建完善的財務管理體系,以科學的方式控制成本,提升資金的使用率,為房地產企業的發展奠定良好基礎。
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