房產預售測算面積與產權登記面積差異分析

（漳州市測繪設計研究院，福建 漳州 363000）

0 引言

房產測量，是通過具體的數據體現房屋或者地產的主要信息，為房產登記、房產管理、房產轉讓、房屋買賣以及征收稅費等提供必要的參考和依據。我國自1985年開展全國城鎮房屋普查，1986年發布《關于開展房產產權登記、核發產權證工作的通知》重視房屋的產權登記管理，到1991年國家測繪局針對房屋面積的測量規范發布《CH5001-1991房產測量規范》開始關注房產的面積測量[1]。2000年建設部和國家測繪局在1991年發布的《房產測量規范》基礎上，結合科技發展和生產需求制定了新的規范，即GB/T17986-2000《房產測量規范》。各省市根據當地的具體情況也制定相應的地方計算細則，保證測量過程和測量結果規范準確。發展到今天，我國的房產測量已經較為完善成熟。房產測量分為預售測算、實測和房屋產權登記審查等多個階段，但在測量過程中，因為計算規范的不同和測量不規范等諸多因素，房產預售面積與產權登記面積存在一定差異。

1 房產預售測算面積與產權登記面積測量的概述

1.1 預售面積和實測面積

房產的預售測算面積是指商品房竣工驗收之前，由有資質的房產測繪機構依據房產測量規范和細則以及施工圖紙，對尚未施工或已竣工的房屋進行預先測算所形成的面積[2]。此次測算的面積一般為商品房預售登記、開發商預售房屋和房地產管理的依據。

房產的實測面積與預測面積的不同是，房產的實測面積為商品房竣工驗收后，經過有關主管部門驗收合格，商品房開發商委托有資質的房產測繪機構依據房產測量規范和細則、各類圖紙以及預測數據對商品房進行實地測量、勘測、繪圖和計算最終得出商品房的面積。它是開發商和業主主張房屋面積的法律依據，是業主辦理產權證、結算物業費及相關費用的最終依據。但是實測面積并不必然等同于產權登記面積。

1.2 產權登記面積

所謂的產權登記面積是指開發商以房產的實測面積進行申請，最終由房地產行政主管部門認可和確定登記的面積。而實測面積僅僅是開發商用來申請的面積，最終在房產管理機關登記的面積還需要房產管理部門經過審查后確定[3]。雖然說實測面積并不完全等同于產權登記面積，但是其卻是業主辦理產權證的重要依據，很多時候實測面積和產權登記面積是一致的，所以探尋產權登記面積和房產預售測算面積的差異，房產的實測面積是一項重要的參考依據。

2 房產預售測算面積與產權登記測繪面積差異原因分析

房產預售測算面積和產權登記測繪面積總是存在一定的差距，主要是因為在商品房的施工過程中可能會發生施工圖紙的變更、施工誤差，在建筑竣工后部分區域功能的改變等。這些因素有些是可以避免的，有些是無法避免的。我們要做的是探尋有效的方法使預售測算面積和產權登記面積的誤差盡量縮小，控制在合理的誤差范圍。要解決問題，必須真正的了解產生問題的原因。筆者通過多年的房產測量和規劃的經驗，對漳州市近些年來的房產預售測算和產權登記測繪面積進行分析和探究，總結出發生數據差異的原因，并根據原因有針對性的提出相應的解決措施。

2.1 建筑施工過程中圖紙變更但未變更測算數據

預售面積的一般按照開發商品房所在地的建設主管部門審核通過的施工圖紙來進行測算。但是很多開發商在對施工圖進行研究和分析后，對圖紙中規劃的商品房的戶型、功能分區等設計不滿意而對圖紙設計進行變更。變更后的施工圖會重新交由建設主管部門進行審核，房產的實際面積也會隨著圖紙的變更發生改變。但是很多開發商出于節省成本、增加效率，以及房屋的建設面積變化不大等多種因素，不再次委托專門的測繪機構對房產的預售面積進行重新測算，這就會導致房產的預售面積和竣工后產權登記的面積存在差異。

2.2 建筑施工過程導致的差異

實際施工人員是以施工圖紙為主要依據，按照房地產開發商的具體要求開展工作。實際施工過程中存在很多的開發商邊施工邊報建、備案，邊施工邊變更圖紙，或者部分建筑不按設計圖施工等情況，這些因素均會導致竣工驗收時，建筑物與設計圖紙不符。常出現的情況有：露臺變陽臺、空間功能改變、加建房屋、分攤發生變化等[4]。當按照竣工后的實際建筑現狀進行測繪時，房產的實測面積與預售測算面積就會產生嚴重的差異。

以某工程的二層部分區域為例（見圖1），在預售測算時，設計圖紙前室1北側沒有門，該用戶無需承擔相應的前室1、樓梯1、電梯1的公攤面積。但竣工后，增設一道辦公出入前室1的門，那么該用戶則需要分攤前室1、樓梯1和電梯1的面積。施工過程中有無增設門的差異，直接導致了該用戶共有面積的增大和其他分攤用戶共有面積的減少。

圖1 二層平面示意圖

2.3 計算規則的變更

在房產預售測算完成后和實測面積登記過程中，出現的房產測量規范、各地分攤規則和相關的法律法規的變化都會導致房產面積計算方法的改變，預售測算面積和產權登記面積的差異將不可避免。

3 面積誤差問題的解決措施

3.1 加強建筑施工圖紙變更的監管工作

針對在建設施工過程中開發商邊報建邊施工、在施工過程中多次變更施工圖紙的情況，解決這一問題最有效的措施是相關部門加強對建設工程施工圖紙變更的監管。預售房產登記和房產報建中心建立起有效的聯合機制，促進各部門之間的信息交流和共享[5]。在住房與規劃建設部門批準建設單位變更施工圖紙時，立即將變更信息傳達給登記機關和測繪相關單位，以便及時的變更登記和測繪結果。筆者認為除了這種方式，嚴格限制施工設計圖紙的變更也是解決這一問題的關鍵，將變更施工圖紙的審批程序嚴格化，增加變更設計的時間成本和經濟成本，限制開發商隨意變更施工圖紙的行為。

3.2 增強施工過程中的監測

建設施工過程中出現與設計圖紙不符或者違建的情況，應從完善相關的法律法規來規范和監控。比如廣州珠海市在2014年發布的《關于開展建設項目規劃檢驗的通知》中要求建設單位應當分別在項目建設的5個階段向市測繪院申請規劃檢驗：一是在建設項目取得建設用地規劃許可，進行施工放線前；二是建設項目施工放線完成，進行施工前；三是房屋建筑工程地下或者半地下結構完成，進行上部結構施工前，或者隱蔽性管線工程（不含小區管線）敷設完成，進行覆土前；四是房屋建筑工程首個標準層結構完成，進行首個標準層以上結構施工前；五是在商品房建設項目申請預售許可前。在檢驗合格后才方可開展下一步的施工。建設相關部門也可以采取派監察隊前往工地的措施對施工單位的施工行為進行監督，在監察過程中發現和糾正建設施工中存在的問題，能夠有效緩解在最后驗收階段出現問題的被動局面，大大減少因施工不規范導致的面積差異。

3.3 細化規范，完善備案

針對預售測算階段和登記測繪階段計算規則發生變化的情況，應當制定相應的法規和規范，明確對未發布房產預售方案的，應該按照新的計算規則重新進行房產預售測算；而對已發布預售測算數據的，在法律法規允許的誤差的范圍內，應按照原預售方案時的計算規則進行竣工后房產測量[6]。國家的房產測量規范較為廣泛和粗略，各省市可以在國家規范的基礎上有針對性的進行細化制定適用于本地區的計算準則。如表1、表2，不同地區的計算準則存在一定的細微的差距。為了加強各地區的測量規則的規范，應要求各省、市將制定的測量規則向國家相關部門備案，由相關部門組織專家和具有相關知識的人員進行研究和分析，提高計算規則的科學性和可行性，減少因計算規則的問題而產生的測量差異的問題。

表1 飄窗、落地窗面積計算方式

窗上凸無海窗小于0.5大于等于2.2 飄窗窗臺臺面與樓板面高差小于0.5m且飄窗高度大于等于2.2m的，飄窗按其圍護結構水平外圍計算建筑面積，否則飄窗不計入建筑面積上未規定未規定未作具體規定無海落地窗深凸圳窗大于等于0.4 大于等于2.2 凸窗高度小于2.2m或凸窗進深小于等于0.6m時，凸窗部分不計入建筑湖面積；反之，全部計入建筑面積窗臺高度、窗體高度、進深均有規定深圳落地窗未規定未規定當窗體進深不大于0.6m且窗體高度小于2.2m時，落地窗不計入建筑面積范圍進深、窗體高度有規定。

表2 陽臺建筑面積計算方法

4 結語

房產預售測算和產權登記測繪的面積之間存在一定的差異，差異的存在是由于其處于建筑過程的不同階段，測量的依據有所不同而存在的，這是正常的。但是面積差異過大超出合理誤差，必然會引起購房者的不滿，所以通過限制設計圖紙變更、加強施工過程監測、細化規范措施、完善備案管理能夠使預售測算數據和產權登記數據的差異控制在合理的范圍內，切實保障人們的合法權益，減少因面積差異而產生的糾紛和爭議。