關于高速鐵路土地綜合開發選址合理性的探討及應用

徐青松

（昌九城際鐵路股份有限公司，江西南昌 330002）

隨著國家鐵路投融資改革的進一步深化，高速鐵路土地綜合開發已按促進鐵路建設可持續發展的目標穩步向前推進。2014年國務院辦公廳頒布《國務院辦公廳關于支持鐵路建設實施土地綜合開發的意見》（〔2014〕37 號），明確支持鐵路建設與新型城鎮化相結合，對鐵路毗鄰地區特定范圍內的土地實施綜合開發利用，土地開發取得的收益支持鐵路建設。在新時代下，及時合理確定鐵路土地綜合開發的選址是項目建設批復的重要條件和鐵路強基達標、提質增效的要求。

1 鐵路土地綜合開發的概念和選址要求

鐵路土地綜合開發是在保障鐵路運輸功能和運營安全的前提下，堅持“多式銜接、立體開發、功能融合、節約集約”的原則，以鐵路站場為依托，與毗鄰地區土地進行整體規劃、一體設計、統一聯建、立體開發，促進鐵路站場及相關設施與周邊土地布局協調、交通無縫銜接、空間充分利用、鐵路運輸和城市服務功能提高的建設和用地模式。

在新建鐵路項目前期，應將項目財務平衡與綜合開發需求作為站場選址的重要因素，原則上以車站周邊土地綜合開發為重點，其用地總量扣除站場用地后，同一鐵路建設項目單個站場綜合開發用地平均規模不超過50hm2，最高不超過100hm2。

2 影響鐵路土地綜合開發選址合理性的因素

影響鐵路土地綜合開發選址的因素較多，應堅持統籌兼顧、因地制宜的原則[1]。本文從地理維度、經濟維度、文化維度三方面對影響高速鐵路土地開發選址合理性的因素進行分析。

2.1 地理維度

（1）依托高速鐵路車站站場的區位優勢。高速鐵路車站是大規模人流集散點，具有交通優勢和人流豐富優勢。根據城市規劃發展集高鐵站、汽車站、地鐵站一體化的城市集成交通，利用交通便利拓展人流，提升車站站場周邊土地經濟價值。因此土地經營開發選址要依托高速鐵路車站站場的區位優勢，選址距高速鐵路車站廣場越近優勢越明顯，宜不超過1km。

（2）選址結合地形要素和地理環境。選址地塊在滿足土地整體規劃要求下，因地制宜使擬選用地的開發價值最大化。結合地形要素和地理環境合理選擇開發用地應注意幾點：①不宜選擇在山坡、林地、村莊等構筑物、附著物較多的土地上，避免選址地勢低洼地段；②選擇地塊盡量完整統一規則，困難地段不宜大于兩個地塊；③選擇地塊要進出道路通暢便捷及配套基礎設施盡量完善齊全；④開發用地與周邊企業、工廠（化工廠、污水處理廠）等設施的距離需滿足規劃業態的要求。

2.2 經濟維度

（1）利用地方的優勢業態資源。根據項目沿線社會經濟發展狀況，分析土地市場和房地產市場發展階段，利用地方商業產業的優勢業態資源，并結合城市規要求確定鐵路土地開發用地的業態，住宅、旅游、酒店、商業等優勢業態的確定有利于明確選址的目標方向。

（2）選址要考慮開發用地周邊消費人群和客流量。鐵路開發用地屬于城市的一個市場區域，這個區域的市場價值需要商業支撐，掌握開發用地周邊消費人群和客流量是關系土地開發是否具有價值的基礎資料，在選址時要充分挖掘和開發消費人群和客流量的價值，消費人群和客流量規模體量越大開發用地越有價值。

2.3 文化維度

（1）選址可發揮自然文化和人文歷史的優勢。一座城市的文化品質和豐富性決定著這座城市的自然和歷史文化價值。把歷史積淀和有代表性的物質遺存融入開發價值中形成經濟品牌。選址過程中要利用靠近自然文化景觀和人文歷史景觀位置的優勢，打造觀光旅游、度假品牌；利用優美的自然景觀也可作為高質量住宅、休閑療養設施的優勢；利用紅色資源、人文歷史打造旅游、培訓的基地的優勢。

（2）選址應結合地方風土人情和習俗布局。面對一幢建筑、一個城市、一種方言、一種習俗，準確找到它們現存的形式與地方環境的內在邏輯，才能把選址的精神融入地方風土人情和習俗中，利用該優勢搞好特色旅游、特色民宿、特色小吃商業街等。

表1 比選

3 鐵路開發用地選址的步驟

（1）要求地方提供選址方案。依據項目財務平衡與綜合開發需求，確定鐵路站場綜合開發用地的規模和站場初步選址，地方政府根據綜合開發用地面積和站場位置提供方案。

（2）根據方案收集分析各類資料。根據地塊方案收集城市、道路網、鐵路線路、國土等有關規劃和水文地質、交通運輸等情況；城市土地市場、房地產市場、商業市場、地區人口分布及產值、工農業現狀及發展、城市資源情況；歷史文化、風俗習慣、科教教育、宗教旅游等情況。依據收集資料情況分析各方案的特點。

（3）進行方案比選及確定選址。根據各開發選址方案的特點，對應影響鐵路土地綜合開發選址合理性的因素，從地理、經濟、文化維度各方面逐一進行對比，滿足土地開發選址有利因素最多、不利因素最少、使土地開發價值最大的方案確定為鐵路土地綜合開發選址的最終方案。

4 地理、經濟、文化維度因素法選址的應用

本文選取昌九客專廬山站鐵路土地綜合開發選址方案展開探討。

4.1 方案介紹

新建南昌至九江客運專線廬山站鐵路土地綜合開發用地750 畝，地方政府提供了開發用地位于杭瑞高速以北（方案1）、杭瑞高速以南（方案2）、通江大道以東（方案3）、發展大道以南（方案4）4 個方案。

4.2 方案分析

方案1：選址地塊位于杭瑞高速以北、昌九高速以西。選址地塊距昌九客專廬山站約2.6km，該地塊在山坡上，處于兩條高速高架橋下的夾角處，現進出通道僅為九江市柴桑區057 鄉道，村莊、附著物較少，附近有垃圾處理廠，地理地形位置欠佳；該地塊屬于九江市柴桑區規劃區以外，方圓1.5km 內只有零星村落、人口稀少，無明顯業態選擇方向；旅游、人文、歷史挖掘潛力較小。

方案2：選址地塊位于杭瑞高速以南、京九鐵路以西。選址地塊距昌九客專廬山站約3km，該地塊在楊家山山腳，處于鐵路與高速高架橋下的夾角處且地形狹長，現進出通道僅為九江市柴桑區057 鄉道，村莊、附著物較少，附近有垃圾處理廠，地理地形位置欠佳；該地塊屬于九江市柴桑區規劃區以外，方圓1.5km 內只有零星村落、人口稀少，無明顯業態選擇方向；該地旅游、人文、歷史挖掘潛力一般。

方案3：選址地塊位于通江大道以南、武九鐵路以北。選址地塊距昌九客專廬山站約11km，該地塊地勢平坦開闊，緊鄰柴桑區與其他城區的主要通道通江大道，地面無村莊且附著物較少，地理地形位置較好；該地塊屬于九江市柴桑區規劃區邊緣，方圓1.5km 內有部分廠礦企業和住宅，可主要選擇住宅和酒店業態；該地塊距獅子洞旅游景區約4km，旅游、人文、歷史挖掘潛力較小。

方案4：選址地塊位于發展大道以南約260m，昌九高速以西，京九鐵路以東。選址地塊距昌九客專廬山站約0.6km，該地塊地勢開闊稍有起伏，緊鄰柴桑區與其他城區的主要通道發展大道，地面有部分村莊且樹木較多，地理地形位置較好；該地塊緊鄰九江市柴桑區規劃中心區，方圓1.5km 內商業、住宅、企業較多，人流量較大，可主要選擇住宅、酒店、商業業態；該地塊距中華賢母園景區約3km，公交、汽車、規劃地鐵可方便進入廬山風景區，旅游、人文、歷史挖掘潛力較大。

4.3 方案比選及確定

根據收集的地塊相關資料，把4 個選址方案的評價效果從地理、經濟、文化維度各方面逐一進行對比，編制鐵路土地綜合開發選址方案地理、經濟、文化維度因素比選表，見表1。

根據各方案的選址影響因素比選，方案4 的有利因素8 項最多，不利因素2 項最少，確定方案4 地塊為昌九客專廬山站鐵路土地綜合開發選址地塊。

5 結束語

本文根據鐵路新時代的發展要求，從地理、經濟、文化維度考慮和探討鐵路土地綜合開發選址的影響因素和選址的步驟，通過事例應用地理、經濟、文化維度影響因素對比確定選址方案，取得較好的效果。