新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)成本控制探討

摘 要 經(jīng)過20多年的高速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)成為了我國國民經(jīng)濟中的重要組成部分。但隨著國內(nèi)外經(jīng)濟增速逐漸放緩，加之國家有關(guān)部門不斷出臺了穩(wěn)定樓市房價的調(diào)控政策，房地產(chǎn)企業(yè)也結(jié)束了黃金時代，房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力開始衰退，該行業(yè)亟須找到新的經(jīng)濟增長點。當(dāng)前要想確保經(jīng)營利潤，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就需要從內(nèi)部管理效率著手，尤其是要提高自身的成本管控能力。本文主要從當(dāng)前形勢下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的必要性出發(fā)，結(jié)合現(xiàn)實分析其中的不足，并給出若干優(yōu)化建議，旨在提高房地產(chǎn)企業(yè)在行業(yè)中的核心競爭力。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 新經(jīng)濟形勢 成本費用管控

成本管理與控制是貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)項目及企業(yè)運營始終的系統(tǒng)工程，企業(yè)要想獲得較大的利潤空間與經(jīng)濟效益，就必須強化在成本費用上的管控力度，尤其是在企業(yè)預(yù)算中其他條件不變的基礎(chǔ)上，直接壓縮成本費用、合理配置資源，將成為提升企業(yè)利潤的有效途徑。房地產(chǎn)企業(yè)只有通過持續(xù)的優(yōu)化成本費用管控，才能有效增強自身的運營能效，在新的經(jīng)濟形勢下謀求新發(fā)展。

一、成本控制在房地產(chǎn)公司中的重要性

（一）從企業(yè)角度出發(fā)：增強自身管理水平，有效提高風(fēng)險防范能力

鑒于當(dāng)前低迷的國際經(jīng)濟形勢，以及國內(nèi)經(jīng)濟進入新常態(tài)，與之走勢高度相關(guān)的房地產(chǎn)行業(yè)在國家一系列宏觀調(diào)控政策的出臺下也處于震蕩之中。除了個別人口持續(xù)大量流入的城市房地產(chǎn)行情持續(xù)火爆外，其他城市已出現(xiàn)明顯的疲態(tài)。面臨如此嚴峻的市場環(huán)境，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須從自身管理出發(fā)，尤其是要加強成本費用管控，保障企業(yè)自身現(xiàn)金流的安全與完整。與此同時，要通過成本控制有效避免不合理的支出，促進資源科學(xué)、高效配置，盡可能地提高企業(yè)利潤空間，以較高的資金利用水平為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)創(chuàng)造有利條件，強化自身抵御外界與內(nèi)部風(fēng)險的能力。另外，在房地產(chǎn)開發(fā)項目的全過程中要實施完整的成本監(jiān)控，給企業(yè)管理者提供準確、及時的成本信息，讓管理者可以基于數(shù)據(jù)對企業(yè)作出精準的戰(zhàn)略規(guī)劃，有效提高企業(yè)的管理質(zhì)量，進一步改善經(jīng)營狀況，促使企業(yè)營運目標的順利達成。

（二）從宏觀角度出發(fā)：促進金融市場健康發(fā)展，促進社會和諧

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)與社會民生緊密相連，房地產(chǎn)企業(yè)強化自身成本管控，可以在防范經(jīng)營與金融風(fēng)險的同時，促使社會更加穩(wěn)定和諧地發(fā)展。房屋購置是普通家庭支出中的重大項目，金額較大且涉及幾代人的努力與積蓄。我國當(dāng)前許多房地產(chǎn)企業(yè)采取房屋預(yù)售制，若房地產(chǎn)公司由于風(fēng)險防范不到位、成本費用控制不力致使企業(yè)資金鏈斷裂，使建設(shè)項目被迫中斷而爛尾，那么購買了期房的客戶將面臨兩空的局面。再加上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中項目龐大的規(guī)模與較高的集中度，極易造成群體性危機事件，產(chǎn)生社會的不穩(wěn)定因素。另外，與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)密切相關(guān)的金融行業(yè)也將受到連累，若放任房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制失效，繼而引發(fā)資金鏈的斷裂就會危及金融行業(yè)以及其他與房地產(chǎn)行業(yè)緊密關(guān)聯(lián)的行業(yè)，企業(yè)之間產(chǎn)生多米諾式連鎖反應(yīng)，將會造成重大的金融危機。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)公司成本費用管理現(xiàn)狀

（一）缺乏先進成熟的成本控制理念

當(dāng)前經(jīng)濟形勢發(fā)生了較大的變化，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生存環(huán)境也越來越復(fù)雜，只能依靠企業(yè)內(nèi)部管理效率的提高，如優(yōu)化成本控制來提高利潤。但由于我國房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模、運營管理能力參差不齊，企業(yè)管理者對于成本管控的認識與理念也不盡相同，導(dǎo)致部分企業(yè)由于思想、手段落后，無法跟上社會經(jīng)濟發(fā)展的進度。主要表現(xiàn)在以下幾點，首先，忽略了成本管控的完整性。部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開展成本管控時，往往將關(guān)注的焦點投向財務(wù)管理、項目施工與采購，而忽略了企業(yè)其他管理過程中的控制，如銷售、項目規(guī)劃設(shè)計等，無法全面地對企業(yè)運營各個方面開展有效的成本控制。其次，事前管控薄弱。對于大部分房地產(chǎn)企業(yè)來說，成本控制的主要參與者是企業(yè)的財務(wù)工作人員，而財務(wù)所處理的多為已發(fā)生的事后成本，而無法從開發(fā)項目的全過程進行管控。

（二）成本控制措施落后、固化

成本控制涉及方面較廣泛，具有較強的專業(yè)性，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管控效果的優(yōu)劣，在很大程度上取決于企業(yè)自身所采用的管控措施與手段是否與企業(yè)需求與實際情況相匹配。應(yīng)用得當(dāng)則能取得顯著的控制效果，若措施采用不適宜，則不但會浪費資源還失去了管控的意義。從當(dāng)前大部分房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的措施與機制來看，在這一方面還較為單一，大多是依據(jù)過往項目經(jīng)驗粗放式地預(yù)估成本，再逐一進行分解。但這種成本管控手段已經(jīng)不適應(yīng)當(dāng)前多變的經(jīng)濟形勢了，其管控過程過于僵化，無法將項目建設(shè)中由于諸多因素導(dǎo)致的變量考慮進來，這種低效率的成本控制手段亟須得到改進與優(yōu)化。

（三）缺乏科學(xué)有效的成本控制體系

部分房地產(chǎn)企業(yè)由于缺乏對項目目標成本的規(guī)劃與測算，失去了對項目成本根本的控制能力，同時在成本指標分解過程中，由于企業(yè)所采用的分攤計算方式不科學(xué)、不合理，致使企業(yè)內(nèi)部成本分擔(dān)不均。另外，在成本管控責(zé)任劃分不清晰，缺乏責(zé)任主體的情形下，對成本管理的約束力也有限，具體執(zhí)行部門與個人也就失去了動力。企業(yè)內(nèi)控機制不完善也將導(dǎo)致成本控制失效，內(nèi)控體系作為房地產(chǎn)企業(yè)實施成本管控的基礎(chǔ)，也是企業(yè)內(nèi)部財務(wù)管理的核心部分，若內(nèi)控機制設(shè)置不全面、不科學(xué)，則會導(dǎo)致預(yù)算執(zhí)行上的漏洞。

三、優(yōu)化房地產(chǎn)公司成本費用控制的途徑

（一）強化企業(yè)內(nèi)部成本控制理念

一方面，要扭轉(zhuǎn)落后的成本管理理念，加強企業(yè)內(nèi)部成本管控意識。在競爭日益激烈的經(jīng)濟形勢下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要一改過往傳統(tǒng)的粗放式的管理營運模式，逐漸向現(xiàn)代化、精細化的模式轉(zhuǎn)變。尤其是企業(yè)管理層要重視成本管控，并加大對其的支持與投入，建立完善的成本管控組織，自上而下開展對成本控制的宣傳與推廣，在企業(yè)內(nèi)部營造良好的氛圍。另一方面，要對全體員工開展成本控制專項指導(dǎo)培訓(xùn)，讓企業(yè)每個部門、崗位員工都能清晰地了解到成本控制的重要性與必要性。并且要做好專業(yè)人才與團隊的培養(yǎng)與引進，打造一支專業(yè)能力強、素質(zhì)過硬的成本管理人才隊伍。

（二）建立健全科學(xué)的成本管理機制

首先，成本控制涉及房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)中，因此要構(gòu)建能夠貫穿事前、事中以及事后的完善的成本控制體系。由于房地產(chǎn)行業(yè)涉及環(huán)節(jié)較多，如設(shè)計、施工以及銷售等，因此企業(yè)必須選擇與自身發(fā)展需要相匹配的成本管理架構(gòu)，并形成動態(tài)的跟蹤機制，不斷探索不同項目階段下成本控制的具體措施與控制方法。其次，針對具體項目實施過程中的重點與關(guān)鍵環(huán)節(jié)，企業(yè)要做到成本控制責(zé)任分工清晰，將具體工作明確落實到個人，并建立起與之相關(guān)的操作標準，建立健全的成本控制內(nèi)容績效考核體系，以此來保障成本控制各個環(huán)節(jié)的落實執(zhí)行與執(zhí)行效果。最后，要組織定期的市場調(diào)研活動，及時了解最新的建筑技術(shù)以及建筑新型材料價格等相關(guān)信息，并建立起相應(yīng)的數(shù)據(jù)庫加以維護，為企業(yè)后續(xù)的項目開展提供全面、真實的數(shù)據(jù)支持。

（三）采用先進的措施提升成本管控效率

首先，要優(yōu)化企業(yè)成本歸集。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要在總部設(shè)置一個總成本中心，下轄若干二級成本中心，如由財務(wù)、營銷以及若干子公司組成的中心等。依據(jù)不同的成本費用發(fā)生對象，將其科學(xué)合理地歸集到相應(yīng)的成本中心里，結(jié)合目標成本管理，強化實際成本費用與中心費用的對比與深入分析。其次，做到規(guī)范化票據(jù)管理，加強對成本的核算。要構(gòu)建完善健全的會計制度，嚴格依照相關(guān)法律規(guī)范來處理會計賬目，保障會計數(shù)據(jù)的真實性、準確性，提高會計核算的質(zhì)量。最后，要充分利用當(dāng)前計算機信息處理技術(shù)，提高財務(wù)管理運作能效，進一步提高成本控制基礎(chǔ)核算工作的效率。

四、結(jié)語

在日益嚴峻的經(jīng)濟環(huán)境與競爭壓力之下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想獲得新的發(fā)展動力與核心競爭力，就必須從成本管控著手，依靠精細化、專業(yè)化的成本管理措施與機制，對企業(yè)內(nèi)部有限的資源進行合理的配置與利用，充分提高資金的利用率。同時，還要根據(jù)企業(yè)自身的發(fā)展需要，不斷摸索，創(chuàng)新成本控制的有效途徑，實現(xiàn)企業(yè)成本的降低以及利潤的提升。

（作者單位為上饒宸瑞實業(yè)有限公司）

[作者簡介：周立梅（1979—），女，江西上饒人，本科，中級會計師，主要研究方向：成本與費用的控制方法。]

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