房地產(chǎn)園林景觀營(yíng)建成本的控制策略分析

林 貞

(中駿集團(tuán)控股有限公司福建置業(yè)公司，福建 廈門 361004)

1 引言

園林景觀是房地產(chǎn)業(yè)主最容易感知并定位樓盤品質(zhì)的窗口，房地產(chǎn)開發(fā)商要為居住者提供和諧舒適、生態(tài)自然的人居環(huán)境，并提升樓盤的溢價(jià)空間，園林景觀品質(zhì)的好壞已成為開發(fā)環(huán)節(jié)中建造者們最關(guān)注的點(diǎn)之一。要想在經(jīng)濟(jì)激烈的市場(chǎng)博得一席之地，需要房地產(chǎn)企業(yè)提高對(duì)園林景觀營(yíng)建成本控制的認(rèn)識(shí)，在園林景觀設(shè)計(jì)階段就重視成本控制，在施工過(guò)程中以及營(yíng)建結(jié)束后，做到精準(zhǔn)控制、加強(qiáng)后期維護(hù)[1]。在保障質(zhì)量的前提下，控制園林景觀營(yíng)造成本，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)與住戶的共贏。

2 園林景觀工程成本的主要構(gòu)成

景觀工程成本一般包括土方工程、道路工程、土建工程、綠化工程、圍墻工程、景觀照明及給排水工程、室外軟裝家具設(shè)施、配套設(shè)施費(fèi)、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、室外標(biāo)識(shí)工程等專業(yè)成本構(gòu)成。

園林土建工程包括硬質(zhì)鋪裝、道路、擋土墻、景亭、雕塑、廊架、水景、坐凳及垃圾桶等。

綠化工程包括喬木、灌木、花壇、盆景、植被及草坪的種植及養(yǎng)護(hù)。

3 園林景觀成本控制的原則與重點(diǎn)

3.1 前期源頭控制

成本控制的源頭在設(shè)計(jì)。景觀策劃在拿地初期立即啟動(dòng)，在前期會(huì)有景觀產(chǎn)品投資及產(chǎn)品建議書輸出，提前做好產(chǎn)品適配性分析及定位，根據(jù)各個(gè)地產(chǎn)開發(fā)商的產(chǎn)品類別及檔次選擇好合適的景觀產(chǎn)品定位。

表1 某地產(chǎn)企業(yè)的景觀產(chǎn)品系列分級(jí)標(biāo)準(zhǔn)

3.2 做好各個(gè)階段的景觀目標(biāo)成本制定

景觀設(shè)計(jì)方案過(guò)程分為方案階段、擴(kuò)初階段、施工圖階段。房地產(chǎn)成本控制人員因在各個(gè)階段做好景觀目標(biāo)成本的編制，估算成本與施工圖預(yù)算的誤差控制在15%以內(nèi)。在各個(gè)節(jié)點(diǎn)用目標(biāo)成本倒逼指導(dǎo)方案設(shè)計(jì)或擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)，直到設(shè)計(jì)成果優(yōu)化滿足目標(biāo)成本要求為止。

3.3 設(shè)計(jì)及施工的標(biāo)準(zhǔn)化

(1)建立一系列景觀及施工技術(shù)的標(biāo)準(zhǔn)，標(biāo)準(zhǔn)化程度越高，越能有效控制景觀成本，降低無(wú)效成本。

(2)把成熟的工藝節(jié)點(diǎn)按材料、工藝進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化，選用合適產(chǎn)品進(jìn)行推廣，在多個(gè)項(xiàng)目中反復(fù)使用，避免重復(fù)設(shè)計(jì)、重復(fù)選樣。尋找合適的定點(diǎn)合作廠家，進(jìn)行材料半成品加工，到現(xiàn)場(chǎng)后半成品直接拼裝，既保證了現(xiàn)場(chǎng)施工質(zhì)量又降低了施工成本。

(3)工藝節(jié)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)化包括：道路側(cè)石標(biāo)準(zhǔn)化；井蓋裝飾標(biāo)準(zhǔn)化；附屬用房外裝飾材料標(biāo)準(zhǔn)化；地面鋪裝紋樣標(biāo)準(zhǔn)化；圍墻及鐵藝欄桿標(biāo)準(zhǔn)化；高桿燈、庭院燈、草坪燈等燈具標(biāo)準(zhǔn)化；座凳等戶外家具標(biāo)準(zhǔn)化等等。

4 房地產(chǎn)園林景觀營(yíng)造成本控制的策略

房地產(chǎn)園林景觀營(yíng)造成本控制策略要在保障質(zhì)量的前提下，將成本適配，講究高效投放，我們將成本結(jié)構(gòu)分為“結(jié)構(gòu)性成本”“功能性成本”以及“敏感性成本”，從這3個(gè)角度，分析園林景觀營(yíng)造的成本控制策略。

4.1 嚴(yán)控結(jié)構(gòu)性成本

結(jié)構(gòu)成本是最不能缺少，卻也不容易被看到的成本。像是園林景觀中的鋼結(jié)構(gòu)、混凝土結(jié)構(gòu)以及施工工藝等等。結(jié)構(gòu)性成本占園林景觀營(yíng)建成本的40%～50%，是企業(yè)必須要重點(diǎn)關(guān)注的成本。結(jié)構(gòu)性成本受市場(chǎng)和方案設(shè)計(jì)的影響較大，同一項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)性成本會(huì)有非常大的差別。房地產(chǎn)園林景觀營(yíng)造成本的控制，首先應(yīng)該嚴(yán)控結(jié)構(gòu)性成本。

(1)施工單位的選擇：通過(guò)招投標(biāo)，通過(guò)合理充分的競(jìng)爭(zhēng)，選擇價(jià)廉優(yōu)質(zhì)的景觀施工單位，通過(guò)選擇優(yōu)秀的項(xiàng)目經(jīng)理及管理團(tuán)隊(duì)，為項(xiàng)目的施工提供保障。

(2)圖紙交底：項(xiàng)目開工前，組織施工圖紙交底，充分了解現(xiàn)場(chǎng)情況不利情況，熟悉施工圖紙，進(jìn)行施工圖紙會(huì)審，針對(duì)圖紙?zhí)岢龊侠砜尚械膬?yōu)化建議，避免過(guò)程中造成的反復(fù)及修改。

(3)地形營(yíng)造：因地制宜，盡量利用場(chǎng)地地形控制軟景效果，通過(guò)塑造微地形可以大大減少地被灌木的使用數(shù)量，而且能夠更改好地營(yíng)造出層次感豐富多重植物的迭遞的“五維景觀”效果。

(4)合理控制基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)厚度、鋼結(jié)構(gòu)厚度尺寸等，避免過(guò)于保守的結(jié)構(gòu)層造成成本的浪費(fèi)。

4.2 合理使用功能性成本

房地產(chǎn)園林景觀營(yíng)建成本中，功能性成本是非常關(guān)鍵的一環(huán)，在方案設(shè)計(jì)前期一定要做好功能性成本預(yù)算，講究成本適配，合理使用功能性成本。

(1)構(gòu)筑物及成品：控制構(gòu)筑物的數(shù)量，保留重要節(jié)點(diǎn)及主入口、中庭景觀區(qū)的構(gòu)筑物單體，保留功能性的構(gòu)筑物，去除做工繁雜且非重要節(jié)點(diǎn)的景觀構(gòu)筑物[2]。盡量采用非定制品，采購(gòu)成品的座椅、雕塑、軟裝布品，節(jié)約加工周期，節(jié)約成本。

(2)園建材料的選擇：減少石材的使用，盡量用仿石磚、石英磚等進(jìn)行替代；立面材料可以用仿石漆、瓷磚等進(jìn)行替換。

(3)材料尺寸：材料的尺寸標(biāo)準(zhǔn)化，選擇整模數(shù)通用規(guī)格，減少損耗及切割；盡量不用異形石材；少用拼花及過(guò)于復(fù)雜的圖案；不可盲目追求石材厚度，滿足功能需求即可。

(4)利用展示區(qū)：展示區(qū)提倡不拆除不改造原則，充分利用展示區(qū)景觀的植物、構(gòu)筑物及小品，不僅能大大提升景觀效果，還能有效節(jié)約成本。

4.3 重點(diǎn)投入敏感性成本

敏感性成本最大的特點(diǎn)，就是能夠提升樓盤的溢價(jià)空間。和諧舒適、生態(tài)自然的人居環(huán)境，更會(huì)讓人產(chǎn)生購(gòu)買欲望，因此在房地產(chǎn)園林景觀營(yíng)建中，一定要重點(diǎn)投入敏感性成本。

(1)植物選擇：尊重植物生態(tài)習(xí)性，盡量選擇當(dāng)?shù)剜l(xiāng)土樹種。根據(jù)植物的屬性，盡量選擇當(dāng)?shù)貥浞N，不盲目追求所謂的“名貴樹種”，既可以減少運(yùn)輸成本提高種植效率，又能大大提高植物成活率，降低營(yíng)造成本。選擇養(yǎng)護(hù)費(fèi)用低的植物，選用耐修剪、成活率高的植物，可以降低后期物業(yè)的維護(hù)成本。

(2)景觀軟景、硬景面積比例控制：根據(jù)各個(gè)產(chǎn)品系列合理控制軟硬比，以及綠化的喬灌木比例，草坪比例，盡量減少水景面積，減少后期物業(yè)維護(hù)的費(fèi)用。以園林單方350元/m2的項(xiàng)目舉例，軟硬景比例應(yīng)控制在6∶4以內(nèi)，草皮面積占比綠化總面積40%左右。

(3)提升重點(diǎn)部位園林亮點(diǎn)，適當(dāng)營(yíng)造社區(qū)中央打卡點(diǎn)，如兒童游樂(lè)場(chǎng)，社區(qū)會(huì)客廳等敏感位置的景觀打造，為客戶提供優(yōu)質(zhì)人文居住環(huán)境。

5 成本優(yōu)化案例

某大區(qū)景觀工程，景觀面積14069 m2，成本控制單方為500元/m2，招標(biāo)過(guò)程中，根據(jù)施工圖預(yù)算編制后發(fā)現(xiàn)成本超標(biāo)，施工圖預(yù)算572元/m2。后拉通設(shè)計(jì)人員進(jìn)行成本優(yōu)化，最終成本控制在482元/m2。具體優(yōu)化如下。

(1)取消部分構(gòu)筑物，如景墻、廊架、水景及地鋪，減少造價(jià)約48萬(wàn)元，減少單方34元/m2。

(2)將原設(shè)計(jì)石材鋪地調(diào)整為仿石磚鋪地，減少造價(jià)約19.25萬(wàn)元，減少單方13.7元/m2。

(3)展示區(qū)拆除后，利用原有的景墻、雕塑、主景樹(羅漢松)進(jìn)行整體搬移進(jìn)大區(qū)，使入口水景的效果大大提升，豐富了景觀品質(zhì)效果，同時(shí)節(jié)約了成本38萬(wàn)元，單方節(jié)約27元/m2。

(4)調(diào)整喬木灌木種植密度。原設(shè)計(jì)種植62株主景樹，種植密度220 m2/株，造價(jià)85萬(wàn)元，占比15%；優(yōu)化后種植密度400 m2/株，造價(jià)65萬(wàn)元，占比10%，節(jié)省造價(jià)20萬(wàn)元，減少單方14元/m2。

表2 優(yōu)化后的成本組成

6 結(jié)語(yǔ)

成本控制并非是一味地死壓成本，從理論上講，建造成本一定是有底線的，超過(guò)了市場(chǎng)承受的底線時(shí)，項(xiàng)目的質(zhì)量、品質(zhì)與效果就會(huì)受到嚴(yán)重?fù)p害。因此，成本控制的前提是在保證品質(zhì)和效果的同時(shí)，能夠合理的優(yōu)化成本，把錢花在刀刃上，通過(guò)專業(yè)的成本控制人員嚴(yán)控結(jié)構(gòu)性成本，合理使用功能性成本，重點(diǎn)投入敏感性成本，做好各專業(yè)之間的交圈溝通，提高園林景觀專業(yè)各條線人員的成本意識(shí)，避免無(wú)效成本產(chǎn)生。實(shí)現(xiàn)成本價(jià)值最大化。