房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的公共政策研究

許 峰 五礦地產(chǎn)控股有限公司

房地產(chǎn)行業(yè)對于當(dāng)前經(jīng)濟和社會發(fā)展具有舉足輕重的作用，房地產(chǎn)的良性發(fā)展可以促進經(jīng)濟發(fā)展、改善人民居住環(huán)境，反之，將增加資金脫實向虛的風(fēng)險、降低人民幸福感。在房地產(chǎn)行業(yè)對于經(jīng)濟發(fā)展具有重要的支撐作用的情況下，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展狀況應(yīng)保持穩(wěn)定和健康，應(yīng)以提升人民幸福感、保障人民居住環(huán)境以及支撐宏觀經(jīng)濟發(fā)展為目的。在房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展過程中，在經(jīng)濟管理方面的問題也越來越突出，例如，現(xiàn)有的經(jīng)濟管理目標不夠明確、經(jīng)濟管理相關(guān)政策和制度無法真正有效的落實到實處等，這些問題如果無法在實踐中及時得到有效處理，那么勢必會威脅到房地產(chǎn)行業(yè)的高效、穩(wěn)定發(fā)展。[1]面對房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展相關(guān)公共政策制定和執(zhí)行的困難，需加大金融政策、土地政策、工商管理政策以及行業(yè)政策等的研究力度，指導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展，預(yù)防灰犀牛事件的發(fā)生。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展公共政策制定和執(zhí)行的難點

(一)金融政策制定和執(zhí)行的難點

作為回款周期較長以及資金依賴度較高的行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)具有先天的高杠桿特性，房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源很大程度上來自于各類信貸資金，企業(yè)普遍存在負債率較高的情況，同時隱形債務(wù)會誤導(dǎo)監(jiān)管以及投資者的決策。就房地產(chǎn)行業(yè)的消費群體而言，購房者很大程度上依賴銀行按揭貸款等實現(xiàn)購房，可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)整個產(chǎn)業(yè)鏈對外部資金的依賴程度都較高，造成了金融政策的調(diào)整會直接的影響到房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定性，具體而言，房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)金融政策包括公司信貸政策、按揭貸款政策以及公積金貸款政策等，極容易帶來系統(tǒng)性金融風(fēng)險，這就使得金融政策的制定和實施需要考慮由此帶來的“副作用”，政府這支“看得見的手”與市場這支“看不見的手”在經(jīng)房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的調(diào)控中的作用缺一不可，如何發(fā)揮兩只手的作用是近代經(jīng)濟學(xué)乃至現(xiàn)代經(jīng)濟學(xué)始終面對的難題，兩只手對于金融市場的干預(yù)從而對房地產(chǎn)發(fā)展的影響尤其立竿見影，須相互配合以及相互補充才可實現(xiàn)房地行業(yè)相關(guān)金融市場的穩(wěn)定，從而帶來房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

(二)土地政策制定和執(zhí)行的難點

在我國土地公有制的背景下，政府可以通過調(diào)整土地供應(yīng)的價格、數(shù)量以及結(jié)構(gòu)等政策調(diào)控房地產(chǎn)市場的發(fā)展，但業(yè)內(nèi)普遍認為土地政策對于房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控可能存在間接性和滯后性，也就造成了土地政策的調(diào)控?zé)o法及時達到目標結(jié)果或者說根本無法實現(xiàn)目標結(jié)果。單就土地供應(yīng)的價格、數(shù)量以及結(jié)構(gòu)等而言，政府對于土地價格的調(diào)控對于政府財政收入的影響或許大于對于當(dāng)下房屋價格的影響，市場預(yù)期或許會有調(diào)整，但未來的不確定因素亦可能抵消土地價格帶來的價格預(yù)期，對于土地數(shù)量的調(diào)整對于房價的影響較為直接，但也較為難實際操作，土地數(shù)量的供應(yīng)很大程度上需要考慮政府的財政、土地儲備量等多項因素，而土地結(jié)構(gòu)的調(diào)整對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控則更加存在不確定性和滯后性，總體而言，土地政策的調(diào)控難度較大，需考慮諸多因素和不確定性。

(三)工商管理政策制定和執(zhí)行的難點

在我國政府提供土地、企業(yè)負責(zé)開發(fā)的房地產(chǎn)發(fā)展模式下，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理制度優(yōu)劣是決定房地產(chǎn)經(jīng)濟是否可以健康發(fā)展的關(guān)鍵因素，政府的工商管理政策和制度可以監(jiān)控房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部制度，故而工商管理在一定程度上可以實現(xiàn)對于房地產(chǎn)市場發(fā)展的調(diào)節(jié)和控制。另外，工商管理在招投標以及消費者權(quán)益保護方面的作用也對規(guī)范房地產(chǎn)市場有著十分重要的作用。新經(jīng)濟形勢下，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展需要考慮可持續(xù)性和創(chuàng)新性，這就對傳統(tǒng)工商管理模式提出挑戰(zhàn)，隨著互聯(lián)網(wǎng)、通信技術(shù)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部管理、房屋銷售以及招投標等的渠道越來越電子化、網(wǎng)絡(luò)化，在提高效率、帶來便利的同時，也使得各類違規(guī)行為給傳統(tǒng)的工商管理政策的制定和執(zhí)行帶來較大難度。

(四)行業(yè)政策的制定和執(zhí)行的難點

房地產(chǎn)行業(yè)政策涉及方方面面，本文僅從指導(dǎo)和促進房地產(chǎn)行業(yè)節(jié)能環(huán)保的政策進行分析。在我國經(jīng)濟建設(shè)中，房地產(chǎn)行業(yè)所做的貢獻無可比擬，而且和房地產(chǎn)有關(guān)的產(chǎn)業(yè)多達數(shù)十種，因此如果房地產(chǎn)選擇了低碳模式，那么與之相關(guān)的數(shù)十種產(chǎn)業(yè)，包括制作原料等也要選擇低碳模式，只有這樣才能讓房地產(chǎn)發(fā)展?jié)M足實際需求。[2]低碳節(jié)能環(huán)保模式的推動，不僅有助于環(huán)境保護，同時有益于居住環(huán)境的改善，減少裝修裝飾材料的環(huán)保問題帶來的室內(nèi)污染，但環(huán)保模式必然會增加開發(fā)商或者裝修施工企業(yè)的成本，使得相關(guān)責(zé)任方產(chǎn)生抵觸現(xiàn)象，政策制定和執(zhí)行難度較大，監(jiān)管難度也較大。

二、公共政策制定和執(zhí)行的相關(guān)建議

(一)金融政策的建議

房地產(chǎn)企業(yè)以及消費群體過度依賴單一的金融工具和融資渠道容易給企業(yè)或者個人帶來資金風(fēng)險，從而帶來系統(tǒng)性金融風(fēng)險，防范房地產(chǎn)行業(yè)的系統(tǒng)性金融風(fēng)險是現(xiàn)階段金融政策制定的核心和重點。公司信貸政策方面，建立房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該負債的動態(tài)監(jiān)測機制，為科學(xué)精準調(diào)控提供依據(jù)，主要監(jiān)測指標包括凈資產(chǎn)負債率、現(xiàn)金短債比等。引導(dǎo)和監(jiān)督房地產(chǎn)企業(yè)摒棄高負債、高杠桿生存方式，創(chuàng)新融資方式，拓寬渠道，積極控制負債，降低杠桿，增加債權(quán)類收益權(quán)轉(zhuǎn)讓、股權(quán)類收益權(quán)轉(zhuǎn)讓等形式的合理負債，以及通過股權(quán)形式融資增加權(quán)益性融資。個人信貸方面，根據(jù)購房者持有房產(chǎn)數(shù)量、征信情況等合理設(shè)置按揭貸款的分層分級管理策略。利用住房公積金的優(yōu)勢惠及中低收入家庭，利用大數(shù)據(jù)嚴格審查購房者的資質(zhì)情況，確保公積金制度真正落到實處。

(二)土地政策建議

土地政策對于房地產(chǎn)的調(diào)控可能會有滯后性和不確定性，但是增加保障性住房等類型住房的土地供應(yīng)對于低收入者或者剛需者的保障是直接和確定的，故可通過土地供給結(jié)構(gòu)的調(diào)整，增加公租房、廉租房、保證性住房等政策性住房土地的供應(yīng)，同時應(yīng)集約和節(jié)約化使用土地，確保有限的土地的最大化利用，嚴格打擊囤地、炒地行為，確保土地的有效流轉(zhuǎn)和使用，建立房地產(chǎn)商的黑白名單制，將存在囤地、炒地行為的房地產(chǎn)企業(yè)適時和適當(dāng)加入黑名單。同時，應(yīng)通過土地政策調(diào)控供給過剩情況的發(fā)生，實時監(jiān)控房屋空置率等指標，通過調(diào)節(jié)土地供給量穩(wěn)定市場預(yù)期，防止房價的不可控事件的發(fā)生。

(三)工商管理政策建議

工商管理防范房地產(chǎn)行業(yè)信息化產(chǎn)生的不確定風(fēng)險，也需與時俱進的制定相關(guān)政策并實現(xiàn)可執(zhí)行。確立現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)治理規(guī)范，指導(dǎo)企業(yè)建立與時俱進的現(xiàn)代企業(yè)管理制度，通過稅收、行政審批等環(huán)節(jié)監(jiān)督房地產(chǎn)企業(yè)進行企業(yè)管理的建立和完善，為規(guī)范房地產(chǎn)土地招標以及其他相關(guān)招標的合規(guī)和合法性，可利用網(wǎng)絡(luò)化和信息化手段，確保招投標的公開和公平，調(diào)高效率以及降低成本。針對房地產(chǎn)行業(yè)消費者細化消費者權(quán)利保護措施，防止普通民眾的財產(chǎn)和權(quán)益遭受損失。

(四)行業(yè)政策建議

為促進房地產(chǎn)行業(yè)向著低碳環(huán)保方向發(fā)展，“看得見的手”需要進行行業(yè)發(fā)展指導(dǎo)，制定和執(zhí)行相關(guān)行業(yè)規(guī)范政策，通過正向鼓勵和反向懲罰兩種方式，發(fā)展低碳環(huán)保的房地產(chǎn)行業(yè)，減少材料、土地等浪費現(xiàn)象的發(fā)生，確保房屋室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量環(huán)保，帶動上下游產(chǎn)業(yè)向更加健康的方向發(fā)展，具體可以通過征收污染稅或者減少其他稅收來實現(xiàn)。同時，可以在各類證照辦理前，對項目環(huán)保情況進行測評，對于違規(guī)企業(yè)限期整改直至符合要求，對于低碳環(huán)保先行企業(yè)給予各類綠色通道等優(yōu)惠政策。提高房地產(chǎn)項目的精細化管理水平，防止粗放管理帶來的資源浪費現(xiàn)象的發(fā)生。政府行業(yè)政策的最佳定位應(yīng)為確保房地產(chǎn)市場的有效和有序進行，真正低碳環(huán)保的房屋可以實現(xiàn)高溢價，從而帶動房地產(chǎn)企業(yè)的積極性，房屋作為一類特殊產(chǎn)品，亦具有普通商品的屬性，真正的有品質(zhì)的環(huán)保產(chǎn)品必然會產(chǎn)生產(chǎn)品附加值，帶來高溢價，而相關(guān)行政政策需要保障的就是產(chǎn)品高溢價的合理性，同時保障相關(guān)房地產(chǎn)商和消費者的合理、合法權(quán)益，使得房地產(chǎn)企業(yè)具有建設(shè)低碳環(huán)保房屋的動力，而消費者可以通過有效渠道得知與獲得，實現(xiàn)低碳環(huán)保屬性的房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

在新經(jīng)濟形勢下，房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，對于我國經(jīng)濟的健康及可持續(xù)發(fā)展具有重要意義。我國房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展的基礎(chǔ)為政府政策和制度。在房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)行發(fā)展模式下，其健康發(fā)展必然需要相適應(yīng)的公共政策作為支撐，諸如金融政策、土地政策等僅為公共政策的部分組成，房地產(chǎn)行業(yè)的公共政策涉及面廣，問題也較為復(fù)雜，需要與實踐相結(jié)合，理論與實際相互補償和促進，房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的公共政策研究必然會愈加重要，通過有效公共政策的制定和執(zhí)行，房地產(chǎn)經(jīng)濟也將會適應(yīng)新的經(jīng)濟形式，滿足人民日益增長的物質(zhì)需求，同時為我國經(jīng)濟的健康發(fā)展提供支持。