房地產企業項目成本管理問題及對策

張小娣

（蘭州瑞興達投資管理有限責任公司，甘肅 蘭州 730070）

一、前言

房地產企業在政策不斷調整，市場日趨規范的情況下，房地產企業之間的競爭加劇，盈利空間變小。這就要求房地產企業要根據自身的業務管理特點，加強成本管控的力度，只有做到最大程度地控制好企業的項目成本，企業才能有盈利空間。本文打算從房地產企業的項目成本管理制度、項目成本管理方法、專業人才的培養以及考核機制方面對存在的各項問題進行探討，從而加強房地產企業對企業項目成本的管控，提高企業的成本管理水平。

二、房地產企業的業務特點及成本管理的必要性

（一）房地產企業的業務特點

1．房地產企業投資大、風險高

房地產行業是周期性行業，開發過程中受政策和市場影響較大，具有投資大，風險高的特點。

2．開發土地取得的方式，直接影響項目的開發成本

土地成本的支出在開發成本中所占比例較大，構成了項目開發成本的主體。

土地取得的方式主要有：通過拆遷取得土地開發權，直接購買熟地。通過第一種方式進行項目開發，如要大部分住房選擇回遷安置，開發前期只需支付補償費，資金投入較少，但拆遷期限的長短直接影響土地成本；通過直接購買土地取得土地開發權，前期投資較大。

（二）房地產企業項目成本管理的必要性

房地產開發工程是一個復雜的建筑實施過程，在開發建設的整個過程中，包括立項、規劃設計、建設、結算、銷售，每一個環節的成本都要進行嚴格的和科學的控制和管理。

1．房地產企業多采用傳統的成本管理方法

企業項目成本管理工作流于表面，手段老化，責任成本制度沒有落實，企業成本浪費情況嚴重。

2．房地產企業項目成本管控不嚴，延期交房，導致項目成本加大

企業對項目整體成本沒有嚴格的管控，項目開建后施工進度緩慢，人工費、原材料、施工機具使用費等價格上漲，管理費用增加，導致項目整體開發成本加大。另外，房地產企業銷售房屋時，在與購房人簽訂的購房合同中對房屋的交房日期都有明確的約定，如果延期交房，將根據合同約定，要承擔違約責任，并按合同約定向購房人支付一定比例的交房違約金。這對房地產企業來說，無形中又增加了項目的開發成本，利潤空間縮小。

房地產企業的成本控制環節，是一環緊扣一環，如果哪個環節沒有控制到位，將會產生連鎖反應，最終的結果是只能是項目開發失敗。只有對項目開發全過程中對各個環節進行精細化控制，建立合理可行的項目成本管理制度，才能實現預期的目標。

三、房地產企業項目成本管理的現狀和存在的問題

（一）開發項目成本管理控制制度不完善

大部分房地產企業沒有建立相關的規章制度、崗位職責、成本控制流程等。有些雖然建立了相關的管理制度，但制度并不完善，過于表面化和簡單化。在執行過程中，存在執行力不強，達不到企業控制成本的作用。企業的相關責任人沒有承擔起控制成本的責任，權責不明，責任不清，懲罰不嚴。項目成本的控制沒有落實到人，沒有人承擔責任，企業的項目成本控制也就無法實現。

（二）項目成本管理方法落后

房地產企業成本控制方法，采用的是傳統的方法，主要是對房地產項目開發建設施工階段的建安成本進行控制，其主要方法是在具體的施工過程中，對施工成本的管理，主要包括對人工費、材料費、施工機具使用費企業管理費用的開支，進行監督和控制，對將要發生和已經發生的偏差進行糾正，將施工階段的建安成本控制在計劃成本的范圍之內，避免出現成本超支現象。但在現代房地產開發中，企業項目成本受土地市場情況、競爭對手以及消費者市場情況等各方面因素影響，建安成本只是占整個項目開發成本的一部分，僅對建安成本的控制，已無法滿足現代房地產企業對項目成本的全面控制。

（三）缺乏專業素養的成本管理人員

隨著房地產行業的不斷發展，行業的分工更加的精細化，對房地產成本管理人員的專業性要求也越來越高。傳統的只需掌握財務知識和設計的模式已經不符合時代發展的潮流，新的發展趨勢要求成本管理人員具有更高的專業和綜合素養，統籌掌握并運用財務、設計、工程管理、銷售等多方面的知識，以求在房地產企業的成本管理中綜合處理多方信息，來節約項目成本，優化企業的建設成本，為公司獲取更大的收益。

（四）成本考核體系不健全

房地產企業成本考核的制定過于表面化和簡單化，只有一些簡單的規章制度，而具體的誰來做，怎么做，什么時候做，在哪里做，應該做到什么程序，這樣的關鍵內容卻沒有進行詳細的規定。這種過于關注形式化的成本考核體系既沒有實際意義，更不能解決實際問題。要想激發企業員工的動力，必須建立一套完善的成本考核體系。

四、房地產企業項目成本管理的對策

（一）建立健全目標成本管理制度

房地產企業要制定一套全面涵蓋企業開發項目的各個環節，能有效實施的成本管理制度，細致劃分成本控制各個環節的責任，做到事前有預算、事中有控制、事后有考核。使企業全體員工建立一個良好的成本管控意識和行之有效的成本管理制度，這樣才能把項目總成本控制在企業預算成本的范圍之內。建立目標成本管理制度，一方面實現目標成本的管理，另一方面將責任細致到第一個部門，每一個人，責任到人。便于對目標成本進行監督、控制，對成本執行過程中不規范的行為進行及時校正。目標成本只是對企業項目成本做出的預測，在實際過程中如存在不合理的地方，可以經批準后進行修改，與實際成本時行及時對比，保證成本管理的正常運行，防止成本超支現象發生。

（二）采用科學的成本管理和控制方法進行全面控制

對項目開發的全過程實行成本管理控制，主要分為以下幾個階段的控制：

1．項目開發前期的成本控制

在項目開發前期，房地產企業必須對整體的項目的可預計的各項成本以及未來有可能發生的各項成本做出總體的預算，要對整個開發項目的開發成本有一個成本控制。

2．設計階段的成本控制

項目開發成本管理的重點是設計階段的成本控制，其對工程造價的影響在75%以上，為保證成本有效的管理，一般采用限額設計方式。

3．招標、投標與合同簽訂階段的成本控制

項目的成本管理和結算，主要受這個階段的工作質量好壞的影響。要選擇報價合理，工期較短、信譽良好的承包商，要考慮到對今后的工程實施和結算時可能帶來的負面影響。

4．施工階段的成本控制

這個階段成本控制的重點對象是工程費用變化大的部分和環節，要對工程量進行詳細的計算，對工程的付款情況及時同財務部進行核對，及時掌握各個工程的付款情況，對工程簽證要進行嚴格的審核，由于施工過程中項目的變更對合同的重新修訂和補充，要加以足夠的重視。施工階段由于整個工程項目的變更，造成的施工項目設計發生變化以及增加的工程簽證，企業的工程部和成本部要建立完善的成本控制制度。

5．工程施工完畢，進入結算階段的成本控制

施工項目建設完畢，要進行大量的、集中的、復雜的工程結算工作。要避免施工項目在進行最終結算的過程中，結算人員由于各種原因，出現主觀上的計算錯誤和客觀上的失誤，制定相應的結算制度進行約束，包括會議確認制、二次復核制、審計和獎懲機制。

（三）注重專業人才的儲備和培養

人才是企業發展中至關重要的因素，房地產企業和管理人員必須具有較高的專業素養和綜合素質，統籌掌握和應用財務、設計、工程管理、銷售等多方面的知識，在房地產的成本管理中綜合應用多方信息，來節約企業成本。主要通過兩個途徑：一是在招聘員工時，更加注重考察員工的專業素養和綜合能力，而不是僅停留在較為表面的業務能力上。二是企業內部要進行員工培養，能夠在員工招聘時就進行人才培養固然是最好的，但在時間、資金等不充裕的情況下，對內部員工進行培養也是一個較為合理和有效的方法，通過對內部員工進行有序化的培養，提高員工的專業素養和綜合能力。

（四）制定有效的成本考核制度

制定考核獎懲機制的制度，才是有效的管理制度。房地產企業在制定項目成本管理制度的同時，也要健全成本考核制度。動態評估、事中考量、獎罰分明，考核要責任明確、可追溯、可量化、標準明確，能分期累計，標準相對固定，考核與經濟利益掛鉤。根據成本考核制度的規定，對各部門的成本控制情況及時進行有效性評價。對評價得好的部門要進行獎勵，對評價差的部門也要有一定的懲罰。只有切實落實成本考核制，才能調動全體員工實施成本控制的積極性，成本控制才能收到較好的效果，企業的成本才能真正的降低。成本管控不等于不花錢和不讓花錢，花的關鍵才是最重要的。省錢和花錢要避免兩個誤區，一是避免不計成本的追求效果，要關注業主需求、關注成本和品質的適度；二是避免強調成本而導致品質降低，導致“豆腐渣”工程，這樣降低的是企業的品質，最終會影響企業的口碑，甚至影響銷售。

五、結論

本文闡述了房地產企業的業務特點，分析發現房地產企業大部分存在項目成本管理制度不完善，采用的項目管理方法落后、缺少專業的管理人才、成本考核體系不建全等問題。針對這些問題，本文提出了房地產企業應建立目標成本管理制度、進行全生命周期的成本控制、注重專業人才的培養和建立有效的成本考核機制等解決辦法。同時建議房地產企業加強對企業項目成本的管控，提高企業的成本管理水平。