淺析房地產開發企業的全面預算管理

?張彭奎

摘要：通過實施全面預算管理可以進一步提高房地產開發企業財務深度與寬度，從而更好地帶動房地產開發企業整體發展。但當前很多房地產開發企業在實施全面預算管理時仍然存在很多問題，尤其是很多房地產開發企業忽視了人力資源管理在其中發揮的作用，尤其是激勵措施做得不好，人資中對全面預算管理隊伍的激勵措施比較單一、老套，一般只停留在物質獎勵層面，長此以往容易讓預算人員產生麻痹心理。所以，房地產開發企業在優化全面預算管理機制時一定不能夠忽視細節上的一些問題，做到全面預算管理優化方法具有全面性與覆蓋性。

關鍵詞：房地產開發;企業;全面預算管理

0引言

全面預算管理是現代化企業內部管理的重要方式之一，可以通過對業務、資金、信息以及人才的整合，科學的企業管理權利分配等方式，來實現現代化企業管理的資源合理配置，為企業發展戰略的規劃和制定、經營狀況的了解與發展等各個方面提供決策支持。然而我國企業應用全面預算管理工作時間較短，且在過程中暴露出諸多問題，需要對全面預算管理工作模式進行及時的分析和應用策略的探討。

1房地產開發企業全面預算管理相關概述

1.1? 房地產企業實施預算管理的基本特點

房地產開發企業資金需求量大、項目周期長、管理要求高，企業在開展預算管理工作過程中，凸顯出以下幾方面基本特性：以資金循環作為預算編制起點。現金存量及資金循環速率是影響房地產企業生存與發展的核心命脈，也是支撐企業一切經濟活動的后備力量。如果房地產企業資金流通效率低，一旦出現資金鏈斷裂現象，可能會引發企業財務風險;以施工項目作為預算管理的核心內容。房地產開發企業大部分施工項目的運轉周期需要3-5年，每一個項目的成本和利潤構成因素都存在差異性，不僅給成本核算工作帶來了難度，也需要預算管理對收支過程的實時監督;預算管理系統性較強。全面預算管理遵循全員參與和全方位控制等基本原則，以事前預測、事中控制和事后反饋作為動態化的管理過程，且管理內容涉及到房地產企業施工、竣工、銷售等多個環節，需要系統化的管理體系作為保障。在戰略規劃及預算目標設置環節，需要準確把握內外部發展形勢，加強與政府機關單位之間的聯系，準確預測政策變更趨勢，避免因外部環境干擾影響預算的精準性。

1.2? 房地產開發企業實施全面預算管理的重要作用

房地產企業通過實施全面預算管理能夠將其全部的業務經營環節及崗位人員都納入預算管控的范圍內，實現對企業人財物資源的統籌管理和優化整合，充分發揮內部聯動管控作用，提高企業經營管理效益的目標。將全面預算管理計劃作為聯系企業長期經營規劃與日常經營活動的紐帶，通過分階段逐級分解預算指標，將預算管理責任落實到各崗位及個人，能夠進一步強化企業預算的戰略指導能力。房地產開發企業經營具有高風險、高負債特征，通過編制現金流預算能夠有效防范企業的現金流風險，避免資金風險。

2房地產開發企業全面預算管理存在的問題

2.1? 全面預算缺乏企業戰略目標

戰略目標時企業的方案方向，是企業的領航者。目前企業在預算的編制中，將預算管理目標分開，各部門負責人根據歷史數據以及想象來進行編制預算草案。這種預算草案中的奮斗目標即為集團年度考核時的奮斗目標，這種預算草案編制方法能夠穩定的保證集團的目標全面完成，但是并沒有考慮企業戰略目標。傳統的預算管理與企業戰略目標時背向而行的，只考慮了目標，并沒真正考慮為實現目標出現的各種狀況，憑空想象出來的數字，來拼湊的預算草案，對于工作的開展毫無意義。

2.2? 預算編制缺乏精準性

一方面，大部分房地產企業規模較大，預算編制環節不僅需要投入大量的人力、物力和財力，還需要耗費一定的時間。而房地產開發企業容易受外部環境影響，如果采用簡單的定期預算法或固定預算法，沒有考慮到企業實際經營狀況和行業發展態勢等，預算靈活性較差，可能會影響后續的執行效率;另一方面，基于“自上而下”的預算編制流程下，企業在預算編制環節難免存在著管理層與執行層預算博弈現象，即相關部門為了在預算中分配到更多的資金或逃避年終項目考核的壓力，往往會隱藏實力或虛報預算，在內部信息流通渠道阻塞的情況下，管理層和預算部門無法準確判斷預算項目的實際資金需求，造成大規模的資金浪費，造成會計信息失真，預算管理工作也流于形式。

2.3? 房地產開發企業預算編制不科學

預算編制是保證全面預算管理質量的基礎，尤其是對房地產開發企業而言，預算編制尤為重要，房地產開發企業其項目周期往往都比較長，少則三年五載，多則十年以上，在加上施工資金數額大，一旦預算編制不科學極易導致房地產開發企業的財務風險，所以必須要保證房地產開發企業的預算編制水平。當前，國內絕大多數房地產開發企業的預算編制都采用年度編制，這種預算編制方法不能夠更好地反映出房地產開發企業短期內的項目預算狀況，給房地產開發企業的經營帶來不必要的損失和決策失誤。

3房地產開發企業完善全面預算管理的有效策略

3.1? 制定健全的全面預算管理體系

房企必須要以完善的管理體系作為后盾。制定完善的預算管理體系過程中，要將體系制度作為基礎條件。首先，應該明確預算管理目標，此目標需要與房地產企業戰略目標進行緊密的結合;與具體成本費用間強調匹配性原則。只有這樣才能夠降低預期與實際間所存在的差異;其次，傳統的預算管理方式以短期效益為主，盡管能夠在較短的時間內給房地產企業帶來較大的效益，但是并不利于房地產企業的長遠發展。房地產企業開發時間較長，并且成本支出在開發過程中會出現較大變化。在對房企預算目標進行確定時，應該結合房企市場現狀、項目投資以及實際管理等因素，綜合考量預算管理與該項目的目標關系，便于將預算管理責任進行明確;最后，全面預算應根據市場變化情況進行定期調整;當下房地產市場變化十分迅速，房地產企業在編制年度預算時，可根據至預算年度已實現的銷售及成本及合理預估未來銷售及投入情況動態的更新整個項目的預算，使預算能全面及時的反映項目的各項經營指標情況，有利于管理層進行管理決策及監督控制。

3.2? 嚴格預算執行過程

預算執行過程是直接影響預算實施成效的關鍵環節，因此，房地產開發企業應當加強對執行過程的控制力度，具體表現在：建立健全預算監管機制和預算資金審批制度;除了采用總額控制的方式，還可以對關鍵業務指標設置專項控制;針對后期追加預算或超預算現象要執行嚴格的審批程序，避免越權審批、重復審批等現象;借助計算機技術設置預算定額預警功能，及時發現超預算或預算外支出等問題;建立多維度的預算分析模型，對已經發生的營業成本、項目施工進度、營業收入等與預算目標和計劃進行對比，提升預算分析審核結果的準確性，并反饋到實際操作中。此外，在堅持預算管理剛性約束的同時，企業也要建立靈活的預算調整機制，當外部客觀環境發生重大變化時，相關部門可以依照預算調整的適用條件和程序出具預算調整報告，經預算管理委員會審批以后進行適當調整預算。

3.3? 提高房地產開發企業預算編制的科學性

首先，房地產開發企業為保證預算編制的科學性，必須要及時掌握宏觀調控政策，防止因宏觀政策調整解讀不及時而遭受損失。房地產開發企業在進行全面預算管理時要注重加強與稅務機構、審計機構等的聯系，方便其了解相關宏觀政策。其次，房地產開發企業要提高預算編制的靈活性，根據企業不同時期、不同需要來進行預算編制，不能單純只運用一種預算方法，無論是短期滾動預算還是中期滾動預算，都應該涵蓋在房地產預算編制環節當中。房地產開發企業通過利用滾動預算方法，實現項目周期與年度預算的有機結合，從而進一步提高房地產開發企業預算編制的科學性。

3.4? 強化預算執行力的監督考核

在年度預算目標制定完成后，還需要管理者將預算目標進行分解，落實到各個部門，再進行部門任務分解，細化成為小組任務或個人任務，同時在執行的過程中，還要進行預算目標的月度考核、季度考核、半年考核以及年度考核，強化預算執行力，嚴格要求企業內所有職工在工作期間不懈怠，在有挑戰有目標的情況下，鼓勵職工100%完成或超額完成個人任務，最終實現企業年度預算目標的完成。在每次考核的過程中，企業需要匯總執行過程中出現的問題并進行妥善解決，及時調整預算實施戰略，規避發展風險，為下一年度的預算目標積累經驗，幫助企業更好發展。在執行過程中還要對職工進行公平公正的績效考評并進行獎懲激勵。在每一次的預算目標考核期，都要進行執行情況和結果的有效考評，有獎有懲，通過獎勵和懲罰機制，激勵職工對于企業預算目標執行的熱情和積極程度，提高執行效率。需要注意的是，全面預算管理機制中的考評激勵制度，一定要遵循公平、公正、公開的原則，根據不同的分解目標和職級進行考評和獎懲。

4結束語

對于房地產開發企業來說，實施全面預算管理是企業適應外部環境變化的必然趨勢，也是提升競爭優勢和經濟效益的有效方法。因而，房地產開發企業要立足于自身在預算實踐中的不足之處，采取合理措施，有效推進預算管理工作的順利開展，實現企業做大做強

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作者簡介：

張彭奎，男，漢族，就讀于東南大學經濟管理學院，研究方向：經濟管理.