我國廣泛開征房產稅條件的可行性研究

[摘 要]近年來，我國對于普通居民自住住房是否應廣泛征收房產稅的討論愈發激烈。文章在查閱相關文獻資料后，在全面認識房產稅的前提下，總結了美國、日本房產稅的發展歷程和征收現狀，從政府政策制定層面和市場環境層面論述了我國提出開征居民房產稅的背景，并結合實際探索我國是否具備廣泛征收居民自住住房房產稅的可行性條件，最終得出相應結論。

[關鍵詞]房產稅;試點;可行性條件

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2020.28.123

1 房產稅定義

房產稅，又稱房屋稅，是以城市、縣城、建制鎮和工礦區的房屋不動產為征稅對象，依據房產余值或租金收入向房產產權所有人或經營人征收的一種稅，屬于財產稅類。對房產征稅的目的是運用稅收杠桿，加強對房產的管理，提高房產使用效率，控制固定資產投資規模和配合國家房產政策的調整，合理調節房產產權所有人和經營人的收入。

2 國外房產稅征收現狀

（1）美國。美國房產稅是一項傳統稅收，早在建國初期就開始征收。早期的房產稅只是政府斂財的一種手段，隨著市場經濟不斷發展和完善，美國房產稅經歷了房價飆升、政府治理、公眾參與、市場反饋、稅收減免等一系列變革，逐步改革發展成為今天美國各州政府穩定的地方財政收入來源。美國以房地產核定價格作為征稅依據，稅率由州和地方議會根據本地財政需要制定，執行浮動稅率。稅收優惠主要是業主購買第一套住房免稅，從第二套住房起征收房產稅，并實行較高的累進稅率。同時給予低收入群體一定的住房抵免優惠。

（2）日本。“二戰”后，日本經濟凋零，物價飛漲。為了抑制通脹，恢復經濟平穩運行，日本提出了“道奇路線”。旨在通過內外部改革來平衡預算，通過單一制匯率改革來復蘇經濟和消除物價上漲，但此舉卻加重了日本人民的稅收負擔。于是，從1950 年起，日本進行了全面的稅制改革，其中就確立了房產稅的開征，在房產稅開征確立的范圍中，主要含固定資產稅、都市規劃稅和事業所得稅三大稅種，涵蓋了房產從取得、保有到轉讓的全過程。日本的房產稅稅率由各市政當局決定，因地而異，一般在1.4%～2.1%。

綜合對美國、日本房產稅的征收現狀分析，都是通過立法實施來確立對房產稅的征收和改革，旨在促進經濟發展、抑制房地產投機和調節地方財政收入。房產稅為地方稅種，地方政府可在中央規定的稅率范圍內自由決定征收比例，一般是按照市場評估價、租金收入征收，對于稅收優惠主要涉及的是低收入群體。其中發達國家房產稅主要用于地方公共事業、基礎設施建設等支出;而發展中國家房產稅征收還在積極探索實踐中，想要達到發達國家的完善水平，任重道遠。

3 我國提出開征房產稅的背景

（1）國內房產稅征收歷史及現狀。①征收歷史。我國房產稅征收歷史悠久，司馬遷在《史記·夏本紀》中寫道：“自虞、夏時，貢賦備矣。”不過早期稅賦并沒有區分土地和住房。公元783年，朝廷決定將住房單列，開征“間架稅”，即房產稅。并將房屋分為上、中、下三等，實行累進稅制，上等房屋繳納錢兩千，中等繳納一千，下等繳納五百。隨著歷史發展，到了明清時期，對于出租的房屋，也須繳納房產稅。太平天國定都南京后，由于財政困難，便開始瘋狂斂財，房捐稅稅率奇高，“每日每間三文”或“每間屋每日捐錢七文”。建國以后，農民住的一般都是單位公房，工資被壓得很低，只能象征性地繳納一點租金，這時候的房產稅形同虛設。改革開放以后，現行房產稅征收標準是1986年國務院正式推行的《中華人民共和國房產稅暫行條例》。②征收現狀。近年來，關于房產稅改革、征收的呼聲越來越高，關于大陸地區的房產稅征收及立法問題，眾說紛紜。從2003年提出開征房產稅開始，各方觀點和政策一直處于變化之中。2006年財政部、國家稅務總局頒布的《關于房產稅、城鎮土地使用稅有關政策的通知》指出，自2007年1月1日起，對居民住宅內業主共有的經營性房產征收房產稅，到2009年，國務院批轉發改委《關于深化經濟體制改革工作意見的通知》決定“開征物業稅”，2010年國務院批轉發改委《關于2010年深化經濟體制改革重點工作意見》提出要“逐步推進房產稅改革”，并于2011年分別在上海和重慶進行了試點，不過都是簡單針對增量住房征收，試點措施也不完善，試點效果并不如預期。但試點開辟了對居民住房房產稅開征和改革的新篇章，在試點后，至今未增加試點地區，也未對對居民自住住房全面開征房產稅。2017年財政部在《加快建立現代財政制度》文章中提出按照“立法先行、充分授權、分布推進”原則推進房地產稅立法和實施。由此可見，現階段大陸地區房產稅全面開征阻力還很大，立法和實施方面都需要補充和完善。

（2）房地產市場亂象叢生。①房價居高不下。 2004以來，我國房地產市場價格持續上漲，對此，各級政府相繼出臺一系列政策調控措施，但收效甚微，反而出現了“越調控、越暴漲”的現象。我國房價近10年居高不下的原因主要有以下幾方面：第一，目前，我國正處于城鎮化快速發展期，每年都有大量人口涌進城市，這些新進人口拉升了所在城市的住房需求，并帶動對住房配套服務設施的需求，從而直接推動了房地產價格上漲。第二，由于缺乏多元化的投資渠道，一些本不急于改善住房的居民提前購房，大量社會閑余資金涌向房地產業，再次導致需求上升，形成了高房價與高需求加速循環上升的現象。第三，一國在經濟高增長時期，往往伴隨著高通脹。然而金融監管不力，致使宏觀調控失策，造成過度放貸。金融機構過度放貸是房地產泡沫產生的直接助燃劑。第四，地方政府債務飆升，為了防范化解地方政府性債務風險，各級政府大量推行土地財政，直接推高了土地價格和房價。②房地產市場投機行為嚴重。改革開放以來，人們普遍變得富裕，開始擁有較多的個人閑置資金。特別是在開放房地產市場投資后，大量居民擁有自己的房產，財產性收入成為不可忽視的收入來源。近年來房價暴漲，住宅的價值也隨之攀升，地理條件越好、配套設施越完善的房價越高、漲得也越快。所以在過去幾年出現不少專業炒房人，他們炒房收入遠遠超過自己的工資收入，而且他們對房價普遍看好，認為上漲的空間很大，一些炒房人名下住房少則幾套、多則十幾套甚至幾十套，且多為閑置。曾經引領全國炒房之首的“溫州炒房團”，炒得全國樓市一片火熱，足以說明房地產市場投機行為的嚴重性。

（3）稅制結構不完善。當前我國稅制結構不完善，間接稅轉嫁容易，居民承擔著絕對的重稅負。《財經》雜志曾指出：“商品房從拿地開發到賣給購房者，其中涉及需向各級政府繳納的稅費一共七大類共37項，占整個房屋銷售額的比例低則50%，高則超過70%。”包括房地產開發前期的土地出讓金、拆遷管理費以及后期的印花稅、城建稅、土地增值稅、企業所得稅等。重稅負、多稅種自然增加了開發商和購房者的稅收負擔，同時也滋生了與房地產行業相關的貪污腐敗和偷稅漏稅等違法亂紀行為。

4 我國廣泛開征房產稅的可行性

（1）從房地產市場方面。房地產市場混雜多變，在廣泛開征房產稅之前，有必要弄清楚以下問題：普通住宅與豪宅的區分標準是什么？新房和舊房怎樣征稅？自住房和投資房怎樣區分？能不能區分第一套、第二套或多套房？小產權房如何征收房產稅？房產稅征收涉及千家萬戶的利益，牽一發動全身。因此，征收方案須具有可行性。

關于新房和舊房的征稅原則，有人建議，“根據法不溯及以往原則，且舊房產產權所有人在購房時一次性支付了土地出讓金等相關稅費，如新法實施時再征稅，則構成了重復征稅，有失公允，所以對于舊房不應再征收房產稅。”這是混淆了土地出讓金與房產稅的概念，兩者截然不同。土地出讓金是指人們在購房時為了取得住房產權而支付的地價，其是住房產權的一部分，是一次性交易完成的;而房產稅本質上是支付給國家的產權保護費和資源使用費，具有長期性和連續性。所以上述觀點存在誤導性。而且對于舊房不征稅，而新房征稅，則早購房的人就會“搭便車”，享受國家產權保護的同時讓新購房者替他們繳納房產稅。除此之外，由于制度和監管漏洞，買了新房的人，可以利用權力或鉆監管漏洞將其登記為舊房，從而逃稅，損害國家利益。所以對于新房和舊房該怎樣征稅，目前并沒有合理措施出臺。

對于自住房和投資房的區分，工程量巨大，有些房子部分自住，部分出租;有時自住，有時出租;征收房產稅的目的之一是縮小貧富差距，充分利用和優化房產資源配置。如果對自住和出租按不同的稅率征收房產稅，則偷稅漏稅的空間大，不利于稅收監管，且對房地產市場的流動性需求有一定的阻礙。所以自住和投資的區分對于房產稅征收來說會是一個不小的挑戰，究竟該不該區分，還有待考察。

截止目前，政府針對以上問題并未出具具體意見或指引，房地產市場錯綜復雜，想要全面征收房產稅，從房地產市場層面看，尚不具備可行性條件。

（2）從政策制定方面。目前執行的“房產稅暫行條例”于1986年由國務院頒布實施，迄今已30余年。在經濟高速發展的今天，早期的房產稅規定已不適應我國房產稅功能的發揮，明顯滯后于房地產市場的發展，進而造成目前房產稅征收效率低，控制約束能力弱。若繼續執行原條例規定，在全國范圍內廣泛征收房產稅，勢必顯得力不從心。

（3）從房產持有對象方面。房產稅征收關乎千家萬戶的利益，而“房姐”“房叔”等一系列真實案例說明房地產市場存在嚴重官商勾結、貪污腐敗等違規違紀行為。我國從2003年就提出全面開征房產稅，但雷聲大，雨點小，這里面不乏有“利益主體”的極力阻撓。目前一套商品房可能有多個業主，一個業主也可能有多套商品房，商品房的產權歸屬和界定混亂，這樣的狀況使得房產稅征收的成本高，偷稅逃稅的空間大。同時，由于我國稅制改革滯后，缺乏對普通民眾主動納稅的宣傳和普及教育，只要征稅，居民主觀認為是斂財，就會想方設法偷逃稅種，這本質上直接阻礙了一項政策的實施。

以上通過對房地產市場、政策制定及房產持有對象等方面綜合分析，目前我國房地產市場復雜多變，政策管控缺位，人民負擔壓力巨大，要想在全國范圍內全面開征房產稅，阻力還很大。

5 總結

文章從房產稅的定義及發展歷程，對比美國、日本等國的征收經驗以及國內的征收現狀，全面論述我國提出開征房產稅的背景。同時，從征收目的出發，從房地產市場的認知度、各類產權房屋的界定標準政策制定的可行性、適應性及納稅主體自身對稅收的了解程度等方面來論述我國目前是否具備廣泛開征房產稅的可行性條件。最后得出目前征收現狀、政策制定和監督管理等都還很不完善。所以，目前我國尚不具備在全國范圍內廣泛征收房產稅的可行性條件。

參考文獻：

[1]趙亮.從稅收法定原則談房產稅改革[J].河南：河南財經政法大學，2014（1）.

[2]張克.美國房產稅的經驗與啟示[J].檢察風云，2013（7）.

[作者簡介]鄭素（1991—），女，漢族，貴州仁懷人，本科，中級會計師，研究方向：會計。