公共衛生事件影響下的SOHO住宅未來發展

姜立文，申紹杰 （蘇州大學建筑學院，江蘇 蘇州 215123）

1 SOHO住宅的概念

1.1 SOHO住宅的定義

“SOHO”它來自于英文縮寫“Small office，Home office”，意思為“小型化及家庭化辦公”[1]。SOHO模式前提是工作流程為數字化，依靠著計算機網絡技術為生存基礎，通過信息革命所帶來的一種信息時代的生產生活方式。SOHO的出現在相當程度上反映出信息時代，人們對于工業時代的辦公和生活方式的反省和檢討。它的到來是房屋品種的界限模糊了，住宅不再像住宅，辦公室不再像辦公室，人們可以在家辦公，信息文明把工業文明給房屋品種的界定打破了[2，3]。信息時代的SOHO模式，對住居模式產生最深遠的影響是帶來了SOHO住宅。

1.2 SOHO住宅的優勢

隨著互聯網技術在各行各業的普及，經濟逐步邁向全球化和新形式化，SOHO住宅具有的獨特優勢逐漸顯露。

①緩解城市日益緊張的交通環境。人們不必每天往返于辦公室與住處，減少了大量的交通出行，客觀上減少了能源浪費與環境污染，適當有效避免精力、財力的浪費，從而使工作可以更加自主、高效和靈活。

②創造新型高效自由的工作方式。小型化及家庭化辦公這種工作與生活的結合形式，應對信息時代下創新型的工作方式更具有優勢，在相應就業結構變化，以及產業鏈轉移等方面具有較強靈活可變性。另外，工作自由度靈活、時間利用率高效、管理模式自主等優點，將隨時代的發展而逐漸顯現出來。

③有效改善住區的周圍環境。人們在為自己選擇合適住宅時，工作地點的距離遠近以及交通方便與否等問題，就不會再是重要的決定因素，可以將更多的注意力集中到居住的本體，以及住區的周圍環境中去。住區相對于整個城市來說，如果把城市比作有機體，那么住區就是一個個細胞。以前規劃住區總是圍繞城市展開，城市不斷膨脹，SOHO模式的出現使得這些住區對城市的依賴降到最低[4]。在這種情況下，進行住區開發時，就會有很多的自主選擇性。例如選址一些環境優美、氣候適宜的地區，結合當地具體條件進行低密度的開發，讓人類的家居生活與大自然有了更親密接觸，為實現住宅郊區化提供真正的可行性。

④滿足安居樂業的精神需求。就工作而言，針對工業化時代不停的變動工作地點，人們漂泊無定所，以此產生個人安全感的缺失、鄰里關系冷漠及其所帶來的一系列社會安全動蕩等問題，SOHO住宅模式的獨特優勢給出了積極回應。就生活而言，人們脫離了工業化時代冰冷機械的工作模式，替代的是居家與工作相結合，趣味性與多元化相結合的全新體驗，具有人性化的住區環境，為打造多樣化社區提供了必要的支持。

2 SOHO住宅在國內外的研究現狀

SOHO住宅是在SOHO概念上演變而來。上世紀80年代到90年代左右，日本開始將居家辦公住宅與家人的起居生活合用，這種空間既可以創造辦公環境，又能夠有家庭生活的氣息，由此誕生出SOHO住宅這一概念。

2.1 國外SOHO住宅現狀

目前在國外，SOHO住宅類型經過長時間的實踐與探索，逐漸總結出一系列完整構建體系，積累出了大量的實踐經驗，在解決居住和工作細節設計上，取得了巨大的進步。如美國的眾多SOHO住宅項目多在中高檔型住宅區內，其內部空間劃分靈活自主，套型面積根據需要可大可小，滿足居家辦公需求的同時，追求住宅品質的高端。而在日本SOHO住宅則以集中式為主，這種住宅規模較小，常提供給人口數不多的小型家庭使用，如東云SOHO和Y－house。

2.2 國內SOHO住宅的現狀

在中國，SOHO住宅模式主要以小規模的家庭化辦公模式為主，市場定位是自主創業的群體，他們共同的特點是辦公規模不大、工作方式新型自主、時間靈活自由。國內SOHO住宅的發展可以分為兩個階段。

早期的發展階段：上世紀八十年代初期，國內發展社會主義市場經濟，國民經濟水平在這種體制下發生了巨大的轉變，不斷有人群從原來工作體制中脫離出來自主創業，對辦公及經營商業空間的需求量激增，這個時候部分人群將自建住宅改為商住兩用的性質，比較明顯的是聯排住宅沿街底層戶型，下層從事一些經營類商業活動，上層作為休息娛樂的生活用途。此種商住兩用住宅屬于SOHO住宅的雛形[5]。

快速的發展階段：SOHO住宅在二十世紀九十年代左右得到了快速的發展，當時國內的房地產行業發展勢頭正猛，一些地產商預計到社會對于居家辦公形式的需求量將會增大，便開始在國內推行SOHO住宅的概念空間（見圖1），受到了市場的廣泛認可。現代SOHO住宅產品更加國際化與市場化，陽光的空間和典雅的風格具有浪漫主義生活格調，深受發達地區中產階級的熱捧。SOHO住宅產品不僅與社會急速膨脹的中產階級群體的需求不謀而合，更重要的是居家辦公這一戰略定位，順勢避開了大量地產競爭者。可以說，SOHO住宅產品在房地產市場堪稱風格鮮明，獨樹一幟[6]。

回溯近年SOHO住宅在中國的成長軌跡，SOHO住宅存在著其獨有的局限性。21世紀初期以來，隨著CBD的租金不斷攀升，對于創業初期的職業者來說，擁有一間辦公室可謂異想天開，創業者的居住問題也難以得到解決，SOHO住宅項目因此受到追捧，此時的SOHO盡顯商業屬性。自2011年房地產調控以來，住宅地產遭到限購，而SOHO項目被開發商披上了“住宅”的“馬甲”，頻打住宅和商業的“擦邊球”的營銷手段，在住宅地產經歷著生死攸關的時期，SOHO項目得以大放異彩[7]。然而近年部分地區政府部門明文規定“住禁商”、“商禁住”后，使SOHO住宅立于尷尬的境地，就居住屬性而言，住宅產權有70年，而SOHO只有40年或者50年產權，另外SOHO是按照商業項目的物業標準來繳納物業費，比普通住宅的物業費要高得多，SOHO住宅遭遇了前所未有的危機。另外，此種類型住宅的戶型研發創新及建設量不足，以及對內部空間缺少系統的研究和開發，同時也難以提供指導性的設計方法和理論策略，這一關鍵性問題，使得此類住宅的人群，社會需求難以得到真正解決，從而影響到SOHO住宅的未來發展。再者，從使用者本身角度出發，考慮到生理需求和心理需求兩個方面，在提倡全民鍛煉的時代，這種住宅模式更容易使SOHO一族沉迷于網絡世界，缺乏人際交往，缺乏體育鍛煉等休閑活動。以往的SOHO住宅定位的人群大多數是單身創業者的需要，但隨著多樣化職業人群的加入，居家辦公人群的家庭人口構成發生了變化，住宅空間結構與使用需求的矛盾點也逐漸凸顯出來。

圖1 小型居家辦公

總結上文中提到SOHO住宅目前發展的局限性主要是三點：相關政策放寬力度不大；住宅設計創新研發不足；使用者需求得不到滿足。公共衛生事件帶來的影響可能為這些問題帶來了轉機。

3 云辦公發展

3.1 云辦公得到飛速推廣

公共衛生事件影響下，宅居辦公成為常態，在線辦公的需求量激增，加速了“云辦公”的發展。中國知網、維普網、騰訊課堂和騰訊會議、字節跳動的飛書等辦公軟件展開如火如荼的競賽，通過免費對公眾開放服務、淘汰舊有功能、開發新程序以及推廣相應的時效性工具等一系列方式，幫助學校、企業等渡過難關。遠程網絡辦公行業也得以在短時間內迎來爆發期。釘釘軟件為滿足使用者實時視頻的需求，開發出“美顏功能”這一方案，以此降低使用視頻會議造成的心理負擔。飛書軟件模仿真實辦公環境，開發出“線上辦公室”，這個創新功能可以極大程度還原辦公室交流、互動場景。釘釘數據顯示，近2億人2月3日開啟在家辦公模式；每天有近1億人使用釘釘發布的“健康打卡”功能；2月10日開學第一天，全國300多個城市的學校通過“釘釘”群直播功能開展教學，覆蓋近5000萬學生；2月12日的蘋果應用商店中，釘釘、騰訊會議、企業微信3款APP占據免費下載排行榜的第一、二、四名[8]；部分企業開展“停工不停產”模式，如蒙牛企業，公司推動自上而下在線辦公的辦法，利用釘釘軟件使得近萬名員工跨區域協同辦公，通過數字化平臺協同全國供應鏈。清華大學雍俊海教授表示：“隨著經濟全球化的發展，遠程在線辦公成為一種越來越普遍、越來越重要的發展……加速了云辦公的發展”。在公共衛生事件影響下，在線辦公技術性問題得到了極大的解決與推廣，越來越多職業者體會到SOHO的優勢，居家辦公人群在此次事件之后得到巨大的提升，將會極大地推進SOHO住宅的發展。

3.2 掀起低密度住宅追捧熱潮

公共衛生事件給人們的警示之一：人口密度越大，傳染概率越高。重大衛生事件帶來的傷害，將我們的目光再次聚焦于公共衛生環境，對居住的環境條件提出了新的看法與訴求，這種觀念不僅不會隨著公共衛生事件消失而消減，反而會成為將來評判宜居與否的基本要求：人們愿意為綠色、陽光、空氣付出更多的金錢，低密度住宅也因此會掀起新一輪的追捧熱潮。這與前文中所提到的SOHO住宅第三點優勢不謀而合，SOHO住宅可以擺脫喧雜吵鬧的都市中心，選擇一些環境優美、氣候宜人的地方進行低密度開發，打造多元化社區，完善的生活休閑娛樂設施，讓我們更近距離接近大自然，真正意義上實現住宅郊區化。這也是治療城市化過程中帶來的城市病癥的最好方法。

3.3 社區公共服務系統不斷健全

應對公共衛生事件，多數人會選擇宅居家中，這對社區公共服務系統提出了強有力的挑戰，人們開始認識到社區基礎服務設施完整性的重要意義，這場社會事件為日后社區公共服務系統，進一步健全完善起到推波助瀾的作用。社區服務系統的健全完善對SOHO住宅模式的完整性發揮著積極作用，為SOHO一族架起通往現實生活需求與網絡虛擬世界的橋梁，提供了更大的可能性。龐帝在《數字化生存》中預言一些行業在數字化時代的衰亡，像電影院、銀行、證券交易所、郵局這些傳統的行業，他們都通過網絡形式完成各自的工作程序，數字化與智能化滲透到他們的未來產品中，都能夠被網絡化的在線辦公形式所替代，這類公建將在未來的SOHO社區中也將以另一種形式服務于SOHO一族。另外，公共衛生事件出現的本身給人們敲響珍愛健康的警鐘。珍愛生命是永恒的主題，健身熱潮將在此次事件平息過后持續高漲，人們對康體建設的投入只會有增無減，SOHO一族缺乏體育鍛煉活動這個說法也將會成為過去式。

3.4 居家辦公的重要性顯露

公共衛生事件對社會經濟也會帶來強有力的挑戰。如員工難以及時返崗，生產初投入以及終產品就運輸受限，使得挑戰從需求側擴大到生產側，意味著帶來的挑戰是從需求到生產投入的多重沖擊，對社會整體經濟的影響也隨之放大。據調查發現，60.7%的企業在有訂單的情況下受影響而無法正常完成，82.1%的企業面臨營業收入下降和流動資金緊張問題[9]。公共衛生事件暴露出傳統辦公模式的弊端，一旦空間維度受阻，生產側就會被迫停滯，從而影響整個經濟鏈。蒙牛企業則采用新型辦公模式，推動自上而下一體化的在線辦公、居家辦公形式，跨多區域協同性辦公，通過數字化平臺，協同全國供應鏈，是一個成功的案例，進一步提高了SOHO模式的社會認可度。居家辦公突破了時空局限，可滿足在線工作、遠程教育、遠程就醫等活動，將對我國未來經濟發展，發揮著積極作用，特別是重大災情面前，有著其不可替代的重要地位。此外，SOHO住宅的公眾認可度提高，勢必會促使SOHO住宅在房地產市場的地位進行新一輪的洗牌，政府政策可能將會出現積極鼓勵的一面。

圖2 外灘SOHO立面

圖3 SOHO現代城街景

4 SOHO住宅的未來展望

SOHO住宅代表一種新型、彈性而又自由的工作生活模式，在新的時代被賦予新的內涵與使命，是挑戰更是機遇，對SOHO住宅模式也提出了新的要求：

彰顯人文關懷的設計理念：SOHO住宅應從使用者的需求出發，追求以人為本的設計思想。建筑的設計應該富有理性，做到建筑功能精細化，建造技術多元化，新技術的發展為SOHO住宅建筑進一步發展提供支持，如冶金技術的發展為建筑物找到適合的材料，生態技術在建筑的運用，隔熱隔音技術和智能化技術等等，都可以在建筑中發揮重要作用。同時強調內在與外在的邏輯關系，在土地選址、空間形態、城市道路、開放空間等方面與內在空間達到相互聯系、相互補充，構成一個整體統一而又和諧完整的體系。

體現兼容并蓄的設計思想：信息化時代下，開放與民主是社會追求的價值取向。SOHO住宅追求建筑設計的開放性需要，通過一系列室內外建筑空間及環境設計來實現，強調與社區的功能銜接，與自然環境的延伸，使建筑成為一種無意識的行為，整個空間的特點是開放的、多變的、多層次的。在與城市環境融合方面則需盡量體現地域性特征，充分融入當地建筑特色，以此滿足不同地域人群的審美和文化需求。如上海的外灘SOHO立面形式（圖2）是吸收當地傳統里弄住宅的元素，而北京的SOHO現代城空間（圖3）則體現了北方四合院的設計元素。

引用尼葛洛·龐帝的一句名言：“預測未來最好的方法就是去創造它。”信息化時代下，SOHO住宅在重大社會事件面前優越性顯露頭角，SOHO住宅以及SOHO社區將脫離城市單一細胞的范疇，而逐漸成為與城市相當的主體，它正處于發展初期，它的影響力也將會決定住區未來的發展模式。我們應對它進行合理的試驗與展望，對它的探索還將繼續下去。