房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃及風(fēng)險控制問題研究

王身勇

摘 要 自營改增實施后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃工作便顯得尤為重要，直接關(guān)系著企業(yè)地產(chǎn)項目利潤，也影響著企業(yè)在市場中的核心競爭力。我國經(jīng)濟步入新時期后，企業(yè)朝精細化管理方向發(fā)展，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須加強納稅籌劃及風(fēng)險控制，實現(xiàn)降本增效。但實際上，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營時涉及稅種多，風(fēng)險點多，稅種復(fù)雜，導(dǎo)致納稅籌劃及風(fēng)險控制工作開展難度大、問題多。本文探討房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃及風(fēng)險控制問題，并提出一些建議，希望對我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展納稅籌劃工作有所幫助。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 納稅籌劃 風(fēng)險防控

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃相關(guān)概念

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特征

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要經(jīng)營范圍是房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營，區(qū)域性和行業(yè)競爭性較強，行業(yè)進入及退出成本較高。因此，如何降低房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營成本是每個房地產(chǎn)企業(yè)首先要思考的問題，經(jīng)營效益成為了企業(yè)發(fā)展和生存的關(guān)鍵。目前，我國大多數(shù)中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨著兩個主要問題：一是開發(fā)周期長，項目流程復(fù)雜，而且企業(yè)項目開發(fā)需要大量資金支持，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會進行銀行借貸和社會民間資本借貸，但借款難，利率高。二是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及面廣，不僅涉及項目建設(shè)、開發(fā)，還包括房子銷售、租賃等，其稅種各不相同。兩方面影響下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃及風(fēng)險防控顯得尤為重要，直接關(guān)系著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃

我國稅法規(guī)定，納稅籌劃是一般納稅人的基本權(quán)利。一般而言，企業(yè)通過對經(jīng)營活動取得的收入進行管理，利用一定稅法政策和稅收優(yōu)惠政策來降低稅負，減少企業(yè)支出，從而實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營效益最大化。而對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，不能以節(jié)省稅收為唯一目的，還需要綜合考慮其風(fēng)險和機會成本。當(dāng)前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃的特性主要表現(xiàn)為以下3點：首先是納稅籌劃的綜合性，由于房地產(chǎn)企業(yè)涉及業(yè)務(wù)廣，因此，納稅籌劃時需要考慮到籌資、建設(shè)開發(fā)和銷售運營等多個環(huán)節(jié)，需要考慮綜合收益。其次是納稅籌劃的持續(xù)性，在企業(yè)經(jīng)營和項目開發(fā)過程中，房地產(chǎn)企業(yè)都需要考慮到納稅籌劃方案的影響，如收入、費用分攤、稅收等。最后是納稅籌劃的風(fēng)險性，房地產(chǎn)行業(yè)納稅籌劃工作專業(yè)性強，要求高，納稅籌劃人員不僅需要具備更多的稅法知識，還要時刻了解國家及地區(qū)政府對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的政策。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃存在的問題和風(fēng)險點分析

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營過程中，涉及的稅種較多，且各個環(huán)節(jié)稅種皆不相同;同時，在房建項目中，開發(fā)、銷售都有一定的時間限制，項目建設(shè)期間政策和經(jīng)濟環(huán)境也可能發(fā)生變化。目前我國房地產(chǎn)以“倒逼籌劃”的方式進行納稅籌劃，主要有3個工作要點：一是在建設(shè)前期，企業(yè)通過科學(xué)合理的建設(shè)規(guī)劃，來降低企業(yè)項目開發(fā)成本;二是在建設(shè)環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)多方面對建材供應(yīng)商、建筑公司進行考察，選擇綜合成本最低的建設(shè)方式來實現(xiàn)納稅籌劃的目的;三是在銷售環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往會利用控制銷售速度、銷售對象、銷售價格等來實現(xiàn)納稅籌劃的目的，如減少應(yīng)稅收入、增值率等。

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在稅務(wù)征收環(huán)節(jié)主要包括4個方面，即拿地、開發(fā)、銷售和持有經(jīng)營。首先是在拿地環(huán)節(jié)，在該環(huán)節(jié)中，納稅籌劃空間在于土地價款，稅種主要為契稅。其風(fēng)險主要是一些房地產(chǎn)開發(fā)公司財務(wù)人員未將補償費、市政建設(shè)配套費等計入籌劃空間。其次是在開發(fā)環(huán)節(jié)，在開發(fā)環(huán)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及兩個稅種，即增值稅和印花稅，在增值稅上其籌劃空間為成本的進項扣除，其中風(fēng)險則在于稅率錯用和部分企業(yè)未取得進項稅專用發(fā)票，而在印花稅上，籌劃空間為合同價格及適用稅率，該環(huán)節(jié)上也存在稅率錯用和以電子形式簽訂的各類應(yīng)稅憑證并未按規(guī)定進行完稅，從而造成一定風(fēng)險。再次是在銷售環(huán)節(jié)，該環(huán)節(jié)涉及稅種較多，如增值稅、土地增值稅、印花稅和所得稅等。在增值稅上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過拆分收入以及不及時準(zhǔn)確核算收入來實現(xiàn)納稅籌劃，降低稅負，但存在不合理拆分、不及時納稅申報、委托銷售計稅收入金額的確認不準(zhǔn)確等風(fēng)險。在土地增值稅上，其籌劃空間主要在于前期費用、開發(fā)成本和期間費用，如果籌劃不科學(xué)，可能導(dǎo)致出現(xiàn)錯用優(yōu)惠政策、不合理拆分收入、多記或不合理計算各類費用的風(fēng)險，反而會造成開發(fā)成本上升。印花稅上，是在合同價格上進行納稅籌劃，該環(huán)節(jié)上風(fēng)險較小，但也存在合同性質(zhì)憑證不按規(guī)定進行完稅的風(fēng)險。在所得稅上，可以通過收入和成本確認來進行納稅籌劃，但存在銷售產(chǎn)品后未及時確認收入、發(fā)票取得不符合規(guī)定、多列預(yù)提成本費用等風(fēng)險。最后是在持有經(jīng)營環(huán)節(jié)上，該環(huán)節(jié)稅種主要為房產(chǎn)稅，通過自用或出租資產(chǎn)的應(yīng)稅收入來進行納稅籌劃，而風(fēng)險點則主要包括免租期內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按房產(chǎn)原值進行申報，轉(zhuǎn)租時收入重復(fù)申報等風(fēng)險。

從上述內(nèi)容來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營環(huán)節(jié)中，存在很多稅種，盡管納稅籌劃空間較大，但隨之而來的是風(fēng)險也大大增加，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃工作人員必須提高自身素質(zhì)，減少納稅籌劃風(fēng)險，才能實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)效益增加。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃原則及風(fēng)險控制建議

（一）納稅籌劃原則

對于企業(yè)而言，納稅籌劃的目的是降低企業(yè)稅負，增加企業(yè)效益，實現(xiàn)利益最大化。而與其他行業(yè)相比，我國房地產(chǎn)行業(yè)一直是政府主要稅源之一，同時，稅務(wù)局對房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管比其他企業(yè)更嚴格，而這也加大了企業(yè)納稅籌劃風(fēng)險。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行納稅籌劃時，要堅持3個原則：一是合法性，即納稅籌劃工作和方案一定要符合國家稅法規(guī)定，從歷年稅務(wù)機關(guān)納稅評價和專項檢查來看，房地產(chǎn)企業(yè)由于納稅基數(shù)大，一直都是重點檢查對象，一旦出現(xiàn)問題，將會直接影響企業(yè)經(jīng)營發(fā)展。二是綜合性原則，由于房地產(chǎn)企業(yè)涉及的環(huán)節(jié)較多，出現(xiàn)問題時會影響整個企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展。三是技術(shù)復(fù)雜性，與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)對納稅籌劃工作人員的要求更高，因此，企業(yè)應(yīng)加強對納稅籌劃工作人員的培養(yǎng)，提高其綜合水平，從而保障企業(yè)納稅籌劃工作的順利開展。

（二）風(fēng)險控制建議

1.增強納稅籌劃意識。一是要加深對稅務(wù)政策和當(dāng)前市場環(huán)境的理解及認識。對于企業(yè)而言，納稅籌劃是維護自身利益的正確途徑，而不是逃稅、避稅，因此，企業(yè)要增加對稅法的認識。企業(yè)想要規(guī)避納稅籌劃風(fēng)險，就必須認真關(guān)注稅法政策的變化，結(jié)合企業(yè)實際情況，合理制定納稅籌劃方案。二是要正確把握納稅籌劃方向。對于企業(yè)而言，納稅籌劃不應(yīng)該只是簡單看到該年的效益，而是要從長遠出發(fā)，納稅籌劃的目的是實現(xiàn)企業(yè)稅后收益最大化，不能簡單地為降低稅負而忽略其中的風(fēng)險和其他機會成本。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃工作人員作為納稅籌劃工作主體，要增強納稅籌劃意識，從而提高納稅籌劃工作質(zhì)量，發(fā)揮籌劃工作的作用。

2.加強對納稅風(fēng)險的防范。首先應(yīng)建立健全企業(yè)內(nèi)部財務(wù)核算管理制度，尤其是要不斷完善涉稅核算和處理機制，通過制度的約束來提高財務(wù)人員的主觀能動性，防止核算不及時、核算遺忘導(dǎo)致的出錯，降低粗心大意引發(fā)的納稅風(fēng)險。其次是要加深對納稅風(fēng)險的認識。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，納稅風(fēng)險主要來源于計稅依據(jù)、義務(wù)發(fā)生時間和稅率3個方面，因此，在納稅籌劃時，一定要重點關(guān)注收入與成本之間的關(guān)系，尤其是時間配合及占比合理性等方面，減少納稅風(fēng)險。最后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要建立健全納稅風(fēng)險預(yù)警機制，實時監(jiān)控納稅籌劃過程，減少納稅風(fēng)險，在企業(yè)內(nèi)部要實現(xiàn)動態(tài)的納稅風(fēng)險管理，加強對一些稅法政策、核算方式、各類票據(jù)等要素的監(jiān)控，從而提高企業(yè)納稅籌劃質(zhì)量。

3.建立健全稅企溝通橋梁。稅務(wù)部門作為稅法政策的直接實施者，對稅法政策有直接的理解。由于理解角度不同，稅務(wù)部門和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對同一個稅法條款的理解可能不一致，一旦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對某條稅法條款和稅法政策的理解出錯，便會直接導(dǎo)致納稅籌劃風(fēng)險發(fā)生。因此，企業(yè)要加強與稅務(wù)機關(guān)的聯(lián)系，搭建好稅企溝通渠道，從而減少企業(yè)納稅籌劃風(fēng)險，提高納稅籌劃質(zhì)量，降低企業(yè)稅負成本，促進企業(yè)持續(xù)發(fā)展。

（作者單位為中鐵建工集團山東有限公司）

參考文獻

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