會展業對房地產業影響分析
——以上合青島峰會為例

范云翠 ，陳文秀 （吉林建筑大學，吉林 長春 130118）

1 引言

會展業作為第三產業在城市建設、經濟發展等方面有著重要的作用。在國際上,會展行業被譽為“觸摸世界的窗口”與“誘人的城市面包”。會展業具有明顯的經濟、社會效益，良好的政治作用以及廣大的發展機遇,它能夠調控市場、促進經濟要素聚集,指引城市土地利用效率,重組城市空間的結構與發展。在城市發展和區域更新中,房地產業是會展業影響下的最主要的參與者和受益者。文章以上海合作組織青島峰會為例,通過峰會對房地產業的影響進行研究,并結合此次峰會及青島城市的特點,探尋政府和房地產業如何充分發揮峰會效應,抓住發展機遇,推動青島房地產業跨越式發展,并為今后會展城市房地產業發展提供借鑒,促進房地產業高質量發展。

2 青島峰會對青島房地產業影響分析

“上海合作組織青島峰會是上海合作組織在山東青島舉辦的國際性會議,是上合組織擴員后的首次峰會。”峰會的成功舉辦,可以發展青島經濟,加強國際地區之間的合作,同時也將給青島房地產業帶來蓬勃發展的新機遇。

2.1 青島峰會推動城市建設快速發展

為了成功舉辦青島峰會,展現青島優美城市風貌,青島市進行了重大城市建設,無論是主會場的改建還是公共基礎設施完善,都推動城市建設快速發展。峰會主會場——青島國際會議中心,是在原后奧運時期商業體建筑心海廣場的基礎上改建而成的。此前,由于青島會展基礎設施建設還不完善,導致青島沒有能力承接舉辦一些高水平、國際化的會展會議。此次主會場的建設,實現峰會期間會議會展、高端宴會、新聞發布等功能,這使青島擁有了自己長期使用的城市客廳,并為青島以后能夠承辦大型會展活動打下良好基礎。

除了主會場的改建外,青島峰會也促進公共基礎建設的完善。市政上,新改建綠地200hm2,已建設完成70多處“口袋公園”,生態綠化再上臺階,展現了青島宜人景色,吸引人們前來旅游定居；交通上，除了繼續依靠發達的港口外,高鐵、鐵路、地鐵、機場等交通工具也將建設運營，青島海陸空立體化交通網的格局逐步形成,在對外貿易、全球投資等方面凸顯優勢。此外,市區夜景、公共服務、舊城改造等城市配套設施都顯著改善。峰會前期準備工作提高青島的城市化水平,加快城市建設步伐,從而推動經濟發展,最終帶動房地產業的發展。

2.2 青島峰會提升房地產開發品質

峰會的舉辦,吸引著越來越多的房企在青島買地、開發、運營。2018青島商品房銷售排行中,除了以海爾、海信、鑫江等本土房企和以融創、保利、萬科為首的老牌大鱷外,也出現一些融信、實地、禹州、鑫苑等外來一線新房企。據克而瑞數據顯示,2018年全國房企銷售權益金額排名前50的房企中,現已入駐青島的房企已達35家,他們通過拿地、收購、合作等方式進入青島房地產業,活躍市場。房企的增多,對提升房地產品質有著直接的影響。首先,房企增多,使房企之間生存競爭激烈,為了不被激烈競爭大浪淘沙,房地產企業也開始從數量的發展,轉向更加有質量的角逐,房地產開發品質得到提升。其次,房企之間開展“平衡式合作模式”,地方國企在土地交易中較有優勢,但具備操盤能力較弱,特別是對于大型項目開發運營力不從心，而房地產開發企業有操盤能力,風險承擔能力強,但缺乏土地。兩者通過這種合作模式,供地、操盤,取長補短,資源整合,提升房地產品質。此外,房企之間或競爭或合作的關系,為市場提供了更多的優質房源,市場可選擇的機會變多,在“物競天擇、適者生存”的條件下,市場在一定程度上也篩選出更為適合青島的優質精益房地產,提升房地產品質,促進房地產發展。

2.3 青島峰會一定程度上拉動房地產價格上漲

青島峰會是青島舉辦的級別最高的國際盛會,是國家與國際組織之間交流合作的良好平臺,這無疑影響了房地產業發展。2018年,青島房地產市場雖然經歷史上最嚴限購、簽約限價、樓市降溫等過程,但房價依然出現幅度不低的漲幅（如圖1）。2018年青島各月新建商品住宅銷售價格環比發展速度均有所上漲，其中在5月、6月、7月這三個月期間，新建商品住宅銷售價格指數環比上漲均超2%，5月份新建商品住宅銷售價格漲幅較上月擴大1.9個百分點；二手住宅銷售價格指數環比上漲也有4個月超1%。如圖2，2018年青島住宅銷售價格指數同比增長速度比2019年青島住宅銷售價格指數同比增長速度明顯。其中，2018年5月至8月峰會舉行前后，新建商品住宅銷售價格指數同比增速均超過1.3%。而2019年青島5月至12月新建商品住宅銷售價格指數同比下降明顯，6月份同比下降2.15%。2019年11個月份二手住宅銷售價格指數同比發展速度均呈下降態勢。

圖1 2018年青島住宅銷售價格指數環比發展速度圖

圖2 2018年、2019年青島住宅銷售價格指數同比發展速度圖

房價上漲有以下幾個原因。

①供給減少。2018年上半年青島住宅可售量持續下降高開低走,在2月份達到峰值后便持續下滑,6月份可售量降至971.97萬m2,達到2012年以來的最低點。房地產市場上掛牌出售房源減少,同時由于近些年來青島市區土地不斷被開發利用且未到設計使用年限,市區內可開發的土地面積大幅減少,物以稀為貴,土地資源短缺導致房地產價格上漲。

②需求增加。首先,青島經濟活動由于峰會舉辦而趨于頻繁,刺激商業、餐飲、辦公等非居住房地產需求量上升。其次,經濟活動頻繁,居民收入穩定增長,階梯消費觀念日趨明顯,不同層次住房需求增加。此外,峰會擴大青島城市利好因素：峰會提高青島綠化覆蓋率,市容美化,環境舒適；峰會完善城市配套設施,生活便利；青島位于國際“交通樞紐”處,與上合組織成員國之間交往便利,國家政策傾斜,使青島成為最具發展潛力的城市之一。峰會的成功舉辦提高了青島的知名度和美譽度,吸引各地的人們前來旅游定居,最終拉動了房地產商品房的需求。

③拆遷成本和建造成本的增加。青島進行大量舊城改造、棚戶區改造，拆遷數量的增加導致房屋拆遷成本和建造成本的提高,土地價格提高,自然會造成房產價格提高。以《青島市“十三五”住房包裝發展規劃》為例,青島實施棚戶區改造16萬戶,推進老舊住宅小區整治改造26萬戶,建筑面積2100萬m2,預測“十三五”期間青島市新開工總面積約9840萬m2,其中,住宅地產約5374萬m2。

④非規范因素使房價上升。隨著外交部宣布峰會舉辦地為青島,青島房價一路飆升。在杭州G20、廈門金磚峰會的舉辦后，兩地房價暴漲的背景下,部分房屋開發商、中介和個人對青島房地產進行惡意炒作,峰會后“城市升級”、“房價大漲”被過度宣傳、過度預期。峰會期間,房地產市場跳漲毀約、夜間開盤、售罄秒光、搶房大戰、全款優先、天價裝修、茶水費等樓市亂象頻出,造成人們恐慌心理,房價上漲。

3 擴大峰會效應,把握房地產發展契機

后峰會時代,青島房地產發展迎來歷史機遇期,在堅持“房住不炒”的大背景下,貫徹落實習近平總書記“辦好一次會,搞活一座城”指示精神的重大舉措,解放思想,創新思路,擴大峰會效應,抓住發展機遇,推動青島房地產跨越式發展。

3.1 政府宏觀調控,完善青島房地產市場管理體制

政府應通過政策調整、規范房地產市場管理、政策優惠等方式,發揮政策的引導、約束、經濟杠桿的作用,解決房價虛高、供求不平衡等問題,引導合理住房消費觀念,充分發揮青島峰會效用,保證房地產市場健康有序發展。

①政府要深化改革,多渠道、深層次、全方位、立體化分類調控,從因城施策到因區施策,對于過熱區域通過人才引進、政策微調等方式適度降溫,對樓市洼地實行鼓勵政策。

②建立多層次住房供給體系,建立統一開放、多元競爭、供需合理、租售均衡的土地供給機制。

③建立健全房地產市場信息系統,豐富完善房地產市場管理體系,加強房地產市場立法、執法、司法建設。

④對于適應開發旅游、商業房地產的項目上，給予一定的政策扶持,大力扶持青島峰會特色地產。

3.2 加強上合示范區規劃設計，提升房地產理念價值

上合峰會選在青島,主要源于青島優越的地理區位。青島位處于國際“交通樞紐”與“一帶一路”，上合國家經貿來往聯系密切。峰會過后,全國首個上合示范核心區域落戶膠州,青島將建設成經貿合作示范區、國際合作新平臺、國際會議平臺。未來，青島將會承接更多會展會議。此外，青島東岸城區注重城市更新與發展、西岸城區釋放居住剛性需求、北岸城區建設生態新城，網格狀交通體系也逐漸形成,一系列的城市規劃都與房地產業密不可分。加強上合示范區規劃設計，提升房地產理念價值，這對房產商來說是良好的機遇。

①房產商可以參與示范區建設。房地產商針對上合示范區、自貿試驗區的政策規劃，圍繞國際物流、現代貿易、雙向投資合作、商旅文化交流、海洋合作“五大中心”，建設包括基礎設施、特色商品展館、大型國際招商產業園，以及擴大國內外對外開放所衍生的眾創空間、辦公商業聚集地等建設。

②房產商可以開發投資住宅。人口密集的中心城區可以推進城市更新、城中村改造,緩解人口壓力；在自然生態優勢明顯的李滄區與嶗山區重點發展養老地產，優化提升人居環境；以西岸城區建設國家級西海岸新區為契機發展旅游地產、文化地產，注重建設國際化低碳智慧社區。

3.3.創新思路,開發會展地產

峰會的舉辦，為落地青島的大型國際會議提供了專業的基礎設施和多元化創意空間；青島秉承峰會精神，擴大對外開放，致力打造“會展之濱”。會展業在青島發展前景廣闊，會展地產發展也應創新思路，形成定位清晰的會展地產。

①以海洋文化為核心競爭力，開發會展地產。會展地產發展雖較其他以居住功能和以商業功能為主的地產時間較晚，但因其發展迅速且多數項目粗糙雷同，會展地產發展出現瓶頸期。青島會展地產發展要創新思路，突破瓶頸，解決“千會一面”的現象。以海洋文化、港口文化為核心競爭力，以峰會為契機，在投資開發、地產建設、物業經營等幾大板塊中注入海洋、人文氣息，形成青島獨特的、不可復制的會展地產，實現其展覽、會議、節事活動等功能。

②形成“會展+”的運作方式。以會展會議區域開發建設符合國際潮流的會展型物業,將會展房地產轉入市場化運作,突出商務會議專業化、設施服務國際化、海洋文化特色化,實現“會展+”商務辦公、餐飲娛樂、公寓酒店等生活工作需求,形成一個完備的生活就業空間和商圈核心功能,打造屬于青島的會展CBD地標型城市活力街區。

3.4 以上合峰會為主題,創新開發峰會文化旅游地產

由于地理優勢和歷史條件的影響,青島旅游業興旺發達。青島峰會成功舉辦,旅游業收獲“峰會紅利”,2018年全年接待游客超過1億人次,增長13%以上；旅游消費總額突破1900億元,增長15%以上，青島再添峰會城市新名片。峰會效應持續發酵，開發建設峰會文化旅游地產是良好的機遇。

①要以上合峰會為主題,深挖峰會文化。此次峰會展現的齊魯風韻與海洋特色、“一帶一路”與上合精神、夜景燈光秀、峰會主場館的設計和歡迎宴會晚宴等,以青島峰會為基礎,挖掘“山、海、城”特色優勢資源，作為青島旅游和旅游地產的研究對象。

②要以人為本,豐富旅游地產內容。將峰會文化旅游地產的各種元素融入到餐飲、娛樂、演出、住宿、人文等相關的產品生產、銷售和服務,形成一套完整的綜合產業鏈條,締造凝聚于峰會文化中的旅游地產新形象。

③要統籌政府、設計院、房產商、旅行社、宣傳與營銷等各部門、各行業布局與建設工作,全面規劃旅游地產的整體性、長期性、盈利性發展,實現多方權益。

4 結語

會展業、旅游業、房地產業作為三大新經濟產業，是現代經濟體系重要組成部分。會展經濟帶動相關產業發展，尤其是對房地產業的影響較為深遠。本研究具有一定的實踐意義與指導功能，基本達到為其他會展城市房地產業發展，提供參考依據的目的。青島作為新興會展之都，會展業發展強勁，房地產業應借助會展的影響力，實現其進一步健康、穩定發展。